Возможность претендовать на неустойку по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения и Возможность и необходимость заставить застройщика заключить Основной договор при наличии определенных условий

Планирую приобрести квартиру по переуступке (точнее с заменой лиц) от физ. лица по предварительному договору купли-продажи. Данное физ. лицо несвоевременно погашало рассрочку (задержка выплат на 12 и 20 дней). Условия рассрочки и выплат оговорены в предварит. Договоре.

В предварит. Договоре прописано:

"6.3. Если по вине Покупателя Основной договор не будет заключен в срок, предусмотренный настоящим договором, а также в случае неисполнения или ненадлежащее исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.1. настоящего договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и от подписания Основного договора.

3.2.1. Покупатель обязуется выплатить Продавцу денежные средства, указанные в п. 5.1. настоящего договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить с Продавцом Основной договор в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере () рублей ___ копеек в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя заключить Основной договор с Продавцом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором."

Продавец (застройщик) предоставит мне оригинальную расписку и акт сверки с примечанием, что претензий к Покупателю не имеет.

Является ли это достаточным условием для того, чтобы Продавец (Застройщик) в дальнейшем не имел права отказать мне в заключении основного договора ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора по оплате?

Мы заключаем предварительный договор купли квартиры. Мне не нравятся пункты договора по обязанностям сторон. Поясните пожалуйста какие у нас риски и как избежать их.

2.2. Покупатель:

2.2.1. В доказательство намерения заключить Основной договор купли-продажи объекта Покупатель перечисляет на расчётный счёт Продавца обеспечительный взнос в размере 200 000 (двести тысяч) рублей в течение 3 (трёх) дней после подписания настоящего договора, но не позднее, чем 25.10.2015.

2.2.2. Оплаченный Покупателем в соответствии с пунктом 2.2.1. настоящего договора обеспечительный взнос засчитывается в счёт оплаты стоимости Объекта.

2.2.3. Гарантирует к моменту расчета наличие денежных средств необходимых для расчета с Продавцом по договору купли-продажи Объекта.

2.2.4. Обязуется предоставить к моменту заключения договора купли-продажи Объекта согласие супруга (и) на покупку Объекта в нотариальной форме при его (ее) наличии.

4. Ответственность Сторон, срок действия и порядок расторжения договора

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Покупателем, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, либо отказа от заключения Основного договора купли-продажи, сумма, указанная в пункте 2.2.1. настоящего договора и переданная Продавцом Покупателю путём безналичного перечисления на расчётный счёт, является неустойкой и Покупателю не возвращается.

4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, приведшего к невозможности заключить Основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, Продавец обязан в срок не позднее 20 (двадцати) банковских дней с момента отказа от заключения основного договора купли-продажи, либо нарушений условий настоящего договора, вернуть Покупателю обеспечительный взнос, указанный в п. 2.2.1 в полном размере, а также неустойку в размере 5% от суммы обеспечительного взноса. Возврат обеспечительного взноса, указанного в п. 2.2.1. производится путём безналичного перечисления на банковские реквизиты Покупателя, после подписания соглашения о расторжении настоящего договора.

4.3. В случае уклонения одной Стороны от заключения основного договора купли-продажи, на условиях, указанных в настоящем договоре, другая Сторона в праве обратиться в суд в порядке, установленном законодательством РФ с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях настоящего Договора.

4.4. Убытки, причиненные другой Стороне неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему договору, возмещаются виновной Стороной в полном объеме сверх неустойки.

С ООО заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (объекта) в строящемся жилом доме в срок установленный предварительным договором. Пунктом 3 предварительного договора установлено, что ориентировочный срок ОКОНЧАНИЯ строительства объекта 4 квартал 2008 года, Датой окончания строительства Объекта является дата получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. В качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий договора Покупатель выплачивает денежную сумму, которая является ЗАДАТКОМ и засчитывается в счет основного договора. Кроме того, в приходных квитанциях внесения денежных средств на счет продавца основанием принятия денег является задаток по предварительному договору купли-продажи. До настоящего времени Объект (квартира) а также и дом вообще не построены. В силу ст.429 и 445 ГК заключить основной договор, в том числе и путем понуждения к заключению не возможно, т.к.объекта нет. Вопрос: возможно ли в силу ст.380,381 ГК истребовать или взыскать в судебном порядке уплаченный ранее продавцу в обеспечение договора задаток. Каковы перспективы такого дела. Дополнительно: при заключении предварительного договора у продавца (он же застройщик) было выдано уполномоченным государственным органом (мэрией) разрешение на строительство данного дома. Первоначальной проектной декларацией, имеющейся у застройщика был установлен тот срок, который определялся и в предварительном договоре (4 квартал 2008 года). В настоящее время застройщик изменил проектную декларацию в том числе и срок сдачи дома в эксплуатацию, но без учета и согласования покупателей (в том числе и меня). Может ли это как повлиять на разрешение вопроса о взыскании уплаченного ранее ЗАДАТКА.

Если есть заключенный договор ДДУ, застройщик разослал уведомление, что из-за пандемии они не могут сдать в срок и прислал 3 экземпляра доп. Соглашения, в котором предложено ЗАМЕНИТЬ! Текст в ДДУ. Суть изменений ниже:

Стороны по обоюдному согласию решили внести в договор «номер, дата» участия в ДДУ следующие изменения и дополнения:

1. Пункт 2.4 изменить изложить в редакции:

«2.4. Планируемый срок окончания строительства объекта II-й квартал 2021 года».

Далее – по тексту Договора.

2. Пункт 2.5. изменить, изложив его в следующей редакции:

«2.5. Учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства Дольщику не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Дольщику согласовывается сторонами – в течении 6-х (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, но не позднее 02 декабря 2021 года (включительно)».

3. Во всем остальном что не урегулировано настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются условиями ДДУ.

А вот сам первоначальный ДДУ, который подписывался при заключении:

2.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта и при условии полной оплаты Объекта долевого строительства (Квартиры) Дольщиком, передать ему соответствующий Объект долевого строительства, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия настоящего договора и принять Объект долевого строительства (при наличии полученного разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта).

2.2. Принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены настоящим Договором, Дольщик приобретает право собственности на Объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения (далее Квартира), а также право общей долевой собственности на общее имущество Объекта в размере, пропорциональным размеру общей площади Квартиры, с момента государственной регистрации права собственности Дольщика уполномоченным органом.

По настоящему Договору Дольщик не осуществляет финансирование строительства Нежилых помещений, Кладовых и Автостоянки в Объекте (не являющиеся общедолевой собственностью) и не приобретает никаких прав на указанные помещения и доли в автостоянке. Все права на нежилые помещения, нежилые помещения, Машиноместа, помещения, не являющиеся общедолевой собственностью в автостоянке Объекта, принадлежат Застройщику, который вправе распоряжаться ими по своему усмотрению без согласия Дольщика.

2.3. Характеристики Квартиры, в том числе в части наличия отделки и оборудования определяются в Приложении №1 к настоящему договору.

Местоположение Квартиры на плане этажа Объекта определяется в Приложении №2 к настоящему договору.

2.4. Планируемый срок окончания строительства Объекта IV-й квартал 2020 года. Срок окончания строительства может быть сокращен застройщиком, либо продлен застройщиком согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениям к ней, доводит до сведения Дольщика путем размещения на официальном сайте застройщика.

2.5. Учитывая, что Застройщик передает Объект долевого строительства Дольщику не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщику согласовывается Сторонами – в течение 6-х (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства, в любое время после фактического получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта и при условии полной оплаты объекта долевого строительства, произведенной Дольщиком.

2.5.1. В случае если строительство Объекта не сможет быть завершено в плановые сроки по пункту 2.4. договора, Застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения срока, направляет Дольщику соответствующую информацию путем размещения на официальном сайте изменений в проектную декларацию.

Уведомление об изменении срока окончания строительства опубликовывается Застройщиком в Проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п. 1.3. настоящего Договора. Уведомление может быть направлено застройщиком в адрес дольщика либо на адрес электронной почты, указанные дольщиком в настоящем договоре. Дольщик настоящим подтверждает, что ему известны риски, связанные с неполучением корреспонденции по адресу, указанному им в настоящем договоре (по причине отсутствия по месту регистрации дольщика, либо по иным причинам, не зависящим от застройщика), в любом случае, при направлении застройщиком уведомления дольщику, дольщик считается уведомленным надлежащим образом вне зависимости от получения им уведомления (подтверждением направления служит отчет с сайта Почты России о движении корреспонденции и/или отчет о направлении на электронный адрес указанный дольщиком).

Стороны соглашаются, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договорённости Сторон по настоящему пункту на день заключения настоящего договора участия в долевом строительстве (условие согласовано сторонами).

Изменение сроков окончания строительства, на условиях, согласованных Сторонами настоящим пунктом договора, может осуществляться не более чем на шесть месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта. Дольщик подтверждает, что согласованный им настоящим пунктом договора порядок определения срока исполнения обязательства Застройщиком согласуется с положениями ст. 190 ГК РФ.

Дольщик подтверждает, что условия настоящего пункта ему понятны, он выражает свою волю и согласие на указанное условие путем подписания настоящего договора участия в долевом строительстве, условия настоящего пункта приняты им без принуждения, не ущемляют и не нарушают его права как потребителя по ЗоЗПП.

Дольщик подтверждает, что ему известно о том, что настоящий договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения и не может рассматриваться как договор присоединения ни в целом, ни в части.

Отсюда главные вопросы:

1. Стоит ли подписывать доп. соглашение?

2. Какие подводные камни, если подписать соглашение?

3. Зачем это застройщику, как он себя подстраховывает или плюсы для дольщика?

4. Главное, как будет считаться неустойка и с какого момента?!

5. В основном дду есть пункт, что 6 месяцев на сдачу, и может перенести. Следовательно застрощик может без неустойки сдать дом до 4 кв 2020 + 6 месяцев+6 месяцев автопереноса?

По-поводу предварительного договора купли-продажи недвижимости, (дом находится на завершающей стадии строительства).

В договоре есть пункт: Основной договор должен быть заключен не позднее 90 дней с момента получения продавцом свидетельства о регистрации права собственности продавца на помещение.

Также есть пункт: Продавец обязуется: оформить право собственности продавца на помещение, а так же подготовить пакет документов, необходимых для заключения основного договора, в течение 12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Вопрос: 1. Не противоречат ли эти два пункта договора, касательно сроков подписания основного договора?

2. И вообще, что наступает раньше право собственности продавца на помещение или ввод дома в эксплуатацию?

18 июля 2012 года между Продавцом (ООО) (отОООпо доверенности представительподписывал договор) и Покупателем (физ. лицо) был подписан договор купли-продажи нежилого помещения. Обязанности по оплате денег были выполнены Покупателем полностью до подписания Договора. Помещение передано Покупателю. Договор прошел государственную регистрацию. НО, В договоре прописано условие, по которому Продавец берет на себя обязательство в срок до 31 декабря 2012 года изменить назначение Объекта на жилое помещение. Условие об изменении Продавцом назначения Объекта являлось существенным требованием к Объекту и значимым условием для заключения Договора, поскольку Объект приобретался для целей проживания. До государственной регистрации Покупателем был сделан ремонт Объекта как жилого помещения. До подписания предварительного договора от 23.01.2012 Продавец заверял Покупателя в наличии у него возможности быстрого и безболезненного изменения назначения Объекта, наличии для этого необходимых документов и ресурсов, и возможности в связи с этим заключить Договор. Договор был заключен при условии выполнении обязательств по изменению назначения Объекта Продавцом в срок до 31 декабря 2012. Условие Продавцом не выполнено. Была направлена жалоба, на которую продавец не ответил.

Неисполнение обязательств по Договору со стороны Продавца нарушает права Покупателя как собственника имущества, так как ограничивает его возможности по пользованию и распоряжению Объектом. Покупатель не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства в данном помещении, хотя фактически в нем проживает, в связи с отсутствием регистрации по месту жительства не имеет возможности получить по месту жительства врачебную, социальную помощь, не имеет возможности в установленном порядке осуществлять оплату коммунальных услуг (тарифы на коммунальные услуги в нежилом помещении выше).

Каким образом можно понудить Продавца к исполнению обязательств. Распространяются на данную ситуацию Заккон О защите прав потребителей. Есть ли основания для привлечения директора Продавца (ООО) к уголовной отвественности (мошейничество)? Какова судебная практика?

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно)

Я в январе 2007 года я заключила предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем указано, что ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 3-ий квартал 2007 г. По настоящее время дом не сдан, сроки по словам застройщика - 1 квартал 2009 года. Условие по заключению основного договора - в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца. Условие по цене у.е. У.е.= курсу доллара, но не менее 207 рублей. Стоимость договора на момент заключения составляет рублей, и может быть изменена в соответствии с рублевым эквивалентом. При не согласии покупателя заключить основной договор сумма ему возвращается за минусом отступного 20%. Какие есть у меня права по данному предварительному договору? Как мне можно добиться, чтобы стоимость квартиры не пересчитывалась?

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно) Заранее спасибо!

В случае если продавец предлагает заключить Договор купли-продажи квартиры на основе ранее заключенного между мной и им Предварительного договора, но

отдельные пункты Договора купли-продажи меня не устраивают (в частности, что я не имею претензий по срокам передачи квартиры) - я подготовил протокол разногласий к Договору купли-продажи.

Что будет в случае несогласования продавцом протокола разногласий с учетом того, что срок на заключение Основного Договора ограничен в Предварительном Договоре?

Договор не будет заключен? Но ведь согласно Предварительному договору стороны обязуются заключить основной Договор...

А про такой момент там не сказано...