Пользователь 9111.ru
• г. Архангельск
Вопрос №34524

Как поступить правильно:

1.Подать в суд жалобу на действия государственного регистратора прав на недвижимое имущество (если он зарегистрировал договор аренды с правом выкупа магазина не проверив полномочия лица заключившего договр на аренду с правом выкупа (считаем, что этих полномочий у него нет).

2.Подать в суд иск.

2.1 На признание этого договора не действительным (но здесь уже возникает спор о праве собственности, с привлечением в качестве третих лиц людей которые его уже купили, с уплатой госпощлины от стоимости магазина (что не очень то хочется), тем более что гос. регистратор как-бы остается в стороне, а он то и виноват в большей степени, что не исполнил свои служебные обязанности должным образом.

2.2 Подать в суд иск, все таки на действия гос. регистратора, что-бы признать его действия не законными, тогда и договор будет ничтожным со всеми вытекающеми из этого последствиями.

Суд вынес определение по жалобе на гос. регистратора что-бы мы перевели жалобу в иск по пункту 2.1,мы с этим не согласны и хотим подать частную жалобу на определение суда. Правильно ли это?

Суважением Владимир.

Ответы на вопрос:

Юрист г. Новосибирск
26.01.2001, 09:25

Субъектом ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Учреждение юстиции по регистрации прав (ст. 31 Федерального закона от от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Учреждения юстиции по регистрации прав несут гражданско-правовую (имущественную) ответственность, наступающую при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта ответственность означает, что если в результате указанных в ст. 31 Федерального закона нарушений, допущенных при государственной регистрации правообладателю, сторонам в договоре, другим заинтересованным лицам причинен ущерб, он подлежит возмещению. При исчислении подлежащего возмещению имущественного ущерба применяется ст. 15 ГК РФ. В соответствии со ст. 16 и ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Государственную регистрацию прав осуществляют государственные регистрации и нарушения допускаются прежде всего ими. Вместе с тем в соответствии со ст. 1068 ГК РФ юридические лица несут ответственность за вред, причиненный действиями их работников при исполнении последними своих служебных, должностных и иных обязанностей. Поэтому именно Учреждения юстиции по регистрации прав обязано возместить убытки, возникшие в результате виновных действий регистраторов и других работников. Поэтому определение суда правильное: вам надо предъявить иск о признании государственной регистрации договора аренды недействительной (не самого договора аренды, а именно государственной регистрации договора) и взыскании с Учреждения юстиции по регистрации прав причиненный ущерб, который оцените самостоятельно.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Пользователь 9111.ru
• г. Архангельск

Тем более что гос. регистратор который в большей степени и виноват остается в стороне.

Как правильно поступить в следующей ситуации.

Государственный регистратор прав на недвижимое имущество зарегистрировал договор аренды с правом выкупа магазина не проверив полномочия лица который это сделал. Таких прав у этого лица не было по закону. Мы подали жалобу в суд на действия гос. регистратора, что-бы признать этот договор не законным. Однако суд вынес определение по жалобе, что-бы мы перевели ее в иск с привлечением третими лицами людей которые его купили (здесь уже возникает спор о праве собственности с уплатой гос. пошлины (от стоимости магазина), а это не очень то бы хотелось.

Тем более что гос. регистратор который в большей степени и виноват остается в стороне. Мы с этим категорически не согласны и хотим подать частную жалобу на определение суда. Правильно ли это?

С уважением Владимир.

Адвокат г. Санкт-Петербург
23.01.2001, 22:23

Поскольку сделка с недвижимым имуществом была зарегистрирована и право аренды возникло, данные права считаются возникшими и действительными до тех пор, пока они не будут оспорены в судебном порядке в соответствии со ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обжалование действий регистратора как должностного лица не повлечет недействительности зарегистрированной сделки, как следует из вышеуказанной нормы закона. Спор о признании сделки недействительной является имущественным спором и подлежит рассмотрению в порядке искового производства согласно ст.113 ГПК РСФСР.Поэтому суд совершенно обоснованно вынес определение о переводе данного спора в исковое производство.

Вам помог ответ?ДаНет
Пользователь 9111.ru
• г. Москва

Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость - Петр Васильевич

У нас возникла проблема с учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Наше предприятие заключило договор аренды земельного участка с муниципалитетом на срок 11 месяцев. По соглашению сторон в договор был внесен пункт пролонгации договора на такой же срок на тех же условиях, если не одна из сторон не заявит о его расторжении. Срок прошел и мы считаем, что договор действует вновь 11 месяцев, то есть срок его не продлен а возобновлен. Это для того, чтобы не идти к регистратору. За этот период времени мы построили на зем. участке объект недвижимости и пошли его регистрировать, предъявив в качестве права на земельный участок договор аренды. Регистратор отказал зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, при этом он посчитал, что мы не имеем ни какого права на земельный участок. Как по Вашему мнению мы должны поступить, заключить ли новый договор аренды или действует заключенный договор с изложенной выше оговоркой?

С уважением Петр Васильевич.

Юрист г. Долгопрудный
11.12.2004, 11:33

Трактовка ВАС РФ. Участок - тоже недвижимость.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 16 февраля 2001 г. N 59

"Обзор практики разрешения споров, связанных

с применением Федерального закона "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года".

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Краснодар

Недйствительность договора ипотеки

Два физических лица заключили договор ипотеки с залогом. Этот договор они не зарегистрировали в юстиции. Кроме того залогом по договору является недвижимость, которая находится в собственности у Залогодателя и право аренды земли под этой недвижимостью, аренда между залогодателем и администрацией. Вопрос: может ли Залогодержатель через суд признать это договор ипотеки ничтожным, так как не была произведена регистрация договора в юстиции и залогом по договору выступает земельный участок, находящийся в аренде?

Юрист #8373
Адвокат г. Кологрив
03.05.2017, 15:57

Решение задач на платной основе. Договора не юстиция регистрирует а росреестр, предметом залога может быть или имущество находящееся в собственности или правва например право аренды. . может быть недвижимость предметом залога независимо от условий нахождения на земельном участке по месту расположения объекта недвижимости. Физлица не являются сторонами договора ипотечного кредитования. У них договор займа под залог недвижимости.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Ростов-на-Дону

Правомерны ли действия регистратора?

Лицо передала по договору безвозмездного срочного пользования нежилое помещение своему отцу) отец данное помещение собирается сдавать в аренду Юр. Лицу) Юр. Лицо желает заключить договор аренды на 5 лет) соответственно данный договор подлежит регистрации в Росреестре) Росреестр отказывается регистрировать договор аренды ссылаясь на то, что отец не может распоряжаться этим помещением по договору безвозмездного срочного пользования, соответственно не может сдавать от своего имени в аренду вышеуказанное помещение) хот в договоре безвозмездного срочного пользования имеется пункт, в котором говорится, что ссудополучатель вправе распоряжаться полученным имуществом в рамках данного договора, в том числе сдавать в аренду на возмездной основе полученное имущество. Кроме того имеется пункт в котором говорится, что ссудополучатель вправе заключать и регистрировать долгосрочные договоры аренды. Регистратор утверждает что мне необходимо передать указанное помещение по договору управления, но если мы сделаем договор управления, то я буду получать доход от сдачи в аренду помещения, а не отец) я этого помещения не касаюсь и прибыли никакой не имею, и отчитываться за доход который будет получать отец прийдется мне)

Правомерны ли действия регистратора? Как можно выйти из сложившейся ситуации?

Юрист г. Ростов-на-Дону
20.01.2016, 21:38

да правомерно вам отказали

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Ростов-на-Дону
20.01.2016, 23:47

Запросите письменный отказ, Росреестр не прав или у вас договор составлен неправильно. Обратитесь очно к любому юристу, вы уже не первый раз задаете этот вопрос, значит проблема не решена

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Москва

Скажите, какие должны действия Истца, на Ваш взгляд?

Суд вынес заочное решение. Суд направил его всем сторонам: Истцу, Ответчикуи третьей стороне Регистратору. Регистратор по невступившему в силу Решению перевел акции с Ответчика на Истца. Когда в Регистратор поступила информация, что Истец подал Заявление об отмене заочного решения - Регистратор заблокировал акции на счету Истца (это информация со слов представителя Регистратора). Когда Ответчик позвонил и спросил Почему?. Ему сотрудник ответил, что есть принудительное исполнение судебного решения, а есть добровольное... и они исполнили по добровольному.

Скажите, какие должны действия Истца, на Ваш взгляд?

И если есть юристы Регистратора, ответьте пожалуйста, есть ли процедура внутреннего исправления ошибки (если можно с номерами нормативных актов).

Юрист г. Москва
11.08.2010, 17:43

Не совсем понятно, почему по решению, вынесенному в пользу Истца, истцом подана жалоба? Этот момент как-то не укладывается в голове. Или Истец не требовал перевести акции, просил что-то еще? Ну в любом случае, поскольку решение не вступило в законную силу, исполнять его добровольно Регистратор не имел право. Он ведь не ответчик, а третье лицо. Согласно п. 7.3.3 "Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг", утвержденного Постановлением ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27, документы, необходимые для внесения в реестр записи о переходе прав собственности на ценные бумаги по решению суда:

копия решения суда, вступившего в законную силу, заверенная судом, и исполнительный лист (передается регистратору); сертификаты ценных бумаг, принадлежащие прежнему владельцу, при документарной форме выпуска (передаются регистратору).

Таким образом, Регистратор нарушил Положение о ведении реестра, За такую "операцию" он вполне может лишиться лицензии. Конечно, через суд вы можете обязать его восстановить ваши права, но пока решение по иску к Регистратору вступит в законную силу, возможно будет отменено заочное решение по акциям или оно вступит в силу, и исполнение будет неактуально. Что касается исправления технической ошибки. Это фактически вопрос "взлома" программы.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
11.08.2010, 18:46

В дополнение к ранее сказанному. В том же положении содержится следующий пункт (п.5) :

Регистратор не имеет права:

аннулировать внесенные в реестр записи;

прекращать исполнение надлежащим образом оформленного распоряжения по требованию зарегистрированного лица или его уполномоченного представителя;

отказать во внесении записей в реестр из-за ошибки, допущенной регистратором или эмитентом.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Челябинск

Цитата из договора с Управляющей Компанией:5.

Цитата из договора с Управляющей Компанией:

5. Права и обязанности сторон.

5.1. Исполнитель обязан:

...

5.1.17. Заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома с последующим расходованием поступающих средств на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.

...

По аренде общего имущества больше никаких условий в договоре.

При переходе в данную Управляющую Компанию на общем собрании собственников в повестке собрания не было вопроса об определении лиц, которые могут заключать и подписывать от имени собственников договоры аренды. Стоял только вопрос о заключении договора управления.

Можно ли, исходя из данного пункта, считать, что управляющая компания имеет право передавать в аренду общее имущество дома, или необходимо проводить отдельно общее собрание по вопросу передачи общего имущества в аренду и определении лиц, которые могут подписывать договоры аренды (кажется, что пункт в договоре не полный)?

Если имеет право, то должна ли Управляющая компания согласовывать с собственниками условия договора аренды? Как это должно выглядеть, Общее собрание собственников?

Юрист г. Москва
23.01.2016, 10:18

Общее имущество дома может быт сдано в аренду только по решению общего собрания собственников квартир. Договоры между собственниками и УК заключаются единственным собственником квартиры или ответственным квартиросъемщиком. От УК право подписи договора имеет руководитель компании или, иное лицо, уполномоченное им в доверенности.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Ставрополь

Правомерны ли действия гос. регистратора?

15.02.16 я приобрел зарегистрировал земельный участок обремененный договором аренды. 21.09.16 гос. регистратор безо всяких законных оснований прекратил регистрацию за мной права собственности и прекратил договор аренды. Я обратился в суд и суд обязал гос. регистратора восстановить мое право собственности на земельный участок (решение суда вступило в силу 15.09.17). Гос.регистратор восстановил мое право собственности с 14.12.17, а про договор аренды забыли. Вопрос: почему мое право собственности восстановлено не с 15.02.16, а с 14.12.17; с кого мне требовать арендную плату за 2017 год?

Юрист г. Ставрополь
15.01.2018, 10:46

Добрый день, ваше право собственности должно было быть восстановлено с даты вступления решения суда в законную силу. Арендную плату вы праве требовать с лица, которое фактически арендует ваше имущество. Чтобы боле точно ответить на Ваши вопросы необходимо посмотреть документы.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Ставрополь

Правомерны ли действия гос. регистратора?

15.02.16 я приобрел зарегистрировал земельный участок обремененный договором аренды. 21.09.16 гос. регистратор безо всяких законных оснований прекратил регистрацию за мной права собственности и прекратил договор аренды. Я обратился в суд и суд обязал гос. регистратора восстановить мое право собственности на земельный участок (решение суда вступило в силу 15.09.17). Гос.регистратор восстановил мое право собственности с 14.12.17, а про договор аренды забыли. Вопрос: почему мое право собственности восстановлено не с 15.02.16, а с 14.12.17; с кого мне требовать арендную плату за 2017 год?

Юрист г. Пятигорск
14.01.2018, 11:56

Здравствуйте! Что бы ответить на Ваш вопрос нормально, нужно смотреть документы, все которые проходили по судебному делу и по купле продаже. Без этого ответ будет неграмотным и не точным.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Санкт-Петербург

В связи с вступлением с силу ФЗ 302 правильно ли я понимаю, что договоры купли-продажи жилой недвижимости не подлежат регистрации?

В связи с вступлением с силу ФЗ 302 правильно ли я понимаю, что договоры купли-продажи жилой недвижимости не подлежат регистрации? Т.е. при подаче договора купли-продажи регистратор будет сразу регистрировать переход права собственности? Каковы действия регистратора, если в договоре купли-продажи будет пункт, что право собственности на переданную покупателю недвижимость сохраняется за продавцом до полной оплаты недвижимости? Он не примет договор для регистрации перехода права до полной оплаты? Или он зарегистрирует переход права собственности с обременением?

Юрист г. Саратов
03.04.2013, 17:59

В части не регистрации сделки - закон изменили, вернули как было ранее.

Если в договоре будет такой пункт, как вы описали, вам скорее всего не зарегистрируют.Для регистрации перехода права собственности с обременением в пользу продавца укажите: "до полной оплаты недвижимости, она считается находищейся в залоге у продавца"

Вам помог ответ?ДаНет
₽ VIP

Как отразить правильно в договоре купли-продажи что право аренды остается за арендополучателем, при смене собственника на это помещение?

Юридическое лицо продает физическому лицу объект (нежилое помещение), но на данный объект зарегистрирован договор аренды. Как отразить правильно в договоре купли-продажи что право аренды остается за арендополучателем, при смене собственника на это помещение?

Юрист г. Долгопрудный
30.07.2014, 08:34

Вопрос переформулируйте. Но если под арендополучателем имеется в виду арендатор, то никак не надо - есть норма закона.

ГК РФ.

"Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу

не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора".

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Раменское
30.07.2014, 08:42

физическое лицо должно перезаключить договор аренды с данным арендатором (ст 606 ГК РФ)

данное условий прописывать в дог-ре КП не нужно

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Чита
30.07.2014, 08:48

Нужно указать в договоре продажи недвижимого имущества на право аренды у третьего лица.

Больше ничего не нужно указывать - применяется ст. 617 ГК РФ: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды."

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Краснодар
30.07.2014, 08:48

Вам следует прописать в договоре условие о наличии обременения на обект, в ином случае, в будущем покупатель может заявить иск о расторжении договора на том основании, что вы не поставили его в известность о наличии такого обременения (ст. 451 ГК РФ(.

В тоже время, в силу закона, обременение будет отражено в свидетельстве о праве собственности за новым собственником.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Томск
30.07.2014, 09:14

Если покупателя это обстоятельство устраивает, то можно ничего не писать в договоре.

Договор аренды и так продолжит действие, согласно ГК РФ.

Плату будет получать новый собственник.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Новосибирск
30.07.2014, 09:32
Это лучший ответ

Уважаемая, Екатерина Александровна! Если договор аренды долгосрочный и зарегистрирован в Росреестре, то Вам в договоре купли-продажи необходимо указать, что арендатор по договору аренды сохраняет право аренды нежилого помещения на весь срок действия договора аренды. Если договор аренды не отрегистрирован, то с согласия нового собственника Вы расторгаете с арендатором договор и он его заключает с новым собственником с момента регистрации перехода права собственности. Тут есть нюанс, если физ лицо будет арендодателем, то он будет платить подоходный налог с арендной платы. физ.лицу лучше зарегистрировать ИП на УСН доходы и платить 6 % вместо 13%.

Вам помог ответ?ДаНет
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение