Порядок оформления приобретения квартиры по переуступке (дом не сдан), а также документы
Порядок оформления приобретения квартиры по переуступке (дом не сдан), а также документы, которые необходимо проверить при внесении залога.
Безусловно, лучше не экономить на юридическом сопровождении сделки. Вы должны ознакомиться с договором долевого участия, поскольку все его условия будут распространяться на Вас в случае заключения договора цессии. Нужно проверить финансовое положение застройщика, наличие у него разрешения на строительство, лицензии, договора аренды земельного участка или прав собственности на землю, а в случае приобретения квартиры не у застройщика выяснить отсутствие спора между дольщиками в отношении приобретаемой квартиры. Договор долевого строительства, так и уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве), однако указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Однако новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный ст. ст. 382 - 390 ГК РФ. Если разрешение на строительство по данному объекту получено застройщиком после 1 апреля 2005г., то потребуется изучить большое количество документов, включая проектную декларацию (проектная декларация включает информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация публикуется застройщиком в СМИ и (или) размещается в сети Интернет не позднее чем за 14 дней до начала заключения договоров с дольщиками. Кроме того, она должна быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и учитывать, что в этом случае уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия в таком случае должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Значит, Вам нужно проверить осуществление дольщиком оплаты по договору. Если договор долевого участия заключён дольщиком в период брака, у него нет брачного контракта с раздельным режимом собственности на имущество, то лучше потребовать письменное нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на осуществление цессии, во избежание судебных тяжб.
Спросить
Требуется ли регистрация переуступки в регистрационной палате? Какие документы требовать с переуступщика, чтобы не попасть на проблемы.
Начну с регистрации и задам вопрос: на каком основании у "переуступщика" существует право на квартиру? Это договор долевого участия ? Если да, то зарегистрирован ли этот договор в регистрационной службе ? Это основные вопросы, надо еще читать условия договора. Мой личный почтоявый ящик и телефон есть на сайте, будет необходимость пишите и звоните, помогу. С.Левин
СпроситьДля начала процедуры оформления купли-продажи садового участка с домом владелец требует залог 1000 дол. США. Правомерна ли такое требование, а также размер залога? Необходима-ли нотариальная регистрация залога и что необходимо обязательно отразить в Договоре о внесении залога? Заранее спасибо за ответ.
Уважаемый Алексей Зиновьвич!
То,что Вы называете залогом,на самом деле, как я полагаю, вляется задатком (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) - суммой, выдаваемой одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ). Говоря по-простому, это деньги,вносимые как обеспечение того, что договор будет заключен и покупатель или продавец от его заключения не откажется.
Если я понял правильно, то это требование правомерно и сумма задатка устанавливается соглашением сторон - т. е. может быть любой.
Договор (лучше это назвать соглашением о задатке) не нуждается в нотариальном удостоверении, п.2 ст.380 ГК устанавливает для него обязательную письменную форму. Хотя к нотариусу, может быть, и имеет смысл обратиться, поскольку это- квалифицированный юрист, который сможет грамотно, с учетом Ваших и продавца интересов составить это соглашение.
При заключении соглашения о задатке следует обратить внимание на следующее:
1. Следует указать, что сумма задатка является одновременно и авансовым платежом по договору купли-продажи садового участка с домом, который Вы собираетесь заключить.
2. Если в силу каких либо причин заключение договора окажется невозможным (это должны быть именно объективные причины, а не отказ одной из сторон), либо обе стороны передумают заключать договор, задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона давшая задаток, он остается у стороны задаток получившей, а если за неисполнение договора ответственна сторона получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст.381 ГК)
4. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.
Все эти правила гарантируют интересы обеих сторон.
СпроситьВопрос по продаже квартиры. Брал квартиру по переуступке от физ. лица, переуступка зарегистрирована в росеестре, но до этого было еще три переуступки между юр.лицами на эту квартиру, все с печатью росеестра. Проблем с застройщиком нет, дом уже сдан, ключи получены. Хотелось бы продать квартиру до оформления на себя, тоже по переуступке. Но некоторые покупатели потенциальные переживают, что раннее было так много переуступок. Хотя оформление будет в офисе застройщика, в реестре моя фамилия, есть расписка о полной оплате с предидущим продавцом за наличный расчет да и застройщик даст информацию что на данной квартире нет долгов и обременений. Чего в этом случае опасаются покупатели?
Их можно понять. Они опасаются, что в длинной череде договоров цессии какой-то из них будет оспорен в суде по мотивам недействительности. Мало ли? И тогда рушится вся последующая цепочка договоров.
Спросить
Добрый день!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 11. Уступка прав требований по договору
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
--------
Из буквального содержания данной нормы следует, что, если вы ещё не подписали с застройщиком передаточный акт - можете заключать очередной договор цессии.
СпроситьКакие документы необходимы при регистрации договора переуступки прав на долевое участие в строительстве. Договор зарегистрирован на мужа, переуступка прав жене. Сумма по ДДУ оплачена полностью. Дом не сдан.
Предложили приобрести квартиру в новостройке по переуступке права по ДДУ. Дом сдан, есть акт о вводе его в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры дольщиком не подписан. Данную квартиру предполагаю приобрести по ипотеке, предоставив в залог банку, до оформления права собственности, другую квариру. Далее выясняется, что дольщик по ДДУ умер, а в наследство по закону вступили 2 наследника, которые и будут фигурировать в договоре переуступки.
1. какие документы, кроме свидетельства о смерти дольщика, нужно спросить с наследников для выяснения законности сделки?
2. какие последствия для меня могут быть в случае, если потом найдутся еще наследники?
3. каким способом можно обезопасить сделку переуступки до оформления права собственности на квартиру и после, когда я передам ее в залог банку?
Наследники обязаны Вам предъявить свидетельство о праве на наследство, выданное и удостоверенное нотариусом по месту открытия наследства и зарегистрированное в Федеральной регистрационной службе. Если наследников несколько, Вам необходимо убедиться, что не осталось открытых долей, то есть тех которые никто из объявившихся наследников не принял. Если объявятся другие наследники, то они могут оспорить в суде те свидетельства о праве на наследство, которые были выдан без учета их интересов. Обезопасить сделку Вы никак не сможете, нужно убедиться, что все наследники, которые имелись на момент открытия наследства обратились к нотариусу и оформили свои наследственные права надлежащим образом.
СпроситьПорядок внесения залога при покупке квартиры.
Добрый день. Присмотрели квартиру для покупки на вторичке. Агент продавца требует сначала внести залог в размере 100 т.р. Без залога отказывается предоставлять какие-либо документы для просмотра и проверки, утверждает, что сейчас все квартиры продаются именно таким образом (т.е. сначала залог, потом документы). Правомочно ли такое требование? Ведь если что-то не устроит покупателя (не могу же я покупать квартиру вслепую) деньги потом не вернуть. Стоит ли вносить этот залог, или лучше искать другую квартиру или агенство?
требование о залоге не обязательно.не все так работают.поэтому ишщте другое агенство
СпроситьТакая ситуация. Хотим купить квартиру в долевое. Переуступка. Ситуация в следующем:
Есть договор долевого участия, т.е застройщик передал квартиру фирме номер 1. Далее фирма номер 1 сделала переуступку фирме номер 2 (Есть договор переуступки прав) Все договора с печатью росриестра. Теперь мы хотим купить квартиру по переуступке прав у фирмы номер 2. Подскажите, какие документы мы должны проверить. И какие могут быть подвохи, в такой сложной схеме) И также нужно ли согласие от жены продавца (как я понимаю фирмы номер 2) ?
Согласие жены продавца нужно нотариальное
Перед покупкой квартиры очень важно проверить следующее:
Справка из ЖЕКА о составе семьи. Из этой справки Вы узнаете, сколько человек прописано в квартире, кто собственник и кто был собственником ранее
Правоустанавливающие документы, включая: договор купли-продажи, ордер на получение квартиры, свидетельство о праве собственности, документы о приватизации квартиры
Из перечисленных выше документов Вы можете определить, что нужно проверять далее:
Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями, то придется получать согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой. Оформление перепланировки может стоить 10-15 % стоимости квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.
Спросить
Фирма номер 2 не находится в браке - заключайте ДДУ непосредственно с застройщиком и не морочьте мозг.
Спросить
Анна Михайловна, здравствуйте!
Вам необходимо проверить:
- договор долевого участия (ДДУ);
- все договора уступки (переуступки) права требования по ДДУ.
Кроме того, наличие штампов на ДДУ и договорах уступки (переуступки) недостаточно для проверки. Нужно получить в Росреестре выписку из Единого гос. реестра прав на недвижимо имущество и сделок с ним (ЕГРП). В выписке из ЕГРП эти все договоры должны быть указаны. При заказе выписки называйте кадастровый номер земельного участка.
Также необходимо проверить проектную декларацию на строительство. Она должна быть размещены на сайте застройщика. Адрес сайта должен быть указан в ДДУ.
В проектной декларации Вы увидите, на каком праве застройщику принадлежит земельный участок (право собственности либо аренды), а также реквизиты разрешения на строительство. Кроме того, в проектной декларации указан срок завершения строительства, который должен совпадать с условием о сроке в ДДУ и договоре переуступки, заключаемом с Вами.
Что касается согласие супруги продавца, который уступает Вам право требования по ДДУ, то если это физическое лицо и договор им заключался в период брака, то такое согласие безусловно необходимо. Без него Росреестр не зарегистрирует договор переуступки.
Если возникнут вопросы, обращайтесь в личку.
Спросить
Если вы покупаете квартиру по переуступке прав у юридического, то ни о каком согласии супруга речи быть не может. Если физическое лицо, то согласие необходимо. Заключайте соглашение о переуступке прав и регистрируйте в Росреестре. Посмотрите также договор ДУ. Если предусмотрено обязательное уведомление застройщика о переуступке, то уведомите его. Советую также попросить у продавца Акт сверки платежей, чтобы быть уверенными в оплате
СпроситьДолжна ли я вернуть залог внесенным за аренду квартиры после заключения договора если сьемщик отказался снимать в сам день вьезда согласно договора? Срок после внесения залога прошло 6 дней. Залог внесении без оформления расписки и указания о нем в договоре.
