Правоспособность собственников и договорные отношения с управляющей компанией

Задача по управляющей компании. Прошу помочь разобраться с некоторыми вопросами.

Строительная компания становится собственников квартиры, согласно свидетельства о праве собственности 01.11.2011 г.

01.11.2011 г. строительная компания заключает договор купли-продажи квартиры с физическим лицом.

Акт приема-передачи квартиры от строительная компания к физическому лицу от 10.12.2011.

Свидетельство о праве собственности физического лица на приобретаемую квартиру от 15.01.2012 г.

01.11.2011 г. управляющая компания (УК) заключает договор на обслуживания дома с физическим лицом.

УК отвечает, что основанием для начислений за охрану является протокол собственников помещений в многоквартирном доме от 01.01.2011 г.

В качестве документа, подтверждающего выбранный способ управления, УК указывает Протокол общего собрания собственников от 31.08.2011 г.

Вопросы:

1. С какого момента строительная компания может распоряжаться построенными квартирами и заключать в отношении квартир различные договора? В период строительства или после того, как объект будет поставлен на кадастровый учет, а также зарегистрировано право собственности на данный объект, что будет подтверждено свидетельством о праве собственности. Дело в том, что есть два протокола собрания собственников от 01.01.2011 г. и 01.08.2011 г., хотя сегодняшние собственники квартир в том момент точно не являлись собственниками и если строительная компания в тот период не могла принимать подобные решения, то не понятно, кто же принял решения за собственников?

2. Обладает ли физическое лицо 01.11.2011 г. необходимой правоспособность заключать договор с УК, если 01.11.2011 г. подписан только договор купли-продажи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписан 10.12.2011 г., а свидетельство о праве собственности от 15.01.2012 г.? Возможно ли договор с УК признать недействительным?

Заранее благодарен. Жду Вашего ответа.