"Дачная амнистия" начнётся 1 сентября
Итак, Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" принят и официально опубликован. Статьёй 13 закона установлено, что он вступает в силу с 1 сентября 2006 года, за исключением вступающей в силу 1 января 2007 года нормы об уменьшении размера государственной пошлины с 500 до 100 рублей за государственную регистрацию права собственности граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и на объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках (новый подпункт 20.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Следует сразу заметить, что в тексте этого подпункта не упоминается о регистрации сделок с объектами перечисленных видов недвижимости, что приведёт к неоднозначному толкованию нормы на практике. Впрочем, к подобного рода дефектам законодательства, принимаемого нынешним политическим режимом, уже не привыкать.
Вернёмся к содержанию закона. Несомненно революционным новшеством является существенное упрощение процедуры первичной регистрации права собственности на садовые, дачные и индивидуальные жилые дома (новая статья 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Для садового дома (а также для любых иных объектов, в отношении которых в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство не требуется) документом, подтверждающим факт его создания и содержащим его описание, становится декларация! Соблюдая традиционно низкое качество принимаемых актов, законодатель не указывает при этом, кем может заполняться эта декларация. Однако исходя из сущности слова "декларация" надлежит сделать вывод, что составление декларации - это прерогатива лица, заявляющего о своём праве на декларируемый объект. Форму указанной декларации предстоит утвердить федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, каковым в настоящее время является Министерство экономического развития и торговли РФ. Причём согласно новой редакции пункта 4 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в декларацию об объекте недвижимого имущества должны заноситься:
адрес (местоположение);
вид (название), назначение;
площадь;
количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей;
год создания;
материал наружных стен;
сведения о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;
кадастровый номер земельного участка.
Последняя позиция в этом перечне настораживает, так как необходимость указания в декларации кадастрового номера участка приведёт к невозможности параллельного обращения в кадастровую палату за кадастровым планом участка и в регистрационную службу за регистрацией права собственности на садовый дом. Кроме того, это же обстоятельство может стать препятствием для регистрации права собственности на садовые дома, расположенные на неприватизированных участках. Однако вполне вероятно, что кадастровый номер земельного участка нужно будет указывать в декларации лишь при его наличии. К такому выводу подталкивает содержание пункта 2 вышеупомянутой статьи 25.3, в котором установлено, что представление кадастрового плана земельного участка при первичной регистрации права собственности на садовый (или дачный) дом не требуется, если заявителем представлено заключение правления соответствующего садоводческого (или дачного) некоммерческого объединения, подтверждающее, что соответствующий объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Таким образом, существенное упрощение процедуры регистрации права собственности гражданина на садовый дом заключается в отмене необходимости получения в БТИ его технического паспорта. Каких-либо предельных сроков действия данного упрощения законодатель не устанавливает.
Для индивидуального жилого дома единственным документом, подтверждающим факт его создания и содержащим его описание, с 1 сентября 2006 года по 1 января 2010 года становится технический паспорт дома. Здесь существенное упрощение процедуры регистрации заключается в отмене на указанный период необходимости получения в органе местного самоуправления разрешения на строительство и разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. При этом законодатель устанавливает труднообъяснимое отличие процедуры в отношении жилого дома, расположенного на участке для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), по сравнению с процедурой в отношении жилого дома, расположенного на участке для ЛПХ (личного подсобного хозяйства): при регистрации права собственности на жилой дом в первом случае требуется кадастровый план соответствующего земельного участка, а при регистрации права собственности на жилой дом во втором случае вместо кадастрового плана может быть представлено заключение органа местного самоуправления, подтверждающее, что жилой дом расположен в пределах границ соответствующего земельного участка.
А вот что касается неприватизированных земельных участков, то порядок оформления права собственности на них упрощается только для тех правообладателей, которым участки персонально были предоставлены актами органов власти. При этом теперь не имеет значения, какой вид права (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) указан в этих документах на землю и указан ли в них вид права вообще. Таким правообладателям для регистрации права собственности на земельный участок достаточно представить в орган регистрации акт органа власти, на основании которого он владеет этим участком, и его кадастровый план. Вынесение специального решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность (о приватизации) для таких случаев больше не требуется (новая редакция статьи 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", новый пункт 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
Однако сказанное никак не затронет те наши садоводческие товарищества, в которых индивидуальные участки персонально членам садоводства актами органов власти не предоставлялись, а правообладателем всего земельного участка территории садоводства по документам является товарищество как юридическое лицо. Для таких СНТ при приватизации земельных участков садоводами сохраняется необходимость получения решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка члену садоводства в собственность (новая редакция статьи 28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
Интересно, что участок земель общего пользования (в новой терминологии - земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования) с 1 сентября 2006 года может быть оформлен только в собственность товарищества как юридического лица (ранее приватизация таких земель осуществлялась в общую совместную собственность членов садоводства, то есть в собственность физических лиц). Это повлечёт увеличение расходов такого товарищества по сравнению с расходами товариществ, приватизировавших участок земель общего пользования ранее, так как, во-первых, госпошлина за регистрацию права собственности юридического лица значительно выше (7500 рублей), а во-вторых, уплата земельного налога юридическими лицами сопряжена с подачей налоговых деклараций и налоговых расчётов по авансовым платежам.
Особо подчеркнём, что оформление гражданами и садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими объединениями граждан принадлежащих им земельных участков в собственность сроками не ограничена! (Новый пункт 2.1 и новая редакция пункта 3 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".)
К нововведениям первостепенной важности следует отнести и норму о допустимости превышения уточнённой площади земельного участка в документах о межевании (кадастровом плане) над площадью в правоустанавливающем документе на него, если такое превышение составляет не более минимального размера участка, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (например для садоводств в Ленинградской области - это 5 соток). Расхождение площадей в указанных пределах не будет являться препятствием ни для кадастрового учёта участка, ни для регистрации права собственности на него (пункт 6.1 статьи 19 и абзац шестой пункта 3 статьи 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре", пункт 4 статьи 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Вынесение нового постановления органа власти об уточнении площади предоставленного участка больше не потребуется. Нужно понимать однако, что речь не идёт о легализации самозахвата прилегающих к участку земель, поскольку при самозахвате в государственном кадастровом учёте участка в новых границах будет отказано по причине нарушения прав смежных землепользователей (абзац четвёртый пункта 3 статьи 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Если же результаты межевых работ согласованы со всеми смежными землепользователями и в установленном порядке утверждены, то нет никаких оснований считать произошедшее увеличение площади участка самозахватом.
Одним из самых приятных новшеств является установление прямо в законе срока предоставления сведений ГЗК в форме кадастрового плана. До этого момента срок предоставления сведений ГЗК нормативными актами не был урегулирован вообще и произвольно определялся кадастровой палатой (в настоящее время - четыре недели). И вот теперь в новой редакции пункта 1 статьи 22 ФЗ "О государственном земельном кадастре" зафиксировано, что сведения ГЗК об определённом земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учет которого был проведён в установленном порядке до вступления в силу этого закона (а такими участками являются все участки, на которые выданы свидетельства о праве (на право) собственности на землю), предоставляются в срок не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. Не следует, впрочем, путать указанный срок со сроком государственного кадастрового учёта земельного участка и учёта текущих изменений его характеристик (в частности, уточнения его площади и местоположения его границ по результатам межевания), который по-прежнему остался равным месяцу (пункт 7 статьи 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре").
Среди других положений Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ стоит выделить также следующие:
нотариусам предоставляется право подавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой регистрации документы в орган регистрации в случае нотариального удостоверения соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая регистрация (статья 1). При этом законодатель не установил каких-либо тарифов на подобные услуги нотариусов, поэтому можно ожидать самый разнообразный полёт фантазии нотариусов на заданную тему;
субъекты федерации на период до 1 января 2010 года наделяются правом устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков вышеперечисленного целевого назначения (статья 11);
на период до 1 марта 2010 года продлено действие соответствующих статей Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", на основании которых осуществляется бесплатная приватизация гражданами жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда (статья 8).
И завершается закон пространным опусом о праве органов местного самоуправления оказывать гражданам помощь в проведении государственного кадастрового учёта земельных участков, технического учёта (инвентаризации) созданных на земельных участках объектов недвижимого имущества и государственной регистрации прав на них (статья 12). Выглядит это как утешительный приз для местной власти, за счёт урезания компетенции которой как раз и упрощается в значительной мере порядок оформления гражданами прав на принадлежащее им недвижимое имущество.
По материалам "Проект 47"
Спросить
