«Ответственность за ремонт балкона в приватизированной квартире - правовые аспекты и уведомление о независимой экспертизе»

Балкон - общее имущество, его ремонт обязанность УК, ТСЖ или ЖК, т.е. исполнителя услуг ст. 36 жк рф.

Обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции и делам об административных правонарушениях Саратовского областного суда за первое полугодие 2014 года

2. В соответствии со ст.ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.

АТСЖ Ленинского района обратилась в суд к Б.Э.З. с требованием о понуждении демонтировать козырек над балконом квартиры, ссылаясь на то, что в жилом помещении ответчика над балконом произведено обустройство наклонного козырька, который установлен с нарушением норм действующего законодательства без получения соответствующих разрешений, что противоречит правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, самовольная установка козырька ставит под угрозу жизнь и здоровье людей, а также несет опасность причинения вреда собственности других лиц, в связи с чем Б.Э.З. было направлено предписание о необходимости демонтажа козырька над балконом. Поскольку ответчиком требования не были выполнены в добровольном порядке, истец был вынужден обратиться с указанным исковым заявлением в суд.

Кировский районный суд г. Саратова в удовлетворении заявленных требований отказал.

Проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда пришла к выводу о необходимости его отмены по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.

При этом закон возлагает на собственника жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Согласно п. 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, зарегистрированных в МЮ РФ 15.10.2003 № 5176, указанные Правила определяют, в том числе и правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Исходя из положений п. 4.2.4.9 Правил, самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускается.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

В силу подп. 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, зарегистрированных в МЮ РФ 15.10.2003 № 5176, балкон относится к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома.

Таким образом, плиты балконов, входящих в план квартиры по обмеру БТИ, а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и, соответственно, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности, а перила, окна, двери указанных балконов являются частью данного жилого помещения, то есть объектом частной собственности.

Исходя из положений ч. 6 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В случаях, предусмотренных законом, организации вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе, данные организации пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов, по смыслу ч. 1 ст. 46 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия посчитала необоснованными выводы суда первой инстанции, что АТСЖ Ленинского района является ненадлежащим истцом по настоящему делу. Поскольку приняв решение о создании товарищества собственников жилья, собственники помещений многоквартирного дома фактически предоставляют данной организации право защищать их права и законные интересы, в том числе и как собственников общего имущества в многоквартирном доме. Доказательств тому, что иные собственники не согласны с обращением истца за судебной защитой их прав по данному делу, судебным инстанциям представлено не было.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждалось материалами дела, жилой дом, в котором располагается квартира ответчика, входит в состав ТСЖ «Днепр 2004». Данный дом обслуживается истцом на основании договора, в соответствии с которым ТСЖ «Днепр 2004» передало истцу объекты общего имущества многоквартирных домов, в том числе указанного дома, для управления и обеспечения эксплуатации.

АТСЖ Ленинского района образована в целях совместного управления общим имуществом ее членов; представления и защиты общих интересов ее членов; осуществления в интересах членов Ассоциации управленческих функций, координации хозяйственной деятельности ее членов; обеспечения членов Ассоциации жилищно-коммунальными услугами от имени и в пределах средств жилья; защиты прав собственников жилья в получении коммунальных услуг, координации взаимных действий домовладельцев по защите их личных и общественных интересов; представления интересов и защиты прав ее членов в государственных и муниципальных органах власти и управления, органах территориального общественного самоуправления.

Квартира, на балконе которой установлен козырек, принадлежит ответчику на праве собственности. 14.08.2013 г. истцом было вынесено предписание, адресованное ответчику, согласно которому Б.Э.З. предлагалось произвести демонтаж самовольно установленного козырька над балконом, так как данная конструкция не предусмотрена проектом, приводит к образованию наледи и сосулек на ней, что подтверждается соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не согласилась с решением суда первой инстанции, поскольку оно постановлено при неправильном применении норм материального права.