Как провести деприватизацию квартиры, прописанной на 4 человека, и что означает решать вопрос через суд?

Уважаемая Марина!

Расторжение договора приватизации, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто - в судебном порядке.

Можно привести два типичных основания, которые граждане указывают при обращении в суд с заявлениями о расторжении договоров приватизации (хотя это и не бесспорно):

не могу разменять приватизированную квартиру, так как нет согласия одного из собственников. (Напомним, что если квартира находится в собственности, то разменять ее в принудительном порядке суд не вправе. Принудительный обмен возможен, только если жилье муниципальное.);

хотим обменять нашу приватизированную квартиру на муниципальную, но наниматели муниципального жилья согласны на обмен только в том случае, если в результате обмена они получат квартиру муниципального жилищного фонда.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, необходимо направить стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение о расторжении договора и получить письменный отказ. Такой отказ должен быть дан в 30-дневный срок (ст.452 ГК РФ).

При расторжении договора по соглашению сторон обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора. При расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст.453 ГК РФ). Расторжение договора всегда следует регистрировать в органе, ведающем учетом и регистрацией прав собственности на жилье (органы БТИ; для Москвы - Департамент муниципального жилья).

Признание договора приватизации недействительным всегда является следствием нарушений требований законодательства при заключении договора приватизации. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Основания признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны общим основаниям для признания сделок недействительными:

недействительна сделка, не соответствующая закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

недействительна сделка, совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). (Как правило, данное основание применяют в совокупности с другими основаниями);

недействительна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.ст.171, 176 ГК РФ);

недействительна сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). (Часто квартиры приватизируют люди, хотя и не признанные судом недееспособными, но имеющие ту или иную степень психической несостоятельности, ранее обращавшиеся за психиатрической помощью. К этой категории можно отнести лиц, страдающих алкоголизмом или наркоманией);

недействительна сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

недействительна сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Хотелось бы предостеречь читателей: нередки случаи, когда граждане недобросовестно пользуются своими гражданскими правами, в частности, приватизируют квартиры, в последующем их продают, получают за них деньги по рыночной стоимости (хотя в договоре купли-продажи указывают стоимость по справке БТИ) и обращаются в суд с иском о признании договора приватизации недействительным. В случае признания приватизации недействительной рушатся и все последующие сделки с этой квартирой и стороны возвращаются в исходное положение.

В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным следует указать не только основание недействительности договора - вам необходимо убедить суд, что указанные обстоятельства имели место.

Истцами о признании договоров приватизации недействительными могут выступать:

лица, принявшие участие в приватизации (стороны договора);

члены семьи собственника, вселившиеся в жилое помещение до его приватизации, а следовательно, имевшие право стать участниками приватизации, но отказавшиеся от этого, дав согласие на приватизацию жилья другим лицам, только в том случае, если при отказе от приватизации они были введены в заблуждение, либо собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа;

органы опеки и попечительства;

прокурор.

Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:

местная администрация;

предприятие, с которым заключен договор (если жилое помещение было закреплено на праве полного хозяйственного ведения);

учреждение, с которым заключен договор (если жилое помещение находилось в оперативном управлении учреждения).

Подача искового заявления о расприватизации осуществляется по правилам исключительной подсудности (ст. 119 ГПК РСФСР), т.е. если предметом спора является право собственности на квартиру (недвижимость), то рассмотрение такого заявления осуществляет суд того района (района в городе), где находится квартира. Как правило, место нахождения квартиры совпадает с местом нахождения ответчика (ответчик находится в том же районе (городе), где находится квартира).

В Москве исковые заявления о расприватизации принимают как межмуниципальные (районные) народные суды по месту нахождения квартиры, так и Перовский межмуниципальный народный суд (по адресу Управления приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья правительства Москвы). Отдельные суды в Москве не принимают заявления о расприватизации по месту нахождения квартиры, если в соответчиках не указана префектура административного округа или жилищный комитет данного административного округа.

Неправомерно указывать в качестве ответчика жилищно-коммунальные органы, так как они всего лишь занимаются оформительской работой по приватизации и не выступают стороной договора.

Государственная пошлина по спорам о расприватизации жилья оплачивается как исковые заявления имущественного характера, не подлежащие оценке, т.е. в размере 10% минимальной месячной оплаты труда (ММОТ) - для граждан, а для юридических лиц - 10 ММОТ (пп.5 п.1 ст.4 Закона РФ "О государственной пошлине"). Впрочем, относительно размера госпошлины в данном случае нет единого мнения. Адвокатской практике по жилищным спорам известны примеры, когда суды обязывали оплачивать иски о расприватизации в процентном отношении к оценке квартиры по справке БТИ, ссылаясь на ст.83 ГПК РСФСР (цена иска) и п.31 Инструкции Государственной налоговой службы от 13 марта 1992 г. "О государственной пошлине". Если следовать логике сторонников этого подхода, то для расприватизации квартиры необходимо получить справку БТИ и уплатить государственную пошлину.

Другие юристы высказывают мнение, что для исков по расторжению договоров приватизации следует применять ставку госпошлины, как для исков имущественного характера, подлежащих оценке (в процентном отношении к оценке квартиры), а для исков о признании договоров приватизации недействительными применять ставку госпошлины, как для исков имущественного характера, не подлежащих оценке. Думаю, что последнее толкование верно, т.к. при признании договора приватизации недействительным оспаривается само возникновение права собственности на квартиру (суд исследует фактические данные и обстоятельства, свидетельствующие о незаконности данного договора) и не имеют значения характеристики и оценка квартиры.

После того как решение суда состоялось в вашу пользу, данное решение суда, вступившее в законную силу, следует регистрировать в органах БТИ (для Москвы - в Департаменте муниципального жилья ). Для регистрации в ДМЖ следует представить:

не менее двух копий решения суда;

подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении);

паспорта всех собственников (если один из сособственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных);

справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.