Вопросы по оплате пристроенного тамбура квартиры и задержке предоставления проектной документации

Здравствуйте, Владислав !

ПО ПЕРВОМУ ВОПРОСУ

( три позиции)

1. Стоимость квадратного метра в строящейся квартире может быть твердой ( по закону №-214 о долевом строительстве, а может меняться ( на практике - строну увеличения - как при строительстве по закону о кооперативе.

Стоимость всей квартиры по закону №-214 о долевом строительстве также может менять - увеличиваться ил уменьшаться - как результат отклонений от проекта. Как правило, в самом договоре указан неоплачиваемый размер до 1 метра. Все что больше - оплачивается покупателем, либо - наоборот - возвращается ему.

2. По пониженным расценкам оплачиваются только балконы, лоджии и террасы - применяются понижающие коэффициенты от 0,3 до 0,5.

Поскольку у Вас " тамбур, то необходимо разобраться к категории какого имущества он относится - к Вашей квартире, или к общему имуществу дома.

3. Обращаю Ваше особое внимание на расхождение в терминологии Жилищного Кодекса ( п. 5 ст. 15 - см ниже) и ведомственных актов- приказ Гостроя , СНиПов - см. ниже).

Во избежание путаницы привожу цитату из СНиП -2-08-01- 89, Приложение 2

- " ПЛОЩАДЬ квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений БЕЗ УЧЕТА лоджий, балконов, веранд, террас И холодных кладовых, ТАМБУРОВ.

ОБЩУЮ площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0."

То есть есть два термина - " площадь квартиры" ( т .е. площадь непосредственно жилых помещений), и " общая площадь квартиры ( то есть комнаты и перечисленные помещения - кладовки и т.д.). Однако не указан " тамбур".

Так есть понятие " жилая площадь квартир":

- Согласно приказа Госстроя от 4 августа 1998 года N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" ( в редакции от 4 сентября 2000 года N 199)., а также СНИП -2-08-01- 89 " ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ " жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений БЕЗ учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, ТАМБУРОВ " ( п. 3.36).

НО ! эта инструкция - для ведения статучета строящегося и имеющегося жилья. Поэтому и выделяется площадь, на которой можно жить.

А п. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса в общую площадь квартиры включает И вспомогательные помещения, за исключением балконов, лоджий и террас : ( Цитата пункта 5 ст. 15 ЖК : " п5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас." )

Отсутствие четкого и единого понятия вносит разногласия в практику.

Таким образом, во-первых, для избежания ошибки , рекомендую Вам брать за основу п. 5. ЖК РФ, поскольку он определяет не только права , но и обязанности, включая оплату.

Во-вторых : исходить из того, что " тамбур" является частью Вашей общей площади квартиры и потому его стоимость обоснованно включена в стоимость квартиры.

В противном случае Вы можете быть втянутым в серьезные судебные издержки - оплата услуг адвоката в суде , госпошлины, возможно - заключения судебного эксперта.

Однако, во включении тамбура в общую площадь квартиры есть свои плюсы - Вы можете использовать его по своему усмотрению - не производя неразрешенную перепланировку . Например , установив полки, стеллажи и т.п. Это уже Ваше " жилище" куда Вы можете никого не пускать без санкции суда.

Но возникает другой вопрос - не "родился" ли " тамбур" искусственно - за счет отсечения естественной фигурации металлической дверью ? Таким способом застройщик пытается завысить свою прибыль за счет Вас, искусственно и необоснованно увеличив оплачиваемый предмет оплаты.

Переходим ко второму вопросу.

ПО ВТОРОМУ ВОПРОСУ

( три позиции)

1. Имейте в виду, что существенное изменение условий договора - значительное увеличение цены - может быть основанием его расторжения без отрицательных последствий для Вас. Более того, Вам будут должны оплатить пользование Вашими деньгами ( плата за кредит - 812 ст. ГК), проценты за нарушение обязательств ( 365 ст. ГК) и другое.

2. Не предоставление информации, ее сокрытие, искажение - нарушение Ваших прав потребителя с возможностью различных компенсаций в Вашу пользу.

Вы будете бесконечно обращаться к работникам застройщика. Это бесперспективный путь. Необходимы иные пути:

- претензия - как способ силового юридического воздействия и плацдарма для компенсаций,

- а также привлечение застройщика к серьезным административным штрафам за нарушение первоначальной проектной документации, за получение оплаты по предварительному договору ( Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 2013 год).

Проблемы " предварительного договора" его " перезаключение" внесение оплаты за жилье под различными видами - это вообще отдельный круг вопросов.

3. Что Вам делать :

- определиться свои намерения по отношению

- к покупке жилья по этому договору,

- к мерам административной ответственности застройщика,

- к получению Вами материальной компенсации от застройщика

- до обращения в суд :

- написать жалобы в контролирующие административные

органы и получить ответ,

- застройщику направить претензию - он имеет право не отвечать -

но это дорого обходится при обращении в суд.

С уважением, адвокат БОРИСОВ Е.С., ПетербургЪ.

почта : bor355829@mail.ru

8-904-334-59-68