Как договориться с продавцом о фактическом освобождении квартиры и снятии с регистрации перед ипотечной покупкой?

Здравствуйте, уважаемая Людмила!

Во-первых, если квартира 1 комнатная покупалась с использованием суммы материнского капитала, то согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", родители обязаны были выделить в этой квартире доли собственности своим детям.

Во-вторых, при продаже имущества, в т.ч. и жилого помещения, где долей собственности владеют несовершеннолетние дети, необходимо письменное разрешение Органа опеки и попечительства.

Иначе эту сделку могут признать недействительной с вытекающими для родителей и для покупателей квартиры неблагоприятными последствиями.

Общеизвестно, что при покупке любого жилья больше всего рискует покупатель своими деньгами, а не продавец квартиры.

Удачи Вам.

Здравствуйте, в договор необходимо прописать конкретный срок, когда они обязуются сняться с регистрационного учета. Если не выполнят данное обязательство, то сможете требовать снятия их с регистрационного учета в судебном порядке.

Удачи вам и всего наилучшего.

1. Безусловно сможете, но только через суд, а это дело не быстрое.

2. В договоре купли-продажи пропишите условие: продавец обязан обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих в нем граждан в срок до_____.

3. Скажите об этом своему риелтору.

Удачи.

Вопрос сложный,если человек продавший Вам квартиру,не хочет возвращать деньги добровольно,видимо придется взыскивать в судебном порядке.То ,что на квартиру наложен арест,еще не смертельно,так как подача иска еще не означает,что дело будет выиграно,на рег . палату конечно можно пожаловаться,правда толку с этого мало,второй вопрос привлечь ее материальной ответственности,то есть сделать соответчиком по иску.,потому что за действия рег. палаты ,как учреждения отвечает казначейство.

Ключи должны передаваться при подписании акта приема-передачи квартиры. Срок освобождения квартиры должен быть указан в ДКП.

Доброго времени суток. Если квартира еще в ипотеке, то она пока задолженность полностью не погашена принадлежит банку. Вам изначально ипотеку нужно погасить и снять обременение. Всего доброго.

Пока есть обременение, без разрешения банка, данная сделка будет являться недействительной. Не рекомендую использовать данную схему.

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ В РОСРЕЕСТРЕ ПРЕДПОЛАГАЕТ ПРАВОВУЮ ЭКСПЕРТИЗУ ЗАКОННОСТИ СДЕЛКИ (СТ. 13 ФЗ №122-фз). В СЛУЧАЕ ЕСЛИ РОСРЕЕСТР ПРИДЕТ К ВЫВОДУ, ЧТО СДЕЛКА НЕ ЗАКОННАЯ, ТО В РЕГИСТРАЦИИ ВАМ ЮУДЕТ ОТКАЗАНО.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ

(ред. от 07.05.2013)

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ

(ред. от 12.03.2014)

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 379-ФЗ)

абзац утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

добрый вечер,

Необходимо сначала снять обременение с квартиры. То есть Продавец гасит долг по ипотеке. Банк снимает обременение (выдает письмо о погашении долга и снятии обременения - ипотеки в силу закона). Далее это все подается в Рег Палату. Рег Палата снимает обременение. И только после этого Вы занимаетесь своей сделкой.

Можно и другой схемой.

Вы платите банку напрямую минуя Продавца. Но для этого необходим юрист, чтобы в схеме не было пробелов.

Здравствуйте, Елена Ивановна!

Выплата ипотеки – это одно, но проценты тоже никто не отменял: только по факту погашения и тела кредита, и процентного хвоста, а также пени, штрафных начислений (если имеются) можно считать выплату осуществленной вполне. А от ипотекодателя потребовать снятия «обременения» с документов на собственность. Потому что всякие свидетельства на имущество, взятое в кредит, имеют такую пометку от банка, а сам ипотечный предмет до конца выплат держит банк в качестве залога и имеет право продать этот предмет, если заемщик не справится с выплатой. Но, чтобы смело пользоваться уже оплаченным имуществом, нужно пройти такие процедуры после погашения задолженности и прочих обязательств по договору с банком:

?погасить запись в регистре об ипотечном долге. Занимается данным вопросом территориальный филиал от органа федеральной госрегистрации – ЕГРП;

?ввиду того, что документация, требуемая для отметки про снятое обременение разная для разных регионов страны, нужно конкретно узнавать в органах региональной регистрации перечень собранных документов по вопросу снятия пометки «ипотека»;

?банк-залогодержатель обязуется выдать на руки человеку, выплатившему кредит, официальный документ про полное погашение ипотечного обязательства. То есть, кредитный договор заемщик исполнил в полной мере, не нарушил устава договора и свои денежные обязательства выплатил;

?инстанция (банк, например), дающая деньги под ипотеку, должна выписать клиенту закладную, то есть свидетельство о снятии обременения с имущества, которое уже выплачено и выходит из-под залога у банка в личную собственность.

Примечания к процессу закрытия ипотеки

Заключительный шаг к закрытию ипотеки предполагает полное переоформление свидетельств на собственность уже без залогового обязательства. Чтобы это стало реальностью, необходимо получить такой набор документации:

?право на собственность (свидетельство о правах на машину, дом, квартиру, магазин, бизнес и т. д.);

?учредительные банковские документы полномочия и их копии, заверенные у нотариуса. Имеются в виду документы от банка–заемщика и залогодержателя;

?закладная на предмет ипотеки от того же банка–кредитора;

?свидетельство о погашенном ипотечном долге;

?документ с Росреестра, подтверждающий факт выплат задолженностей и закрытия ипотечного обременения;

?иногда службе ЕГРП нужно предоставить официальное письмо от банка—кредитора о полном погашении суммы ипотеки, но самые весомые документы для процесса погашения записи – это заявление, как от кредитора, так и от заемщика.

Только после выполнения всех этих процедур можно оформлять право собственности на квартиру.

Уважаемая Елена Ивановна !

Кто больше всего рискует при заключении договора купли-продажи квартиры ? Продавец ? Или покупатель ?

Надеюсь, что Вы это знаете не хуже юристов и адвокатов.

Вы пишите: "Мы приобретаем квартиру по жилищному сертификату. выбранная квартира находилась в ипотеке Продавец гасит долг перед банком самостоятельно".

Может быть эта квартира НАХОДИТСЯ в Ипотеке, если ее собственник еще выплачивает кредит ?

"Далее мы получаем свидетельство, в котором будет указано ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА. После поступления денег на счет продавца, он снимает обременение, и мы можем получить др свид Так нам объяснил риэлтор продавца. Верна ли такая процедура?"

Вы уверены, что Вам выдадут на основании такой сделки такое Свидетельство о собственности на эту квартиру ?

А если (это вероятнее всего) Вы заплатите этому продавцу свои денежки, а Банк подаст иск о признании этой сделки незаконной ?

Вы подумали, как Вы сможете свои деньги потом взыскать с этого продавца ?

Риелтору что, он получит свои денежки за эту сделку, а Вы потом можете годами, а может быть десятилетиями судиться с этим продавцом по поводу своих денег.

Есть люди, которые "учатся на чужих ошибках", но большинство к сожалению у нас в РФ учатся на своих ошибках.

Так что лучше сделайте, как Вам советуют юристы, в том числе на этом сайте.

Потребуйте от этого продавца и его риелтора потребовать при заключении договора купли-продажи письменное согласие Кредитора этого продавца на продажу им этой квартиры.

Без этого письменного согласия Вы очень рискуете своими деньгами.

Удачи Вам.

Ничего не нужно усложнять - покупайте квартиру, по которой в ЕГРП указано на отсутствие обременения.

Иначе без участия банка-залогодержателя Ваша сделка является недействительной, но для признания таковой нужно идти в суд.

Ваш "продавец" желает с помощью "риэлтора" и при согласии банка-залогодержателя обмануть Вас, когда долг по ипотеке переходит на Вас, и "продавец" не может единолично снять обременение - регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")".

Ст. 179 ГК РФ применима: "Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки"

Елена Ивановна, вы все неправильно понимаете.

Росреестр откажет вам в регистрации права. Поскольку право залога зарегистрировано и любые сделки с этой недвижимостью запрещены. Сначала необходимо погасить остаток долга продавцу, потом снять обременение в росреестре, и только после этого сдавать ваш договор купли-продажи на регистрацию.

Есть и другой вариант. Если договором залога предусмотрено право залогодателя продать предмет залога с согласия залогодержателя, то продавец недвижимости может обратиться в банк.. Такой вариант возможен, если вы примите все права и обязанности по его кредитному договору на себя.

Ответ вам мой короток. Вы не сможете приобрести ипотечную квартиру., как бы вы не хотели, тк деньги за нее по жилищному сертификату плательщик денег-государственный орган не перечислит.и вам в этом откажет. А наличка по сертификату не выдается. Не мудрствуйте и ищите другую квартиру

Заключайте договор задатка в обеспечение основного договора купли-продажи.

Посмотрите в интернете образцы соглашений о задатке и заключите такой с продавцом.

Если вам непонятно, как действовать в данной ситуации, позвоните мне: 8 (926) 580-00-50, я буду рад помочь.

Здравствуйте!

Это будет предварительный договор с условием о задатке или авансе. Правильно заключить договор вы можете, обратившись к юристу.

Константан, добрый вечер! Надо указание о снятии с регучета указать в договоре и его сроки.

Отказавшаяся от участия в приватизации мать сохраняет пожизненное право проживания в квартире, в том числе при смене собственника (в случае продажи квартиры). Требуйте от продавца выписать из квартиры мать и зарегистрировать ее (хотя бы временно) по другому месту жительства. Либо: у Вас на руках лишь нотариально заверенное обязательство продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи, но не самой матери; возьмите лично у матери продавца нотариально заверенное обязательство выписаться из квартиры.

Мать потеряет право на проживание в квартире, когда снимется с регистрационного учета (выпишется). Но сняться с регистрационного учета она должна в добровольном порядке.

Суд не сможет обязать ее выписаться.

Суд может обязать сняться с регистрационного учета продавца. В договоре купли-продажи должен быть пункт, в котором оговаривается, в течение какого срока продавец снимается с регистрационного учета. Дети регистрируются по месту жительства родителей.

Константин, здравствуйте! Вы пишете, что у Вас есть некий нотариальный документ, в котором указано, что Продавец обязуется снять членов семьи с рег. учета. Этот документ абсолютно ничтожен. Бессовестные риэлторы, бессовестный нотариус. Гражданин НЕ имеет право брать на себя обязательства за других дееспособных, совершеннолетних граждан. Так что, вопрос мамой Продавца остается открытым.. придется рассчитывать только на то, что она сама добровольно снимется с регистрационного учета.

С уважением,

Харченко О.В.

Отказавшаяся от участия в приватизации мать сохраняет пожизненное право проживания в квартире, в том числе при смене собственника (в случае продажи квартиры).

Мать потеряет это право, когда выпишется, верно?

Может ли быть принято решение суда, обязующее выписаться продавца/мать?

Что происходит в случае неисполнения решения?

А продавца выписаться обязать может, верно?

При этом правильно я понимаю, что у собственников проблем с пропиской собственной и детей, например не будет - согласие проживающей там матери не нужно, верно?

Здравствуйте. После регистрации

Требуйте выселения данных лиц, угрожайте расторжением договора. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ)

Допускается расторжениедоговора в судебном порядке только после того, как одна из сторон в письменной форме обратилась к другой стороне, участвующей в договоре с вопросом о мирном расторжении документа. Суд имеет право вмешаться в расторжение договора, при условии невыполнения, хотя бы одного из пунктов, заранее оговоренных упомянутых в условиях договора.ст. 421, 451 ГК РРФ

Можно самим обратиться с иском

Уважаемый Валерий! Приостановить государственную регистрацию права, по подобному основанию, вы не можете. Если договором установлено, что продавец должен освободить квартиру в течении 7 дней после государственной регистрации перехода права, то он обязан это сделать. Если продавец или квартиранты не освободят квартиру в течении этого срока, вы можете взыскать с продавца компенсацию через суд .

1. как Вы придержите если прошла государственная регистрация?

2. вы можете обратиться в суд за выселением (восстановление Вашего права) однако это займет время - в иске требуйте оплаты за незаконное пользование Вашим имуществом как с Продавца так и с арендаторов

3. в любом случае - попытайтесь решить путем мира и двустороннего согласия

Вы не можете удерживать у себя договор без письменного уведомления другой стороны сделки о своих претензиях.

Иначе вторая сторона договора может обратиться в суд о возмещении своих убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Вторая сторона договора должна знать о Ваших претензиях и сама обязаны выгнать всех посторонних лиц из продаваемой ими Вам квартиры.

Уважаемый Валерий!

Неисполнение обязательств по договору купли продажи не является основанием для неисполнения обязательств второй стороной. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). п. 1 ст. 454 ГК РФ.

Вам необходимо исполнить обязательства и требовать от их продавца исполнения, в том числе в судебном порядке.

Вы можете не подписывать передаточный акт, что в свою очередь может стать основанием для расторжения договора через суд.

Или наоборот, Вы можете его подписать и приняв квартиру уже как новый собственник выселять посторонних.

Последний вариант считаю оптимальным.

Если продавец не выполнил договор и не освободил квартиру, вы можете приостановить оплату по договору, хотя это не правовой метод.

Валерий, добрый день!

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Но при этом, если Вашим договором предусмотрено, что "продавец передает имущество свободным от третьих лиц" и "договор имеет силу передаточного акта", то в этом случае имеет место быть нарушение условий договора. Вы можете требовать уменьшения покупной цены или расторжение договора и взыскания уплаченной суммы и понесенных убытков, связанных с данным расторжением.

Если же договором предусмотрено, что акт приема-передачи подписывается после регистрации договора или в иных случаях, тогда в самом акте укажите, что "продавец передает имущество свободным от прав третьих лиц".

Регистрация сделки уже произошла.