Методы подстраховки от родственника, склонного к пропиванию квартиры отца - оценка практической реализации сделок через ренту с пожизненным содержанием и отчуждение с условиями

Ситуация такая: родственник прописан в квартире своего отца, который готов ему эту квартиру подарить. Родственничек по пьянке может квартиру пропить и, понимая и предвидя это, хочет подстраховаться. Как вы оцениваете такие варианты:

1. Сын приобретает квартиру через ренту с пожизненным содержанием с иждивением. Здесь на отчуждение квартиры требуется согласие отца, который его не даст.

2. Отец отчуждает квартиру сыну, но с рядом условий: в договоре будет указано право пожизненного пользования квартирой отцом, также требуется согласие отца на любую сделку с квартирой, на вселение других людей, их прописку и т.п. То есть отец делает формально невозможным уход квартиры на сторону.

При первом варианте сделка, совершенная без согласия отца - получателя ренты, будет недействительна, это понятно. Но как это будет практически: сделка не будет даже зарегистрирована, в этом будет отказано Росреестром, или все-таки будет зарегистрирована, но с правом отца на ее дальнейшую отмену через суд?

И тоже самое по второму варианту. Будет ли регистратор предварительно смотреть договор от отца к сыну на предмет ограничений на отчуждение квартиры? И будут ли эти ограничения препятствовать регистрации договора? Или только в дальнейшем могут быть основанием для оспаривания сделки? Или ничего не решают?