Судебное разбирательство - возможность брата выделить свою долю в общей квартире и сдавать комнату без согласия собственника

Вы должны произвести выдел собственности через суд. Это довольно распространенная процедура.

Можете обратиться с иском в суд об определении порядка пользования жилым помещением,Но это не означает, что в собственность Вы получите отдельную комнату, долевая собственность так и останется, но в пользование каждого сособственника будет выделена комната, соразмерная доле.

Здравствуйте.

Сначала ей необходимо обратится в суд, определить порядок пользования ( выделить доли) а потом она сможет сдавать комнату.

Добрый день! Ваш брат имеет право продать свою долю, но первым делом он обязан предложить ее купить остальным собственниками, в данном случае Вам, согласно ст. 250 ГК РФ. Если Вы откажетесь, то тогда он сможет продать любым другим, но цена должна быть не менее той, по которой он предлагал Вам.

С Уважением!

Могу привести пример из судебной практики.

2. Порядок пользования нанимателями комнаты

в коммунальной квартире общим имуществом

должен быть согласован с другими собственниками

жилых помещений в этой квартире

Определение Судебной коллегии

по гражданским делам Верховного Суда РФ

от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101

Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите гражданских прав,

компенсации морального вреда. В обоснование иска Г. указала, что

проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве

собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м и

14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи

от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает

комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в

квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня,

ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование

гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,

кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности

двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.;

обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение,

пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении

гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире;

взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, расходы на

юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября

2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским

делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда

первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных

постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ

24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись

основания для отмены вынесенных судебных постановлений в

кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно

проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве

собственности принадлежат две комнаты (площадью 24,6 кв. м и

14,5 кв. м).

Собственником третьей комнаты площадью 17,7 кв. м в указанной

квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.

Порядок пользования местами общего пользования (кухня,

коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.

С момента приобретения в собственность названной выше комнаты

Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам

безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным гражданам.

На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из

посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г.

требований, суд исходил из того, что действующим законодательством

не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого

помещения, как необходимость получения согласия собственников всех

жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в

принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на

основании договора. При этом суд указал на то, что распоряжение

ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной

квартире и передача права пользования общим имуществом в

коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других

комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в

коммунальной квартире является самостоятельным объектом права

собственности, в отношении которого истец вещными или

обязательственными правами не обладает, а общее имущество

собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права

собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по

смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда

первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ

признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций

основаны на неправильном толковании и применении норм материального

права.

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК

РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения

принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в

соответствии с его назначением и пределами его использования,

которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и

(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое

помещение гражданину на основании договора найма, договора

безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также

юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

основании с учетом требований, установленных гражданским

законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения

обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не

допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и

законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,

а также правила содержания общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной

квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения

в данной квартире, используемые для обслуживания более одной

комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на

общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в

данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной

комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в

коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством,

то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются

нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в

частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК

РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование

имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по

соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в

порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ

собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и

пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны

осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире

по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты

другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица

будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а

поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,

то для обеспечения баланса интересов участников долевой

собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями

комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых

помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не

достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается

судом.

Судом установлено, что какого-либо соглашения между

собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке

пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом

и ванной) не заключалось, в том числе не был определен

собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в

квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат

в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти

обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие

обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их

доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны

на какие-либо из них не ссылались.

Г. заявленные исковые требования обосновывались ссылкой на

нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными инстанциями названные нормы Гражданского

кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в

долевой собственности, применены не были, юридически значимые

обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в

коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма

жилого помещения, при рассмотрении дела не устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими

правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как

самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим

имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия

собственника других комнат не нарушает имущественные права истца,

сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,

имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны

обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на

которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по

которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми

руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования Гражданского процессуального кодекса РФ к

содержанию решения не были выполнены. В мотивировочной части

решения по делу по иску Г. к Ф. о защите гражданских прав,

компенсации морального вреда нет ссылки на конкретные

обстоятельства дела, установленные судом, а также доказательства,

позволившие суду признать заявленные Г. исковые требования

необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения прав и

интересов истца.

По изложенным основаниям Судебная коллегия пришла к выводу,

что нарушение судом норм процессуального права об исследовании и

оценке доказательств привело к тому, что исковые требования Г.

фактически оказались нерассмотренными.

Ссылку суда в обоснование отказа в иске Г. на то, что общее

имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует

судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного

права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может, Судебная

коллегия признала несостоятельной, поскольку к отношениям по

использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат

применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ

решение Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября

2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по

гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г.

отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой

инстанции - Останкинский районный суд г. Москвы.

Увавдаемая Татьяна.

Вашей соседке придётся смириться, суд ей врядли поможет..

Вы собственник и вправе распоряжаться по своему усмотрению принадлежащей Вам комнатой, за исключением ПРОДАЖИ комнаты в коммунальной квартире.

В случае продажи остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 6. ст. 42 ЖК РФ).

Согласно ст. 288 ГК РФ, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора найма. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире вправе ее сдавать путем заключения договора в письменной форме. Саму по себе комнату (жилое помещение) можно сдать по договору найма без чьего-либо согласия, но в коммунальной квартире помимо комнат существуют так называемые места общего пользования. К ним относятся: кухня, коридор, санузел, различные подсобные помещения. Все они принадлежат на праве общей собственности жильцам квартиры (собственникам комнат), каждый из которых имеет долю в такой собственности на места общего пользования. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками комнат.

В соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому, прежде чем сдавать комнату, ее хозяин должен получить согласие соседей по квартире на предоставление новому жильцу (нанимателю комнаты) права пользования вспомогательными нежилыми помещениями (кухней, санузлом, коридором и т. п.).

Таким образом, являясь собственником комнаты в коммунальной квартире, Вы можете ее сдавать без согласия других собственников и жильцов квартиры. Однако лучше стараться договориться с соседями, а если это не удается, то либо смириться, либо попытаться доказать свою правоту в суде. В последнем случае, даже если суд решит, что правы Вы, обиженный сосед сможет, хоть и абсолютно незаконно, зато вполне реально, сделать жизнь Ваших арендаторов невыносимой.

А чего это она только грозится-то?! Пусть подаст на Вас в суд. Посмотрите, что у неё получится.

Тот, кто действительно хочет что-либо совершить - не грозится, а делает.

Заключите договор, сделайте регистрацию жильцам по месту пребывания, чтобы не было проблем.

Возможно отсутствует техническая возможность. Но это не мешает ему продать свою долю сейчас, как идеальную.

Здравствуйте Ирина! Можете обменять доли, но все равно согласуйте сначала с органом опеки.

Здравствуйте при продажи 1 2 доли нужно спрашивать согласия вернее предложить ей купить сначала только второму собственнику Согласие соседей на это не нужно.

Здравствуйте! Если Вы имеете в виду продажу, то уведомление соседей в данном случае не нужно, так как только Вы и брат являетесь дольщиками. Вам нужно будет сделку проводить через нотариуса, Росреестр.

Доброго времени суток! Спрашивать разрешение на что? если на регистрацию родственников или на сдачу в аренду, то нужно. Всего хорошего.

Здравствуйте, Ольга

На что именно вам необходимо согласие соседей?. По вашему вопросу не совсем понятно

Желаю Вам удачи и всех благ!

Доброго времени суток. Про что у соседей Вы хотели бы спросить. Разрешение на покупку комнаты или на проживание в Вашей комнате. Уточните, а то не очень понятно. Если захотите прописать, зарегистрировать кого-то в комнате, то тогда должны спросить.

Здравствуйте.

Долевая собственность только у вас с братом, т.е. уведомлять при продаже, при покупке, вам нужно только брата. Остальных соседей не нужно.

Ольга, если вопрос стоит продаже комнаты, тонадо обращаться к нотариусу, унего есть уведомление дольщикам или соседям.

С любой ситуации всегда можно найти выход. Удачи Вам и всего самого наилучшего!

Извините, запишу уточнение. Комната в бывшей общаге коридорного типа, досталась нам по наследству. Хотим продать.

Разделить квартиру нельзя, т.к у неё один вход, одна ванная комната и санузел, одна кухня( если вдруг не так, то раздел возможен, но всё перечисленное должно быть в двойном количестве).Можно определить порядок пользования комнатами в соответствии с долями: брату-12 кв.м, а сестре с ребёнком смежные комнаты.Перепланировка квартиры с потерей жилплощади практически невозможна без согласия МВК, согласования проекта, согласия всех собственников и администрации муниципального образования( по причине того, что такая перепланировка затрагивает интересы ребёнка), да и необходиммость её не прослеживается.Ни сестра брата, ни брат сестру не могут принудить к обмену.При продаже доли у другого собственника возникает право преимущественной покупки(его извещают через нотариуса о продаже и цене и месяц ждут ответа, при неответе или получении отказа от покупки можно за объявленную цену продавать другим лицам.В противном случае прва покупателя могут быть переведены на другого собственника.Сдавать жильё можно только с письменного и нотариально удостоверенного согласия другого собственника квартиры.Для регистрации по месту жительста несовершеннолетних детей не нужно согласия другого собственника, а при регистрации других лиц нужно письменное согласие другого собственника.При продаже доли несовершеннолетнего нужно согласие администрации муниципального образования и его дадут только при одновременной покупке аналогичного жилья также на имя ребёнка.

Да, если у него в собственности будет комната, а не доля, он будет вправе распоряжаться ею без Вашего согласия.

Добрый день, коммуналку из квартиры вы не сделаете, долевая собственность у вас не прекратится, поэтому и квартиранты только с согласия всех собственников.