Как избежать обмана - рассказываем, как правильно оформить аренду с выкупом жилья

995₽ VIP

составляйте Договор аренды с правом выкупа и платежами в безналичном порядке, тогда доказательство платежа будет в банке

Статья 606. Договор аренды

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 606]

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Делать аренду в таком случае не в Ваших интересах. Рекомендую составить договор купли-продажи квартиры, в котором предусмотреть График платежей (ст. 549, 555 ГК РФ). При этом Вы будете собственником с даты регистрации права собственности в Росреестре, а квартира будет в залоге (ипотеке) на основании п.5 ст. 488 ГК РФ.

В договоре нужно указать все нюансы, согласно ст. 421 ГК РФ и 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Лучше обратиться к юристу, предусмотреть все нюансы договора - ст. 421 ГК, даже юристам такие договора сложно составлять, заключайте в порядке ст. 624 ГК

624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Нужно составить договор залога до полной оплаты 2-шки в деревне.

Ст. 334 ГК РФ указывает:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Уважаемая Олеся !1

Вам следует заключить договор аренды с правом выкупа имущества стст606 ,624 ГК РФ.

Купля продажа конечно выгодней но Вам же не предлагают такой вариант приобретения недвижимости.

При составлении договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….». Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность, после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Оформляйте договор купли-продажи с рассрочкой платежа ----ст.ст. 488, 489 ГК РФ.

В этом случае после регистрации договора в Росреестре вы сразу станете собственником квартиры , но квартира будет в обременение.----то есть на основании п.5 ст 488 ГК РФ объект купли-продажи будет находится в залоге у продавца.

Можете снять --только после погашения долга.

Согласно ст. 78 закона об ипотеке

обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

При передачи денег получите расписку.

Также нужно в договоре указать ответственность при расторжении договора КП .

При заключении такого договора вы сможете вернуть налоговой вычет в размере 13% от стоимости--ст.220нкрф.

Чем Вы хуже банка. Заключите договор с рассрочкой платежа и пусть квартира будет в залоге.

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения

Ответственность сторон

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.

Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа.

Договор аренды на основании ст606 ГК РФ должен соответствовать ст420-422 ГК РФ и будет трактоваться по правилам применения ст 431 ГК РФ

Здравствуйте. Вам проще заключить сразу договор купли-продажи с рассрочкой платежа, зарегистрировать его в Росреестре. Тогда вам уже фактически переживать будет не о чем, так как вы будете полноправным собственником. Если продавец на это не согласится, то прописывайте в договоре (это смешанный договор, называться будет Договор аренды с правом выкупа) сроки выкупа, размер ежемесячной аренды и платежей в счет выкупа. Обязательно в договоре пропишите, что расторжение договора возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке. Порядок оплаты либо в безналичном порядке либо наличными, тогда берите всегда расписку в получении денежных средств, где четко прописывайте - такая-то сумма за аренду, такая-то в счет выкупа

ГК РФ

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Здравствуйте, Олеся!

На мой взгляд, заключать нужно не договор аренды с правом выкупа, а договор купли-продажи с рассрочкой оплаты (ст. 489 Гражданского кодекса РФ).

Так Вы уже сейчас станете собственником квартиры (в отличие от договора аренды с правом выкупа, по которому собственником станете только после выкупа).

Однако, что будет впоследствии при заключении договора аренды с правом выкупа, неизвестно (отказ арендодателя, иски родственников, изменение законодательства и т.д. и т.п.).

Убедите продавца, что заключить нужно договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Его интересы будут гарантированы тем, что квартира будет находиться у него в залоге в силу закона до того момента, пока Вы не выплатите полную сумму (п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому "если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара").

Залог (ипотека) в силу закона будет зарегистрирован за продавцом в Росреестре и это надежная гарантия для продавца.

А периодические платежи Вы будете перечислять продавцу безналичным путем (можно с карты на карту), что будет фиксироваться выпиской по Вашему счету. Если же наличными, то каждый раз необходимо получать с продавца расписку о том, что он получил очередной платеж по такому-то договору (номер, дата) за такой-то товар (квартира).

Если необходима дополнительная услуга по подготовке договора, то Вам нужно обращаться в личную переписку к выбранному Вами юристу. Универсальных образцов договоров не существует. Каждый договор должен быть сугубо индивидуальным.