Возможность подписания предварительного договора купли-продажи квартиры супругой, отсутствие нотариальной доверенности, и вопрос о возврате задатка
Может ли подписывать предварительный договор купли-продажи квартиры не собственник, а его супруга, на момент подписании нотариальной доверенности у нее не было. Можно ли отказаться от такой сделки и вернуть задаток?
Покупаем квартиру, составили предварительный договор с соглашением о задатке, дали задаток. В день сделки выяснилось, что на сделку придет на собственник, а человек по доверенности от собственника. При подписании предварительного договора условие обязательного присутствия собственника на сделке оговаривалось, в предварительном договоре нет ни слова о том, что квартира будет продаваться по доверенности. Мы не хотим ее покупать. Можно ли вернуть задаток? Если продавец отказывается возвращать его, нужно ли ждать срока окончания предварительного договора, чтоб обратиться в суд? Может ли продавец принудить нас заключить сделку по доверенности? Нужно ли уведомлять продавца о том, что мы готовы к сделке и фиксировать на сделке отсутствие собственника?
Здравствуйте!
Вынужден Вас огорчить.
То обстоятельство, что собственник (продавец) не является сам на заключение договора, не является основанием для Вашего отказа от заключения договора. Закон предусматривает подписание договора доверенным лицом по доверенности. Это не то обстоятельство, которое делает заключение договора невозможным.
Поэтому если Вы откажитесь от сделки, то рискуете потерять право на задаток.
Спросить
Уточняю - предварительный договор с соглашением о задатке был составлен не с собственником, а с представителем собственника, действующего на основании договора с собственником на предоставление ему юридических услуг с правом брать задаток, кроме заключения договора купли-продажи. То есть ни самого собственника, ни оригинала свидетельства на квартиру мы в глаза не видели. Считаем, что это большой риск, поэтому хотим отказаться от сделки по доверенности, которую собственник потом может оспорить (может он недееспособный или ограничен в дееспособности - мы не знаем). В таком случае можно в суде потребовать вернуть задаток?
СпроситьНа момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры собственник отсутствовал, присутствовала супруга, (муж работает на вахте) нотариальной доверенности она не имела (агентство само озвучило во время подписания договора, что нет пока доверенности, но муж завтра сходит в нотариус и вышлет по почте), значит на тот момент она не уполномочена была подписывать договор, в договоре так же не указанно что она действует на основании доверенности. Можно в таком случае расторгнуть договор и вернуть с продавца задаток и с агентства недвижимости сумму за оказания услуг по подбору квартиры. Обои в данный момент отказываются возвращать деньги. Суд признает такой договор не действительным?
Да, по требованию заинтересованной стороны - покупателя или бывшего супруга суд может признать такой договор недействительным. Да, можно потребовать расторжения такого договора, возвратить всё уплаченное по сделке. А к Агентству недвижимости можно обратиться с иском о возмещении ушерба в связи с некачественным предоставлением услуг, ссылаясь на закон о защите прав потребителей.
СпроситьПокупаем квартиру, составили предварительный договор с соглашением о задатке с представителем собственника по договору об оказании юридических услуг с правом брать задатки, авансы, кроме заключения договора купли-продажи. Собственника не видели, свидетельство на квартиру только копию. Представитель заверил нас что на сделке собственник будет. Но на сделку хочет прийти жена собственника с доверенностью. Мы не хотим так рисковать и покупать по доверенности. Можем ли мы не заключать договор купли-продажи по доверенности и вернуть задаток (представитель собственника отказывается вернуть), если предварительный договор истек, а собственник на сделку не является?
Здравствуйте. В этом случае, для ответа на вопрос, следует посмотреть документы.
СпроситьХочу купить квартиру, собственник в настоящий момент в другом городе, доверенность на жену, квартиру покупаю в ипотеку, можно ли задаток и предварительный договор подписывать по доверенности и вписать свое желание, что при основной сделке должен быть обязательно собственник. И если они отказываются. Лучше отказаться от такой квартиры?
Задаток за квартиру получил не собственник. Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, который составлял риэлтор, если вместо собственника квартиры (меня) его заключил мой муж от моего имени БЕЗ доверенности и взял задаток у покупателя за квартиру, написав расписку в получении. Собственником квартиры я являюсь одна. Могу ли я вернуть задаток (не в двойном размере) покупателю и расторгнуть этот договор. Что мне сказать риэлтору, ведь он не имел права составлять предварительный договор купли продажи квартиры не с собственником квартиры и задаток ведь может получить только собственник квартиры? На какие статьи опереться, чтобы убедить риэлтора в не законности такого договора. В договоре прописан мой муж, что он представляет мои интересы в продаже квартиры, повторюсь, доверенности не было.
Ну так риэлтору и скажите, что без доверенности он не имел права заключать такой договор. Задаток надо будет возвратить.
С уважением.
Спросить
Добрый вечер, Лора!
В Вашем случае можно опереться на пункты 1 и 3 ст. 183 ГК РФ, согласно которым:
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.(п. 1).До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.(п. 3).
Представляется, что вторая сторона должна была знать, что у Вашего мужа отсутствовали полномочия действовать от Вашего имени, т.к. в предварительном договоре отсутствует ссылка на доверенность.
В данном случае у покупателя есть право отказаться от предварительного договора и требовать возвращения уплаченных денежных средств от Вашего мужа, т.к. требовать заключения основного договора от Вашего мужа у него нет смысла, ведь он не собственник квартиры.
СпроситьПри продаже квартиры требуется согласие супруги на её продажу. Если Супруг оформляет нотариально заверенную Доверенность на право продажи данной квартиры на свою Супругу, то необходимо ли дополнительно нотариально заверенное согласие Супруги?
Спасибо!
PS. Предварительный Договор купли-продажи и расписку о получении задатка подписывал Супруг.
Здравствуйте! Так как доверенность сама по себе не является согласием и не остается в регистрационном деле, то нужно дополнительно согласие на продажу. При условии, что квартира совместно нажитая.
СпроситьЗаказал правовую экспертизу понравившейся квартиры, до этого был заключен предварительный договор купли-продажи с внесением задатка. Обнаружилась вероятность признания Договора купли-продажи, подписанного 6 лет назад между продавцом и нынешним собственником недействительным, так как отсутствует нотариально заверенное согласие супруги предыдущего собственника (продавца) на совершение сделки. Могу ли я отказаться от подписания основного договора купли-продажи квартиры, а значит и от заключения сделки?
Добрый день!
Смотреть надо глубже - может согласия нет, т.к. отчуждающему собственнику недвижимость принадлежала по договору дарения или получена по наследству...
СпроситьБудучи в браке супруги по Предварительному договору купили квартиру у застройщика. Затем приняли решение оформить квартиру на жену. При этом, расторгли Предварительный договор. Мама супруги заключила Основной договор купли-продажи с застройщиком, оформив его в юстиции, подарила квартиру дочери по договору дарения. Супруга прописала мужа в квартире, которая стала принадлежать ей. Супруги развелись через 2 года после покупки квартиры. Супруг подал иск о признании квартиры совместным имуществом, утверждая что сделка купли квартиры произведена без его ведома. Вопрос: Существует ли срок исковой давности для этого иска? Распространяется ли на данную сделку п. 3 ст. 35 СК с годичным сроком давности для требований супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоря¬жению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, другим супругом не было получено, о признании такой сделки недействительной.
От имени продавеца (собственника) в нотариальном договоре купли-продажи доли в квартире действовало доверенное лицо на основании доверенности на распоряжение имуществом. Нотариально договор купли-продажи зарегистрирован, документы переданы для регистрации в ГБР. Может ли собственник после нотариальной регистрации договора купли-продажи отозвать доверенность, что будет при этом с правами покупателя и регистрацией в ГБР.
Может отозвать. Но совершенная сделка считается действительной в силу норм ч. 2 ст. 189 ГК РФ.
" Статья 189. Последствия прекращения доверенности
1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось".
Собственник, безусловно, может отозвать доверенность в любое время. Но для препятствования регистрации договора ему следует доказывать, что доверенность была отозвана до заключения сделки (подписания договора). Отзыв доверенности после этого на судьбу договора и регистрацию не влияет.
СпроситьПри оформлении сделки по купле-продаже квартиры был оформлен предварительный договор с выплатой задатка.
В договоре купли-продажи квартиры указывается полная стоимость квартиры и расшифровывается, что ранее был получен задаток и покупатель должен выплатить оставшийся остаток.
Будет ли этот момент проблемой при оформлении договора купли-продажи в юстиции?
Никакой проблемы из за этого при регистрации не будет. В принципе указано правильно. Какие сделки были до этого договора и порядок оплаты Росреестр не волнует.
Спросить
