Двоякое толкование норм Гражданского кодекса РФ (в частности, ст. с. 246, 247 ГК РФ) долгое время вносило смуту в понимание правового статуса каждого из проживающих в коммунальной квартире. Это приводило к ошибочному выводу о том, что член семьи собственника, наниматель, арендатор якобы не вправе пользоваться местами общего пользования без получения предварительного согласия других собственников квартиры. При этом никем не оспривалось его право пользоваться комнатой как таковой. Это вызывало множество споров и дискуссий даже среди юристов. С принятием нового Жилищного кодекса РФ и появлением новой судебной практики, все встало на свои места. Законодатель развеял существующие споры и дал расширенное толкование этим нормам, которыми, в частности, установлено, что речь идет о невозможности изменений размера общего имущества в коммунальной квартире без согласия всех собственников комнат в данной квартире, переоборудование, перераспределение мест общего пользования вопреки сложившемуся порядку – без согласия других собственников квартиры. Данные положения никак не относятся к проживанию в квартире и возможности пользоваться входной дверью, кухней, туалетом, кладовками и проч. помещениями, предназначенными для общего пользования в квартире. Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, никем не может быть ограничено, кроме случаев, прямо установленных законом (в частности, ст.250 ГК РФ, ст. 42 ч.6 Жилищного кодекса РФ, когда речь идет о преимущественном праве покупки).
Если углубиться подробнее в анализ данного вопроса, то необходимо отменить, что права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи установлены Жилищным и Гражданским законодательством РФ (ст. 209 ч.1,2 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Они имеют право пользования жилым помещением наравне в его собственником (ст. 31 ЖК РФ), если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Согласие либо выраженное в любой форме соглашение с другими лицами (соседями – собственниками, нанимателями, членами их семей) по законодательству не требуется.
В соответствии со ст. 41 ч.1 Жилищного кодекса РФ, собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности не только комната как таковая, но и помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Данная норма устанавливает правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Указанный режим распространяется на помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты (в частности, речь идет об общей кухне, ванных комнатах, санузлах, внутриквартирных коридорах, входных тамбурах, кладовых и иных подобных им помещениях). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Это установлено и положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 135 ГК РФ), и означает, что право собственности на вспомогательные помещения в квартире неотделимы от права собственности на комнату в коммунальной квартире, а права собственника и членов его семьи, не могут быть ограничены действиями никаких других лиц.
При нарушении прав собственника, членов его семьи, нанимателя, арендатора, лица, занимающего комнату на основании договора безвозмездного пользования или на любом другом законном основании, необходимо руководствоваться положениями ст. ст. 304 и 305 ГК РФ соответственно. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на любом законном основании (ст. 305 ГК РФ).
Что касается судебной практики, то в качестве примера можно привести следующую ситуацию. Истица является собственником 37/131 доли в коммунальной квартире – комнаты площадью 36,9 кв. метров. Ответчики Васильева и Петрова занимают комнаты в этой же квартире по договору социального найма, ответчики Земскова и Тарасова занимают комнаты и являются собственниками доли в этой же квартире, соответственно 11/131 и 16/131. Ответчица Кириченко занимает комнату, принадлежащую Тарасовой – по договору найма с последней. Истица ссылается на то, что общее имущество в коммунальной квартире распределено непропорционально, Тарасова в квартире не проживает и имуществом не пользуется, а Кириченко пользуется в нарушении ст. ст. 246, 247 ГК РФ, так как на вселение и заключение договора найма с последней и на пользование ею общим имуществом, не было получено согласие истицы. Просит выделить ей в пользование 4.82 кв. метра на кухне, 1.92 кв. метра в кладовке пл. 6.8 кв. метров, 1.5 кв. метров в кладовке 5.36 кв. метров, а также запретить Кириченко пользоваться местами общего пользования в коммунальной квартире. Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истицы и ответчиков, вынес решение об отказе в иске по следующим основаниям. В соответствии со ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты и следует судьбе права собственности на указанную комнату. Из акта № 3, составленного начальником д/у и депутатом МО видно, что ими была обследована квартира сторон и установлена, что истица занимает фактически 4.68 кв. метров в МОП. Согласно ст. 17 ч.4 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно ст. 41 ЖК РФ, изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной коммунальной квартире путем ее переустройства и перепланировки. Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемее исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом винных формах. Судом установлено, что в коммунальной квартире сторон сложился фактический порядок пользования общим имуществом и местами общего пользования, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемости каждого из собственников и нанимателей в этом имуществе, суд учел реальную возможность совместного пользования общим имуществом, а также то, что истица занимает не менее 28% ее доли в праве общей долевой собственности на имущество в коммунальной квартире, с учетом интересов всех соседей по квартире (в том числе, проживающих по договору найма с собственником) и санитарных норм при пользовании жилым помещением, суд истице в иске отказал.
Истица с выводами суда не согласилась, и обжаловала решение в апелляционном порядке. При рассмотрении дела, суд 2 инстанции установил, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Мировой судья при вынесении решения правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы мирового судьи о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований сделаны правильно, с учетом фактических обстоятельств дела, правильного их анализа и оценки. Согласно ч.1 ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорционально размеру общей площади указанной комнаты. В соответствии с законом истица имеет право пользования общим имуществом коммунальной квартиры. Истица просит выделить ей в общем имуществе коммунальной квартиры в пользование определенные доли, высчитанные ею пропорционально ее доли жилой площади. Однако, согласно ч.5 ст. 42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Более того, законом не предусмотрено определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в судебном порядке. Судом установлено, что требования истицы не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Таким образом, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Спросить
