Как использовать жилое помещение в качестве офиса - возможности и санкции по закону в России.

₽ VIP

Добрый день. Что бы перевести из жилого в нежилое нужно соблюсти как минимум 2 условия: Помещение должно быть находиться на первом этаже и у к нему должен быть отдельный доступ от вход в дом. Другие требования можете посмотреть в ЖК РФ. Исключениями могут считаться Адвокаты и нотариусы, который могут заниматься своей деятельность в жилых помещениях, где они зарегистрированы. Других оговорок нет.

Глава 3 ЖК РФ. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое

помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого

помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения

требований настоящего Кодекса и законодательства о

градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не

допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без

использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым

помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать

такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение

является частью жилого помещения либо используется

собственником данного помещения или иным гражданином в качестве

места постоянного проживания, а также если право собственности

на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое

помещение допускается только в случаях, если такая квартира

расположена на первом этаже указанного дома или выше первого

этажа, но помещения, расположенные непосредственно под

квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не

допускается, если такое помещение не отвечает установленным

требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие

такого помещения установленным требованиям либо если право

собственности на такое помещение обременено правами каких-либо

лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое

помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого

помещения в жилое помещение осуществляется органом местного

самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод

помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или

нежилого помещения в жилое помещение собственник

соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в

настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод

помещений, по месту нахождения переводимого помещения

представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение

(подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке

копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием

(в случае, если переводимое помещение является жилым,

технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое

помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке

проект переустройства и (или) перепланировки переводимого

помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка

требуются для обеспечения использования такого помещения в

качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе

требовать представление других документов кроме документов,

установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается

расписка в получении документов с указанием их перечня и даты

их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения

должно быть принято по результатам рассмотрения

соответствующего заявления и иных представленных в соответствии

с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим

перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня

представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем

через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части

4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу,

указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий

принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного

документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей

или направлением заявителю данного документа информирует о

принятии указанного решения собственников помещений,

примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное

решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или)

перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для

обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или

нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ

должен содержать требование об их проведении, перечень иных

работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ

подтверждает окончание перевода помещения и является основанием

использования помещения в качестве жилого или нежилого

помещения, если для такого использования не требуется проведение

его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или

нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и

(или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный

в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения

соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом

проекта переустройства и (или) перепланировки,

представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части

2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких

работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи

документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи

переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ

подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной

органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт

приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий

завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть

направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в

организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт

приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения

и является основанием использования переведенного помещения в

качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в

качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться

требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические,

экологические и иные установленные законодательством

требования, в том числе требования к использованию нежилых

помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или

нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23

настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего

Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или)

перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать

основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения,

предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или

направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со

дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем

в судебном порядке.

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отмечу, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ[1] адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9)).

В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.

Обратите внимание: если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится – нет законных оснований.

Напомню, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 № Ф03-А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах… влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Обратите внимание: если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:

для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.;

для организаций – от 5 000 до 10 000 руб.

Арбитражная практика по данной категории дел -неутешительна. Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными. Главный минус - не штрафы( они минимальны), а потеря бизнеса ( выселение из помещения без компенсации), договорные и налоговые несоответствия.

А штрафы:

.Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Наиболее не приятное:

Ст.167 ГК. Общие положения о последствиях недействительности сделки

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Укажите, пожалуйста, перечень и величину санкций со стороны контролирующих органов за ведение предпринимательской деятельности в жилом помещении.