Как защитить права жильцов своего дома от неправомерного нарушения границ при озаборивании соседней многоэтажки?

Добрый день! В порядке статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Уважаемая Наталья Владимировна! Разъясняю Вам, что межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Межевание земель включает в себя работы, связанные с определением масштабов и границ ЗУ, обозначение границ участка на самой местности, осуществление планирования географического положения участка и его размеров, а также юридическое сопровождение всех документов в соответствующие регистрирующие органы.

К кадастровым работам относятся: измерение площади земельного участка, внесение изменений в кадастр, сбор необходимой документации, требуемой для осуществления межевания и изготовления межевого плана, для дальнейшего оформления земельного участка в органах местного и государственного управления.

Один из самых убедительных доводов в пользу межевания является возможность увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Если норма не установлена, разрешенная «прирезка» при межевании не должна превышать 10% площади существующего участка за счёт смежного неосвоенного земельного участка.

Кроме этого, результаты межевания земель используются 1) в процедуре постановки ЗУ на кадастровый учёт, предоставляются при 2) госрегистрации права на это недвижимое имущество и, как частный случай, 3) могут быть использованы в качестве относимого и допустимого доказательства в судебном споре о границах земельных участков.

Здравствуйте. можете игнорировать жителя.

Посмотрите СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, он регламентирует санитарнотехнические правила устройства придомовой парковки. Организация открытой стоянки, рассчитанной более чем на 50 автомобилей, запрещена законом. Парковки на 100 и более машин должны быть обеспечены дорожным выходом к общегородской сети транспорта

В 10 метрах от жилых зданий и в 25 метрах от объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник) может располагаться придомовая парковка на 10 и менее автомобилей. На 50 метров от жилых домов и на такое же расстояние от объектов социальной инфраструктуры должна быть удалена стоянка на 300 и более машин. Запрещено размещать рядом с жилой зоной парковки более чем на 500 автомобилей.

По вопросам обустройства парковок на придомовой территории МКД посмотрите постановления Правительства Москвы от 19 июля 2019 г. N 900-ПП "О порядке установки на территории города Москвы отдельных ограждающих конструкций".

Если парковка организована "самовольно" без решений о выделении земельного участка, то Вы можете обратиться в окружную комиссию по пресечению самовольного строительства.

Данную консультацию нужно готовить, поднимать ФЗ и иные законы, а это платная услуга, (и стоит она никак не 124 рубля как ВИП вопрос), лично обращайтесь к юристу и вам её окажем на платной основе. Ст. 779 ГК РФ.

Если у вас такая серьёзная проблема, то лучше денег не пожалеть. Возможно, что разрешение на строительство выдано незаконно с нарушениями. Возможно, что были нарушения ваших прав при утверждении проекта межевания территории *проекта планировки территории). Понимаете эта ситуация не может рассматриваться в обезличенном виде и в общих словах. А сейчас как вы к дому подходите или заезжаете? Дом ИЖС или дом в СНТ? Как вы расстояние измеряли и есть ли у вас исполнительная геодезическая съёмка с расстояниями. Вы точно уверены в 15 метрах? Надо составлять и подавать мотивированные жалобы в различные государственные органы власти и в администрацию муниципального образования. Хоть бы пару фото сделали или кадастровый номер земельного участка сообщили. Как-то, так. Выбор только за вами.

Общепринятые нормы в строительстве предусматривают расположение жилого дома на расстоянии не менее пяти метров от забора. . Это будет являться отступом. Если же участок земли в месте, рядом с которым нет трасс и магистралей, то допустим меньший отступ. Он должен быть не менее 3 метров. Если не будет соблюдено данное расстояние у Вас появится право обратиться на соседей в суд.

Здравствуйте, направьте им письменную претензию с требованием перенести забор. Если они добровольно этого не сделают, тогда остаётся только обращаться в суд.

Удачи вам и всего наилучшего

Добрый день.

Вы уже пробовали решить вопрос досудебно. Можно написать им претензию в которой изложить свой вариант формирования границ. Если у вас есть схема границ участков приложите копию.

Если не хотят решать вопрос полюбовно, идите в суд.

Доброго времени суток.

Уважаемый Айдар,

У собственника должен быть на руках план участка, который доказывает факт его формирования. Инженер приезжает на участок и с помощью GPS-оборудования снимает на местности точные координаты углов (поворотных точек). Соединив эти точки и получаются границы.

По итогу перед кадастровым инженером отображается план с тремя слоями границ. Сопоставление этих слоев называется камеральная проверка.

Как раз на камеральной проверке и выясняется, что кадастровые границы соседнего участка пересекаются с фактическими границами нашего участка. То есть с соседом есть общая граница по забору, которая по факту имеет одни координаты, но в кадастре общая граница отображается по другим координатам. Такого быть не должно. Координаты кадастровых границ участка должны совпадать с координатами фактических границ. Если точнее, кадастровые границы и местоположение участка — это и есть его фактические границы и местоположение, которые были нанесены на кадастровую карту в соответствии с требованием закона. Все это написано в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 и 4 ст. 8 и п. 8 ст. 22 Федерального закона о регистрации недвижимости, п. 4.2 ст. 1 Федерального закона о кадастровой деятельности.

Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Стороны в судебных разбирательствах:

Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;

Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);

Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.

Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.

Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.

Первое требование — оспорить межевание соседнего участка

Нам нужно прийти к такому результату — чтобы границы «спорного» участка убрали из кадастрового учета. Тем самым пропадет наложение или разрыв, который мешает при установлении наших границ. Если уберут границы, это не значит, что сосед перестанет владеть своим участком, его право собственности мы не оспариваем.

Пример проблемыНаложение границ Необходимый результатСпорный участок пропадает на карте

В исковом заявлении нужно указать просьбу о признании недействительным межевание соседнего участка. Если точнее — о признании недействительными результаты ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ соседнего участка. Гражданин имеет право обратиться в суд с этой просьбой, потому что наложением/разрывом нарушены его право на установление границ его участка. Это нарушение не связано с лишением владения — ст. 304 ГК РФ.

Судья будет рассматривать два обстоятельства: 1) Правильно ли у ответчика проведено межевание участка. 2) Нарушено ли право истцов наложением/разрывом. Документом, который это доказывает, будет заключение кадастрового инженера.

Чтобы оспорить межевания у соседа, на предварительном судебном заседании просим судью запросить несколько определенных документов на соседний участок (ходатайствовать можно устно):

Кадастровое дело по межеванию соседнего участка из местной Кадастровой палаты. В деле будут документы соседа, которые он предоставил кадастровому инженеру, его заявление, оформленный межевой план, согласование границ с соседями.

Сведения из архива Росреестра (ГФДЗ) на соседний участок, а именно графический материал и материал инвентаризации. В графическом материале будет отображаться план участка, его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда этих документов в архиве может и не быть.

Две выписки из ЕГРН на соседний участок — 1) Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В ней указаны ФИО собственников участка и координаты поворотных точек; 2) О переходе прав на объект недвижимого имущества. В ней указаны история сделок с участком — договора, даты и ФИО всех предыдущих собственников.

Обе эти выписки идут в дополнении к другим документам — доказать судье, что участок принадлежит именно ответчикам и что имеются в кадастре такие-то координаты его границ (поворотных точек).

По кадастровому делу и сведений из ГФДЗ будет видно, какие были нарушения при межевании спорного участка:

Выезжал ли кадастровый инженер на местность для определения координат фактических границ.

Бывает, что инженеры по своей халатности не выезжают на участок, а просто определяют координаты границ по спутнику через компьютер. Из-за этого получается большая погрешность в определении координат. В кадастровом деле должны быть сведения из координат на местности.

Соответствуют ли кадастровые границы участка с его планом при формировании.

Для этого мы и запрашивали сведения из ГФДЗ. По закону границы должны совпадать — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но до 2012 года разрешалась такая хитрость — можно было провести межевание по фактическим границам, если эти границы существовали на местности 15 и более лет. Об этом кадастровый инженер указывал в своем межевом плане, не обращая внимания на несоответствие фактических границ с планом из других документов. Естественно, все это делалось по просьбе недобросовестного собственника. С 2012 года факт существования границ 15 и более лет доказывается только через суд.

Согласованы ли границы с собственниками соседних участков.

Согласно п. 3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и ст. 39 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ, к межевому плану должен быть оформлен акт согласования границ с соседями. В этом акте должны стоять личные подписи соседей (или их представителей). Но и тут есть хитрость — о дате и месте согласования границ можно подать объявление в местной газете. Соседи не прочитали объявление в газете и следовательно не пришли на согласование. В этом случае границы считаются автоматически согласованными. Объявление в газете можно сделать, только если нет возможности связаться с соседями. Обычно собственники поступали так, когда видели, что фактические границы их участков были больше, чем по документам. В итоге в межевом плане вместо акта согласования была копия местной газеты с объявлением.

Дополнительно суд запросит мнение по ситуации у местной Регистрационной и Кадастровой палаты. Если не запросит, сами ходатайствуем об этом.

Судья спросит у ответчика, какие у него есть доказательства в свою защиту. Если окажется, что при межевании участка соседа были допущены нарушения или злоупотребление правом (особенно второй и/или третий пункт), есть все шансы на признание межевания недействительным. Если есть вопросы к кадастровому инженеру, который проводил межевание соседнего участка, можем попросить судью вызвать его на судебное заседание. На моей практике, было несколько случаев, когда кадастровый инженер на суде честно признавался, что не выезжал на участок, а межевал его по спутнику. Границы соседа сразу были оспорены.

Если межевание было проведено правильно, тогда выносится вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.

Читайте, ответ на Ваш вопрос очень большой.

Подробнее ➤

СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения"

Но, т.к. границы уже у вас сложились и если установлены заборы и они не передвигались, то волноваться рано, но все же нужно срочно вам начать оформление, сделать геодезию и поставить на новый кадастровый учет по вашим действительным точкам.

"Наш участок тоже не приватизирован. Имеем на руках документы по собственности 1995г"

Это является взаимоисключающими понятиями.

Уточните, в собственности или нет Ваш участок.

Уважаемая Татьяна, если сосед пытается залезть на Ваш участок, поставить там забор, гараж и пристройку и т.д. , срочно обращайтесь в суд об установлении границ земельного участка и сносе таких построек..

Ну во-первых, Ваш участок, как Вы пишите, в собственности с 1995года, поэтому его не надо приватизировать, он уже приватизирован, так как приватизация- это бесплатная передача в собственность. Во-вторых, Ваш участок, как ранее учтенный имеет кадастровый паспорт с кадастровым номером, без определения границ.

Терерь о СНиПах. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) - 3 м;

постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 м;

других построек - 1 м;

стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м;

кустарника - 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Уважаемая Татьяна Викторовна! Хочу уточнить вопрос №1900991 от 04.09.2012 -граница участка с одним из соседей спорная . Геодеия была на 3-х участках.наш участок не изменился с 1995 года. а у соседа вырос с 1995 года на 3 сотки и он претендует еще на часть нашего участка и поэтому не подпмсывает границы и после каждой зимы мы видим .что он еще больше залезает на нашу землю. С Уважением. Татьяна.

Здравствуйте, с вашей стороны нарушений нет. Есть нарушения со стороны соседей, если дом построен ближе трех метров от межи.

Удачи вам и всего наилучшего

Здравствуйте! Граница земельного участка установлена на местности? Если граница установлена, то забор нужно ставить, как указано в межевом плане.