Риски и способы обезопасить себя при покупке недвижимости через переуступку прав ДУ с участием представителя продавца

995₽ VIP

Если будет доверенность, то никаких рисков в принципе нет. Она вправе это делать. Изучите просто внимательно полномочия в доверенности, от них зависит что она может подписывать а что нет (ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность должна быть нотариальной.

никаких рисков нет. Это его право, чтобы его интересы представлял представитель по доверенности в соотв со ст 185,1 ГК РФ

Ничего страшного не вижу.по доверенности она его представлять и иметь право голоса. согласно ст. 185.1 ГК РФ

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 185. Общие положения о доверенности

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Позиции высших судов по ст. 185 ГК РФ >>>

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.

3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.

4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.

6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Позиции высших судов по ст. 185.1 ГК РФ >>>

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

Статья 186. Срок доверенности

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Здравствуйте! Как таковых рисков нет, доверенность должна быть нотариальной согласно ст.185 ГК РФ. Проверяйте проектную документацию застройщика и разрешение на строительство.

нет ни каких рисков согласно договору о доверенности ст.185.1 гк рф

Добрый вечер!

Если доверенность будет оформлена надлежащим образом - риски не больше, чем при личном заключении сделки.

Обратите внимание на следующие моменты:

1. Нотариальная форма доверенности обязательна (ст. 185.1 ГК РФ).

2. Достаточность полномочий, указанных в доверенности, для подписания договора, получения денежных средств, подачу документов в Росреестр.

3. Срок доверенности.

4. Соответствие паспортных данных, указанных в доверенности.

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Но текущий владелец хочет

Вот это уже всегда меня лично и настораживает. А почему сам не хочет? В чем проблема для личного участия в сделке?

Доверенность нотариально оформленная дает матери право.

ст185.1 ГК

. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Только какой в этом смысл юридически утяжелять сделку?

А риск при сделках с недвижимостью есть всегда.

Надо только уметь свести их к минимуму.до 99.9% ее юридической чистоты.До 100% не бывает никогда и нигде.

Владелец может действовать как лично, так и через представителя по доверенности. Необходимо, чтобы в доверенности были удостоверены необходимые полномочия.

Также необходимо проверять и иные документы.

Артур!

1. Риск есть всегда, договор государственную регистрацию прошел?

2. Всегда лучше подписывать договор с самим продавцом.

3. В соответствии со ст.389 ГК РФ: "1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом".

4. Обратитесь к юристу для изучения условий договора.

Здравствуйте, Артур!

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ Об участии в долевом строительстве установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации. Кроме того, этим же законом предусмотрено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.

Риски всегда есть, но я Вам посоветую для начала обратить внимание на следующее:

1. наличие оригинала договора долевого участия (ДДУ) 2. Является ли он первым дольщиком или ему уже переуступили, проверьте все оригиналы на соответствие договору, на предмет регистрации в россреестре. 3. Первый дольщик должен предоставить справку от застройщика об оплате полностью по договору ДДУ. 4. Необходимо согласие Застройщика на переуступку. 5. Проверьте информацию о дейтствительном вводе дома в эксплуатацию. 6. Желательно посмотреть наличие кадастрового паспорта на квартиру. 7. Проверьте соответствие ДДУ проектной деларации застройщика, срок ввода. 8. По номеру регистрации ДДУ (и/или соглашений о переуступке) проверьте на сайте Россреестра информацию о зарегистрованных правах. 9 Дополнительно можете запросить выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект создаваемом на земельном участке. 10 Доп-но можете позвонить в гостройнадзор и попросить предоставить информацию о дольщике на данную квартиру. 11. Проверьте полномочия продавца, действительно ли он является Дольщиком или по доверенности действует.

Что касается представительства стороны продавца его родной матерью по нотариально заверенной доверенности то проблем не вижу. Законодательство это допускает.

Желаю удачи.

Обезопасить себя можно только обратившись с документами в Росреестр к государственному регистратору, где и подпишите бумаги.

Он проверит документы, доверенность, лицо, указанное в доверенности, может вызвать доверителя (владельца) для проверки.

Если что (мошенники деньги рисуют, что им стоит подделать бумажку, именуемую доверенностью?), Росреестр наряду с нотариусом (если он действительно заверил доверенность) согласно ст. 31 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" будет отвечать перед Вами:

"Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме".

Здравствуйте!

Желание стороны сделки, чтобы его на сделке представляло другое лицо, всегда настораживает.

И риск тут заключается в том, что доверитель по таким доверенностям всегда имеет право отменить доверенность в любое время, не извещая об этом ни свое доверенное лицо (на которое выдана доверенность), ни тем более другую сторону сделки, осуществляемой по такой доверенности.

Вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, действие доверенности прекращается (ст. 188 Гражданского кодекса РФ).

И безотзывной доверенность может быть только в том случае, если обязательство, осуществляемое по доверенности, связано с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 1881. ГК РФ).

Таким образом, в случае, если продавец даже в день заключения сделки по доверенности от имени его матерью вдруг отменит доверенность, то это создаст порок Вашей сделки и возникнет риск отмены сделки.

Обезопасить себя от этого на 100% никак нельзя.

Поэтому я рекомендую подробно выяснить у продавца, по какой причине он намерен проводить сделку по доверенности, почему не лично. Оценить эти причины.

Кроме того, я бы предложил с целью хоть какой-то страховки от возможной отмены доверенности продавцом затребовать с него письменное обязательство о том, что он одобряет сделку, проведенную по доверенности от его имени его матерью, даже в случае отмены им доверенности.

согласно ст. 185.1 ГК РФ такой вариант сделки приемлем и не несёт рисков , но только при условии правильного составления доверенности и оформлении сделки , если возникли подозрения , не тратьте времени в догадках, предоставьте всю документацию юристу для правовой оценки и со спокойной душой заключайте сделку! ошибка может стоить дорого ! Удачи !