Отказано в заключении договора на аварийно-техническое обслуживание из-за общей развязки инженерных сетей - правомерно или нет?
В многоквартирном доме у меня была квартира на первом этаже, развязка инженерных сетей общая, далее я перевел жилое помещение в нежилое. Вопрос. Обращаюсь в подрядную за заключением договора на аварийно-техническое обслуживание, они мне отказывают, ссылаясь на то, что данное обслуживание осуществляет управляющая компания, и в случае аварийной ситуации без согласия собственников либо представителей не смогут произвести каких либо действий по устранению аварийной ситуации, попасть в подвальное помещение где находится вся развязка. Скажите правомерно ли это?
правомерно ли это?
---отказ правомерен. данное обслуживание осуществляет управляющая компания,
Спросить
Обслуживанием вашего нежилого помещения занимается УК избранная в законном порядке.
Спросить
А правовое обоснование? Прокуратура указала что отказ был не правомерен, ссылаясь на публичность договора, а организация в заключении договора все равно отказывает
СпроситьВ Жилищном кодексе Российской Федерации говорится о том, что вне зависимости от того, какой вид собственности принадлежит владельцам в многоквартирном доме, они имеют равные права и обязанности на пользование общей собственностью жилого многоквартирного дома. Собственностью, на которую распространяются равные права всех владельцев многоквартирного дома, принято считать лестничные пролеты, подвалы, лифтовые помещения, всяческие помещения подсобного хозяйства и участки территории земли, приписанными документально к жилому дому.
Из этого следует, что и владельцы жилых квартир и предприниматели, занимающиеся коммерческой или любой другой сферой деятельности в помещениях жилого дома, абсолютно в равных долях обязаны покрывать расходы по уходу и содержанию мест общего пользования дома, а так же территории принадлежащей домовому сектору. Владельцы нежилых помещений могут и не использовать подвал, однако, в их непосредственные обязанности входит вносить денежные средства за ремонт и обслуживание данного помещения. То же самое относится и к остальным помещениям и объектам общего пользования.
СпроситьВ многоквартирном жилом доме у меня нежилое помещение на первом этаже. Сдается в аренду юридическому лицу. Поменялась управляющая компания. Хотят заключить договор на обслуживание и текущее содержание юридическим лицом, а не с собственником помещения. Правы ли они?
Уважаемый Баир! В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.
Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.
В силу указанной нормы права напрямую заключить договор обслуживания с арендатором юридическим лицом УК не имеет.
СпроситьЧетырехквартирный дом.2 кв на первом этаже.2 кв на втором этаже. На первом этаже квартиры переводятся из жилого помещения в нежилое т.е.магазины. Является ли подвальное помещение собственностью всех квартир? Как составить соглашение между собственниками жилых квартир 2 этажа и собственниками нежилых помещений 1 этажа что они невозражают о проведении комуникаций через подвальное помещение на 2 этаж.
Да, подвал - это общедомовое имущество (общая собственность всех собственников помещений) в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Проводите общее собрание и принимайте на нем такое решение. Пользование общедомовым имуществом осуществляется только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ст. 36, 44-46 ЖК РФ)
Спросить
Если в подвале общедомовое инженерное имущество, то он собственность всех.
Если труб там нет, можно его приватизировать на одного собственника.
Соглашение может составить юрист, если обратитесь к нему, заключив договор согласно ст. 779 ГК РФ.
Спросить
Уважаемая Ирина г.Кострома !
Согласно п.2. Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».
Тем самым, исходя из выше изложенного:
- Подвал является ОБЩИМ имуществом данного многоквартирного жилого дома.
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 06.10.2015г
СпроситьСогласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).
Подробнее на Подробнее ➤
Спросить
Ирина, в Вашей ситуации, нужно предусмотреть следующее.
Пока дом является МЖД, то подвал- это общедолевая собственность собственников квартир МЖД.
Если часть жилья станет нежилым, то этой же судьбе последует и подвал, т.е. новый собственник вправе свою долю использовать по своему разумению.
В Вашем вопросе, Вам необходимо выделить долю подвала в "натуре", чтобы на законном основании продолжать осуществлять пользование своей доли. Никакие соглашения Вам не помогут, они имеют срочный характер.
Нужно руководствоваться ст.425 ГК РФ. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Вам нужно учесть, что при продаже нежилого помещения другому собственнику, Ваше соглашение прекратит иметь юридическую силу
Спросить
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Таким образом, подвал относится к общему имуществу собственником многоквартирного дома (собственностью всех квартир).
Поэтому в соответствии со ст. 44 названного Кодекса вопрос о проведении коммуникаций в подвальном помещении должен решаться только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
СпроситьОрганизация арендует нежилое помещение с отдельным входом, находящееся на цокольном этаже жилого дома, у собственника (физическое лицо), представителем которого по договору аренды является Управляющая Компания этого дома. Управляющая Компания настаивает на заключении с арендатором договора на управление этим нежилым помещением. Согласно этому договору Управляющая Компания за фиксированную ежемесячную плату будет оказывать арендатору следующие услуги: вывоз ТБО, уборка придомовой территории, обслуживание общедомовых электрических и сантехнических сетей. В договоре аренды сказано, что организация арендует только помещение, нет ни слова о прилегающей территории. Управляющая Компания настаивает на заключение такого договора с арендатором, потому что в договоре аренды написано, что арендатор обязан от своего лица и за свой счёт заключить договор на вывоз ТБО, на уборку территории. Насколько правомерно требование Управляющей Компании на заключение договора на управление нежилым помещением с арендатором этого помещения? Почему арендатор должен платить за обслуживание придомовой территории, вывоз ТБО и обслуживание общедомовых сетей, согласно этому договору, ведь это предусмотрено коммунальными платежами, которые тоже лежат на арендаторе? Не получится ли так, что арендатор будет платить дважды? Эта Управляющая Компания является Управляющей Компанией этого жилого дома.
Хочу сдать в аренду помещение в многоквартирном доме. В договоре есть пункты:
3.2.4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт Помещения, капитальный и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций Помещения (за исключением текущего ремонта инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в зоне видимости).
3.2.5. Арендодатель обязан содержать в исправном состоянии инженерные сети, электросети, (электропроводку) и своевременно проводить профилактические мероприятия по предотвращению и устранению аварийных ситуаций; в случае непринятия Арендодателем своевременных мер, предусмотренных настоящим пунктом Договора, Арендатор не несет имущественной ответственности перед Арендодателем за наступившие последствия аварийной ситуации.
Не могу понять разве арендодатель должен всё это делать (особенно что касается инженерных сетей и коммуникаций). Всё-таки многоквартирный дом, кто за это отвечает собственник или арендатор. Как можно перефразировать?
Здравствуйте, Наталья Сергеевна!
Если вы являетесь Арендодателем, то вправе предлагать условия предоставления помещения в аренду.
Гражданский кодекс РФ предоставляет сторонам право самим определиться, кто производит текущий/капитальный ремонт.
Статья 616 ГК РФ
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 616]
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Спросить
Здравствуйте! Готов вам перефразировать, пишите. Главное незамедлительно действовать.
СпроситьУ меня в собственности нежилое помещение в жилом доме в Московской области на первом этаже. Управляющая компания просит денег за рекламный баннер, который висит в пределах границ первого этажа, на фасаде моего нежилого помещения. Правомерно ли действие управляющей: просить аренду за рекламный баннер, который висит на моей нежилом помещении?
Мы являемся собственниками помещения в многоквартирном доме, на первом этаже. Управляющая компания отказывает в доступе в подвальное помещение, а нам нужно выполнить тех. условия полученные в "МОЭСК". Законны ли их действия?
Нет, их действия незаконны, потому что подвал общедомовое имущество. Напишите заявление, что Вам необходим доступ в подвал, с указанием даты, когда это нужно сделать. В случае отказа, обратитесь в прокуратуру.
Спросить
Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", "входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.СпроситьДоступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток".
В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, "технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений".
Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.
"Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Вопрос: считается ли технический этаж без инженерных коммуникаций общим имуществом и если да, то на основании какого документа?
Добрый день. Не является, если его не оформили таким образом. Данное помещение не предназначено для обслуживания более чем одного помещения МКД, а значит может свободно отчуждаться (ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ)
Спросить
Права сотрудников УК и собственников квартир при проведении ремонтных работ на общих коммуникациях
Имеют ли право сотрудники Управляющей компании вскрыть полы в моей квартире для проведения ремонтных работ на общих коммуникациях отопления, находящихся якобы в аварийном состоянии в подвальном помещении? Квартира приватизирована, находится на первом этаже 4-х этажного дома. И еще: имею ли я право не пускать сотрудников УК в свою квартиру для выполнения данных работ, поскольку восстановления помещения мне не гарантировано? Официального письма с описанием состояния инженерных сетей мной не получено.
Вы вправе не пускать работников УК - только по решению суда, если железно не желаете впускать в своё жилище, несмотря на требования пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов ("Потребитель обязан: ...допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время").
Вскрывать полы Вам могут для ремонта, обслуживания общего имущества дома, но с приведением всего в первоначальное или лучшее состояние (если впустите ремонтников в своё жилище).
СпроситьМы ук у нас в многоквартирном доме собственник юр. лицо перевела свою квартиру из жилого в нежилое помещение, заключать договор на аварийное обслуживание отказывается. Скажите имеем ли мы право требовать у нее заключить договор.
Имеете право требовать заключить договор ,тем более на аварийное обслуживание.Будет отказываться,скажите обратимся в суд И вас понудят заключить договор.Думаю,что после такого разговора она подпишет.Удачи!
СпроситьВ 2006 году застройщик многоквартирного жилого дома сдал его в эксплуатацию без подключения газа (хотя вся разводка была подведена). В 2008 году я приобрел квартиру в этом доме на первом этаже и перевел её в нежилое помещение. Два месяца назад газ всё таки был подключен. Однако, из-за того, что весь первый этаж был переведен в нежилые помещения, пришлось переделывать проект и делать врезку через второй этаж. На общем собрании ТСЖ было принято решение переложить все связанные с этим расходы на собственников нежилых помещений. Правомерно ли это?
Считаю, что ТСЖ не право! Вы-то, надеюсь не член ТСЖ. Подобные решения - дискриминационны, а поэтому - неправомерны!
Спросить
