Соседка предъявила претензии, что гость который приходит к моему арендатору не имеет права пользоваться туалетом и ванной.

Ваш договор недействителен, если комната не на праве собственности у Вас, тогда никто не имеет прав. Если на праве собственнсти, то гость имеет право пользоваться всем в период своего нахождения в квартире.

Если предварительное согласие соседки на сдачу комнаты было обязательным (при сдаче в поднайм муниципального жилья), то при даче согласия на сдачу в поднайм комнаты в соответствии с ч.2 ст.76 ЖК РФ соседка вправе согласовать с нанимателем и поднанимателем условия проживания последнего: будет он жить один, будут ли у него периодически проживать гости (проживание предусматривает пользование местами общего пользования в квартире, в том числе санузлом). Условия проживания поднанимателя согласовываются и в договоре с нанимателем и должны соблюдаться под угрозой досрочного расторжения договора. Если сдаваемая комната находится в Вашей собственности и соседка также собственница своей комнаты, то при сдаче комнаты в коммерческий найм (аренду) предварительного согласия соседки не требуется. При этом если соседка считает, что условия её проживания ухудшились в связи со сдачей Вами комнаты в аренду (увеличилась населённость квартиры, нарушается сложившийся порядок пользования местами общего пользования, не производится уборка мест общего пользования, в ночное время ей мешает шум жильца и его гостей и т.п.), то она вправе в соответствии со ст. ст.247,304 ГК РФ требовать досрочного расторжения договора коммерческого найма (аренды) и выселения арендодателя и его ночующих в квартире гостей. При этом соседке необходимо доказать в суде, что еёправа в этом случае нарушены.