Обмен квартирами через договоры дарения среди родственников - возможно ли и какие условия нужно учитывать?

398₽ VIP

Да, это возможно. Нужно заключить договор мены (ст. 567 ГК РФ) На договор мены распространяются правила о купле продаже.

Но если хотите дарение, то это тоже возможно (ст. 421 ГК РФ). Бабушка никак не отяготит.

Да, возможно. Прописка бабушки роли не играет.

Налог платить не будете.

Статья 572. Договор дарения

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 32] [Статья 572]

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Уважаемая Эльвира г.Пермь !

Согласно ст.421 ГК РФ

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается.

Поэтому в вашей ситуации вы вправе решить данный вопрос могут Собственники данных квартир (ст.209 ГК РФ) через Договора дарения Собственников данных квартир (ст.572 ГК РФ).

При этом, если бабушка НЕ является Собственником квартиры то в этом случае НИ какого отягащения НЕ будет.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 09.12.2015г

Эльвира. Вы совершенно правы. Вам нужно заключить два договора дарения ( ст. 572 гк РФ). По одному договору дарения Вы дарите по 1/2 доле в праве общей долевой собственности своим родителям, по второму договору дарения родители дарят Вам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности Вам.

Затраты на регистрацию двух сделок составят 4 тыс. Руб. ( по 2 тыс. Руб. Государственной пошлины на каждую квартиру)

При этом абсолютно не важно, кто будет прописан в какой квартире на момент заключения договора дарения, просто укажите в договоре кто зарегистрирован в отчуждаемой квартире.

Налог в этом случае платиться никакой не будет , так как дарение осуществляется между близкими родственниками.

Вправе провести оформление таким способом - оформить 2 договора дарения. ст. 572 гк рф.

.

Бабушка во 2 квартире имеет пожизненное право проживать в этой квартире, если была прописана на момент приватизации. На дарение ее согласие не нужно, но если она будет жить с родителями в 1 квартире, то должна изъявить такое желание (т.е. принудительно ее нельзя будет переселить из 2 квартиры).

.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14

"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"

18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Здравствуйте, Эльвира!

В 2015 г. сделки между близкими родственниками по-прежнему не облагаются какими-либо налогами (НДФЛ). В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ в ред. от 04.06.2014: «Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

То есть налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13%. Также не нужно подавать налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ обязанность по представлению налоговой декларации возлагается на физических лиц, получивших доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению).

Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения, но можно заключить сделку и через нотариуса, тогда необходимо оплатить услуги нотариуса. Обычно через нотариуса проводят сделку, если в дальнейшем имеется большая вероятность оспаривания договора дарения. Если даритель был вменяемый, и каких-либо угроз со стороны одариваемого не было, то признать сделку недействительной очень сложно. Если договор составлен правильно, то вероятность, что сделку можно оспорить, стремится к нулю. Если вы хотите подстраховать сделку, то возьмите справку из ПНД, НД на дарителей.

Если сделка происходит между близкими родственниками, за свои услуги нотариус может взять с вас следующие суммы в качестве оплаты:

- за составление договора;

- 0,3% от указанной в договоре стоимости квартиры, но не меньше 300 рублей.

- за техническую работу, у всех разные тарифы.

Вы можете зарегистрировать договор дарения в Росреестре в простой письменной форме.

Госпошлина за регистрацию договора дарения в 2015 г. составляет сумму в размере 2000 руб. Реквизиты для уплаты госпошлины можно найти на информационном щите или спросить у сотрудника, который будет принимать документы на регистрацию.

Список документов, необходимых для регистрации договора дарения между близкими родственниками:

1. Заявление;

2. Договор дарения (по количеству сторон в сделке плюс один экземпляр для регистрационной службы);

3. Оригиналы паспортов дарителя и одариваемого (+ копия первой страницы и страницы с регистрацией);

4. Госпошлина;

5. Оригиналы свидетельств о регистрации права собственности на квартиры от дарителей (+копия) ;

6. Оригинал письменного нотариального согласия супруга дарителя, если одаряемая квартира является совместно нажитым имуществом (+копия);

7. Если за одного или обоих участников сделки действуют доверенные лица – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию);

8. Разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение необходимо, если одаряемый несовершеннолетний или недееспособен (+ копия).

В договоре дарения одной из квартир Вы можете указать следующее условие: «На момент совершения сделки в квартире зарегистрирована и сохраняет право пользования квартирой - Ф.И.О. и год рождения бабушки. Это следует сделать, если бабушка участвовала в приватизации жилого помещения и письменно выразила свой отказ от долевого участия в праве собственности.

Здравствуйте. Да, лучше дарение, чем мена. При мене придется платить налог 13% от разницы в стоимости между квартирами. Ваша бабушка препятствием не является, так как вы собственники, вправе свободно распоряжаться своей собственностью, статья 209 ГК РФ.

Здравствуйте!

В силу ст. 217 Налогового кодекса РФ, при дарении между близкими родственниками одаряемый освобождается от обложения НДФЛ.

Но несмотря на то, что со стороны всё выглядит легко и просто, Вам следует иметь в виду, что совершать такую сделку как Вы планируете (одновременное дарение Вами родителям жилого помещения и родителями Вам их долей в праве собственности на другое жилое помещение) может быть признано притворной сделкой по иску налогового органа.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В Вашем случае два договора дарения совершаются с целью прикрыть фактически сделку мены.

Выявить это налоговый орган может без труда (налоговые органы периодически запрашивают сведения с Росреестра и проверяют регистрацию сделок).

Налоговый орган может обратиться в суд с иском о признании договоров дарения притворной сделкой, и в случае положительного решения суда Вам и родителям придется платить НДФЛ.

Поэтому Вам целесообразнее подумать над другим вариантом обмена.

Возможно, свои доли в праве собственности на приватизированную менее 3 лет назад квартиру родителям следует Вам подарить, а Вы свою квартиру им продать по договору купли-продажи. При этом если квартира в Вашей собственности более 3 лет, то НДФЛ платить не надо (Вы будете освобождены от него в силу ст. 217 НК РФ), а если менее 3 лет - то воспользоваться налоговым вычетом на сумму до 1 млн. руб. или уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, за которую Вы покупали эту квартиру.

Либо проработать иные варианты сделки.