Можно ли как-то препятствовать незаконным действиям и как доказать их незаконность.

Марина, здравствуйте! Я так понимаю, что Ваш сосед не хочет продавать комнату Вам, а хочет продать ее третьим лицам, но по цене, ниже Вам предложенной. Плюс, хочет оформить сделку как договор дарения.

Данная сделка считается притворной, и к ней могут быть применены последствия договора купли-продажи, но только в том случае, если Вы выйдете в суд с иском о применении к данной сделке дарения последствий договора купли-продажи и перевода на Вас прав и обязанностей покупателя по такому договору. И Вы должны будете сразу же при подаче иска положить ВСЮ сумму денег (полной стоимости) на депозит суда.

Как видите, здесь все очень сложно. Даже если у Вас есть данная сумма, то доказать получение соседом денег за комнату практически невозможно, если только сам сосед или покупатели-одаряемые не признаются в то, что сделка носила возмездный характер. С помощью свидетельских показаний сделать это нельзя, нужны другие доказательства. Понятно, что расписки в получении денег у Вас предъявить не получится. Как Вы будете доказывать притворность сделки? Если, все-таки, решитесь, то лучше обратиться за помощью к адвокату, у которого есть опыт конкретно по таким делам.

Что касается налогов - вот тут, как раз, эти покупатели и будут платить налог, 13 процентов от стоимости этой комнаты (если они не являются близкими родственниками соседа). А сосед при продаже комнаты платить налог не будет, так как стоимость ее менее 1 млн. рублей.

Удачи Вам!!

С уважением,

Харченко О.В.

Судя по вашему вопросу, вы не имеете преимущественного права покупки этой комнаты, поскольку это преимущество имеет место тогда, когда квартира находится в общей долевой собственности. Насколько я понял, каждый из вас является единоличным собственником жилого помещения (каждый-комнаты). Ваш сосед имеет право отчуждать принадледащую ему на праве собственности комнату, в том числе и дарить. Другое дело, если эта сделка фактически является не дарением, а куплей-продажей (как вы пишете). В этом случае этой сделкой могли бы заинтересоваться налоговые органы, если бы не размер дохода, который предполагает получить ваш сосед. При таком доходе он не облагается налогом в любом случае. Нужно вам начинать торговаться с соседом и договариваться об условиях оплаты этой комнаты.

Марина, здравствуйте! Прежде, чем ответить на Ваш дополнительный вопрос, скажу, что вот только что увидела ответ коллеги из Перми, в котором он указывает, что у Вас нет преимущественного права на покупку комнаты. Но оно есть!!! Ст. 42 Жилищного кодекса.

По Вашим вопросам:

при отчуждении комнаты по договору купли-продажи сосед не будет платить налог, потому что стоимость МЕНЕЕ 1 млн. рублей. В таких случаях не важно, сколько лет такая недвижимость находится в собственности у продавца.

Что касается отсутствия у договора дарения гос. регистрации - это значит, что договор дарения не заключен. Юридически, его НЕТ! Договор дарения жилого помещения (как и договор купли-продажи) подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента гос. регистрации в ЕГРП. То есть, при отсутствии регистрации, договора нет, оспаривать его не нужно. Перехода права собственности к новому собственнику не произошло. Информацию всегда можно получить в УФРС за 100 рубл.

Удачи Вам!

С уважением,

Харченко О.В.