Продажа дома и покупка квартиры с учетом суммы в договоре - влияние на использование материнского капитала и возможные последствия
Я продаю дом где собственник я и двое несовершеннолетних детей, по цене 1.600. Хочу купить квартиру за 1.500. Разрешение органов опеки имеется. Но продавец квартиры просит указать сумму в договоре только 1.000000. Вопрос: как это может повлиять на меня, если я еще хочу использовать мат. капитал на покупку квартиры, и могу ли я вообще им воспользоваться?
Откажитесь от покупки этой квартиры и поищите другой вариант.
В Вашем случае слишком велика вероятность мошенничества.
Спросить
Я продаю дом где я являюсь собственником я и двое моих детей. Цена дома 1.600. Хочу купить благоустроенную квартиру по цене 1.200. Разрешение органов опеки есть. Вопрос: могу ли я еще использовать мат. капитал на покупку квартиры?
Мы хотим купить квартиру, но у продавца данная квартира находиться в ипотеке остаток 500 т.р., и еще использовался мат., капитал по документам два собственника, собственники в разводе, супруг написал отказную от доли, также на детей доли не выделялись, согласие от органов опеки еще не получали продавец говорит что согласие дадут в опеке после того как полностью оплатят ипотеку и сном залог в сбербанке. Вопрос: На сколько правдоподобно ответил продавец и как проходит процедура покупки квартиры в этом случае, еще продавец просит задаток в сумме задолженности по ипотеке и на сколько риск покупки такой квартиры? Спасибо.
Здравствуйте!
Согласно нормам ГК РФ сделка купли-продажи будет невозможной пока квартира находится в залоге у банка. Поэтому необходимо снять обременение - т.е. выплатить оставшуюся часть кредита (500 т.р.). Затем необходимо выделить доли детей. Только после этого в органах опеки - надо получить согласие на отчуждение долей детей.
Риски большие. Подстраховать себя Вы можете только грамотным договором!
Желаю Удачи.
СпроситьЯ мать двоих детей, сейчас продаю дом и хочу купить квартиру. У меня есть материнский капитал, но второму ребенку ещё нет 2-х лет. Могу ли я использовать мат. капитал, при покупке квартиры. Если я продам дом + мат. капитал, мне хватит на квартиру, но как им воспользоваться. Ипотеку мне вряд ли дадут, потому что до рождения ребенка я не работала.
Покупаем квартиру с долями несовершеннолетних. Разрешение органов опеки на продажу получено. Изначально продавец планировал продавать квартиру с несовершеннолетними с одновременной покупкой у застройщика в готовом доме. По факту получается по другому. Сначала продавец продает нам квартиру, где собственники несовершеннолетние, получает деньги с продажи. После продажи квартиры обязуется купить квартиру у застройщика. Какие у нас риски, если продавец после продажи не купит квартиру ннсовершеннолетним собственникам и не наделит их долями как указано в Разрешении органов опеки? Продажа будет нотариальная.
Здравствуйте, Сергей! Т.к. получено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних (ст.37 ГК РФ), то важно то, на каких условиях. Тут не важно, что планировал продавец, а важно то, на каких условиях выдано это разрешение. Если условия не будут нарушены, то риска нет. В противном случае вполне возможно обращение в суд. Однако Вы же не виноваты, что продавец не выполнит условия, на которых должно быть отчуждено имущество несовершеннолетних и ответственности за него нести не можете. В этой связи если будут оспаривать сделку в суде, Вы вправе подать свои возражения по этому поводу.
Спросить
Никаких. Самое главное в этом вопросе - это получение разрешения на продажу долей несовершеннолетних от органов опки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
Позиции высших судов по ст. 37 ГК РФ >>>
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2012 N 302-ФЗ, от 29.12.2017 N 459-ФЗ)
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Далее ответсвенность на родителях-продавцах.
Спросить
Ваших рисков нет. Разрешение от органа опеки получено, сделка соответствует закону. Оснований для признания её недействительной по ст. 168 гк рф, либо расторжения договора нет.
Ущерб, причинённый несовершеннолетним будет взыскиван по иску органа опеки или прокуратуры в судебном порядке с родителей.
Спросить
У Вас нет ни каких рисков, если получено разрешение опеки. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спросить
Сергей, здравствуйте!
Учитывая то, что разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних получено, то риски у вас при приобретении данной недвижимости - минимальны.
1. Вы не пишете, что указано в разрешении опеки, а это важно.
Если в разрешении указано объективно, что законные представители обязаны наделить долями детей в другой квартире - ТО НИКАКИХ РИСКОВ ДЛЯ ВАС НЕТ.
2. Если в разрешении указано, что законный представитель обязан одновременно произвести сделку по приобретению долей у застройщика в готовом доме, и не выполнит данные условия, то в последующем могут попытаться сделку оспорить.
НО, вы ведь обычный покупатель, а вас в принципе не должно интересовать исполнение или неисполнение данного распоряжения опеки, вся ответственность лежит на родителях, и в случае его неисполнения отвечать будут они.
Вы добросовестный приобретатель, а согласно ст. 302 ГК РФ,
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Вы приобретаете имущество с разрешением, квартиры вас точно никто в последующем не лишит, а вот родителей обяжут приобрести другую недвижимость, если они решать распоряжение опеки не исполнять.
Всех благ Вам!
Спросить
Здравствуйте.
Риски у вас, если не будут выполнены условия опеки и попечительства.
Тогда со стороны опеки могут быть претензии к сделке.
При указанном риске, надо будет обосновывать вашу правовую позицию, ее мотивировать и представлять доказательства вашей добросовестности.
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
(ст.37 ГК РФ)
Надеюсь что мой ответ вам будет полезен!
Спросить
Доброе утро Сергей
Вы можете не беспокоиться, так как у продавца уже имеется на руках разрешение на продажу жилья с долями несовершеннолетних, в силу ст.37 ГК, плюс дкп нотариально оформляется, плюс ваш дкп пройдет государственную регистрацию в регистрирующим органе
Единственное, что может произойти, это: в случае если ваши продавцы во время не смогут выписать детей, то вы вправе будете их снять с регистрационного учёта через суд.
А то, что если продавцы не купят жилье или не выделят доли детям - это не ваша ответственность и головная боль
СпроситьСделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению согласно п.2 ст.54
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 09.07.2021)
Сергей, доброго дня Вам!
Вы пишите в своем вопросе, что разрешение органов опеки и попечительства получено на сделку с несовершеннолетними - значит, риски минимальны.
Признать такую сделку недействительной, по статье 168 ГК РФ очень затруднительно!
Согласно ст.37 ГК РФ:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
С уважением!
СпроситьВ разрешении опеки написано " С условием последующего выделения несовершеннолетним по 1/4 доли квартиры по адресу (с описанием адреса дома и номера квартиры).
СпроситьДля Вас главное и основное, что ваша сделка будет зарегистрирована в установленном законом порядке
Вас никак не затрагивает данное обстоятельство, так как данное обстоятельство то, что указано в разрешении, ложится на плечи продавца. В случае выделения долей детям в другом жилье, данное обстоятельство будет зачтено опекой в силу ст.37 ГК.
СпроситьВсе верно написано, если продавец не купит, то это их боль, не Ваша.
Не сомневайтесь, сделка пройдет хорошо)
СпроситьДаже, если наделят детей долями по другому адресу, отличному от адреса указанного в разрешении опеки, то на нас как покупетелей это никак не отразится?
СпроситьНа Вас как на покупателей это не отразится, так как в момент покупки продавцом было получено разрешение, то в последствии опека к вам никаких требований предъявить никак не сможет
Вы полноправный добросовестный покупатель, что будет подтверждено регистрацией сделки в силу ст. 8.1 ГК и ст.302 ГК.
Спросить
Сергей, здравствуйте.
В данной ситуации с вашей стороны по существу заданного вопроса рисков нет, так как разрешение органов опеки получено.
В этой связи сама сделка по продаже недвижимости соответствует законодательству РФ.
Тем более нотариус со своей стороны также проверит документы.
В такой ситуации не вижу как оснований для признания данной сделки недействительной в соответствии со статьями 166-180 ГК РФ, так и оснований для расторжения договора.
Ответственность за ущемление прав детей и причинение ущерба в этой связи на родителях, эти вопросы решаются органами опеки и прокуратуры.
СпроситьХочу купить квартиру в ипотеку, владелец мать и двое несовершеннолетних детей. Разрешение органов опеки они получили на покупку одной квартиры а хотят купить другую. Не будет ли у меня проблем?
Не будет. Вы никак не можете контролировать, куда они потратят денежные средства. Главное есть разрешение на продажу. И Вы не знаете, что они на самом деле хотят купить.
Спросить
Добрый день, Саня! Думаю, что проблемы могут возникнуть, если опека обратится в суд с иском о признании недействительным вашего договора покупки-продажи. Так как юридически разрешение было дано на эту сделку при покупке именно той квартиры, а если родители захотят сэкономить и купят квартиру, которая ухудшает условия детей. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и пусть они посмотрят с юридической точки зрения. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.
Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. С уважением, юрист сайта 9111, Корсун Ирина Дмитриевна!
Спросить
Уважаемый Саня, нет не будет, если есть согласие органов опеки, то сделку зарегистрируют. Но на всякий случай предусмотрите в Договоре купли-продажи хорошие штрафные санкции, на случай оспаривания сделки. Удачи!
СпроситьВ квартире проживает мать и двое несовершеннолетних детей все прописаны, а один из детей собственник. Чтобы продать квартиру нужно разрешение органов опеки и попечительства. А в случае если детей выписать и прописать в другой квартире можно ли будет продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства, и ещё есть ли какието нюансы в перепрописке несовершеннолетних детей. Спрашиваю, так как хотим купить квартиру в новостройке но это возможно если продать ту в которой проживаем.
Уважаемый Дмитрий! В случае когда вы зарегистрируете (пропишите) детей по другому адресу, к стати для этого требуется также разрешение отдела опеки и попечительства, то продать квартиру в которой собственник несовершеннолетний без опеки все равно нельзя.
Можно попробовать следующим образом: из компании которая осуществляет строительство Вы берете гарантийное письмо, что они Вам при внесении определенной суммы продадут квартиру, а точнее не вам, а ребенку собственнику в Вашем лице. В некоторых городах для получения разрешения на продажу из опеки и попечительства этого достаточно.
СпроситьЯ продаю частный дом где собственники я и двое моих несовершеннолетних детей и покупаю квартиру. Разрешение органов опеки имеется. Могу ли я сделать доли на детей и третью на своего отца, и через год выкупить его долю на материнский капитал?
Продажа квартиры, собственник мать и несовершеннолетний ребенок. На продажу квартиры требуется разрешение опеки, опека требует разрешения отца ребенка. С отцом ребенка в разводе, связь не поддерживаем. Где он находится я незнаю. В квартире никогда прописан не был. Законно ли это? Продаю квартиру с целью купить большую.
Здравствуйте! Требования органа опеки не обоснованы. При продажи жилого помещения, в котором имеется доля в праве собственности у несовершеннолетнего ребенка требуется лишь представление договора купли продажи, условиями которого является выделение соразмерной доли в праве собственности несовершеннолетнему
СпроситьХочу продать квартиру (60 м) 1/2 принадлежит ребенку (13 лет), на новый дом (140 м) составляется предварительный договор купли-продажи (в оплату части суммы используем мат. капитал при перечислении напрямую застройщику). Вопрос в том необходимо ли сразу в договоре на дом указывать собственниками детей? Или можно через дарение? Как использование мат. капитала в покупке дома может повлиять на разрешение опеки на продажу квартиры? Квартира в собственности менее 3-х лет, можно ли сократить расходы по налогам при продаже?
Добрый день. Да, сразу указать нужно детей в договоре. Если квартира в собственности менее 3 лет - придётся платить налог при продаже - 13% от цены, превышающей 1 млн. Если оформлять дарением - налог придётся платить одаряемому, мало кто согласится на такую сделку
СпроситьУ меня такой вопрос... мы продаем квартиру, она оформлена на меня и 2 х моих несовершеннолетних детей. У нас есть разрешения органов опеки на продажу квартиры и покупку дома в этом же районе. Но продавцы дома загнули цену так как мы долга искали покупателей на свою квартиру. Предварительный договор уже кончился. Мы решили уехать из города в другую область. Можем ли мы продать квартиру по этому разрешению с опеки (не сдавая документы заново) и купить детям не дом а благоустроенную квартиру, больше по квадратам. Но за меньшую стоимость. Цены в городе куда мы едем ниже чем здесь. Но в разрешении опеки не сказано про цену, а сказано только о площади...
