Кто в таком случае может составить акт кроме представителей ЖСК?

Уважаемый Петр! Мне представляется, что иск к Вашим соседям бесперстективен. Дело в том, что взыскивать возмещение вреда Вы можете только при наличии вины лица в причинении вреда. По тем фактическим обстоятельствам, которые Вы описали, вины Ваших соседей в причинении вреда нет. В данном случае просматривается вина жилищно-эксплутационной организации, которая в составе платы на техническое обслуживание получает и отчисления на капитальный ремонт. Не выполняя своих обязанностей из договора обслуживания, не проверяя целостность систем отопления, не производя замену труб, организация недолжным образом выполняла свои обязанности, вытекающие из договора.А поэтому, хотя она не выполнила свои обязанности по отношению к Вашим соседям, но обязана возмещать вред. причиненный Вам ( ст.1095 Гражданского кодекса РФ). Вы при этом можете сослаться на ст.17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и требовать, помимо возмещения вреда, еще и компенсации морального вреда. В силу этой же нормы Вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

Закон ( Гражданский процессуальный кодекс РСФСР) не устанавливает в данном случае ограничения вида средств доказывания. То есть, Вы вправе подтверждать факты любыми доказательствами, в том числе, свидетельскими показаниями Ваших соседей.