Как определить собственника квартиры при продаже и обязанность уплаты налога.

597₽ VIP

Налога в данном случае не будет в силу ст. 217 НК РФ, поскольку квартира в собственности с 1993 г.. При переходе доли в 2014 г. произошло просто перераспределение долей. Право же возникло в 1993 г.

Налог 13% Вы платить не будете.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 17 апреля 2014 г. N 03-04-05/17695

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что налогоплательщик в 2011 г. получил в порядке наследования долю в праве собственности на квартиру, а в 2013 г. оставшуюся долю в праве собственности на эту же квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Вместе с этим п. 17.1 ст. 217 Кодекса установлено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

С 1993 года Вы считаетесь собственником квартиры.

Платить налог не нужно.

Ст. 229 НК РФ указывает:

"Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса)".

Т. е. даже декларацию не нужно сдавать.

Не будет у Вас налога, у вас в собственности с 1993 года.

Вопрос:

Налогоплательщик является собственником двухкомнатной квартиры, 1/2 доли в праве собственности на которую принадлежит ему более трех лет, а другая 1/2 доли - менее трех лет. Квартира была продана за 1 850 000 руб. Доход от продажи 1/2 доли, находившейся в собственности более трех лет, освобождается от налогообложения НДФЛ на основании "п. 17.1 ст. 217" НК РФ. Доход от продажи другой 1/2 доли меньше суммы имущественного налогового вычета, предоставляемого в соответствии с "пп. 1 п. 1 ст. 220" НК РФ. Облагаются ли НДФЛ доходы от продажи квартиры?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 24 апреля 2013 г. N 03-04-05/14269

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со "ст. 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее. Согласно "ст. 235" Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании "ст. 131" Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. В соответствии с "п. 17.1 ст. 217" Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

Здравствуйте. В этом случае Вы являетесь собственником с момента приватизации - с 1993 года. Дальнейшее приращение долей не прерывает давность владения. Налог Вам платить не нужно будет.

Налоговый кодекс РФ

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Здравствуйте.

Поправьте меня если я не прав.

Право собственности в квартире долевое и поделено на три равные доли, то есть по 1/3.

Первая, назовем ее именно так, доля на квартиру в размере 1/3 принадлежит вам с 1993 года.

Вторая доля принадлежала вашей маме, и в 2006 году перешла к вашему отцу, у которого до 2006 года, а именно с 1993 года была третья доля. Итого у отца в 2006 году стала доля в размере 2/3.

Далее отец свою долю в размере 2/3 дарит вам в 2014 году.

Следовательно, у вас в собственности вся квартира, одну долю которой в размере 1/3 вы приобрели в 1993 году, а другую долю в размере 2/3 вы приобрели в собственность по договору дарения (пункт 2 статьи 218 ГК РФ) в 2014 году.

Другими словами, в вашем случае нет одного года, в котором вы стали собственником всей квартиры. У вас два года, с которых в целях обложения НДФЛ нужно считать возникновение права собственности на квартиру, а именно 1993 и 2014.

Теперь осталось посмотреть пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, чтобы решить должны ли вы платить НДФЛ по ставке 13% при продаже всей квартиры, включая долю в размере 1/3, приобретенную в 1993 году и долю в размере 2/3, приобретенную в 2014 году.

И учитывая, то что 1993 и 2014 годы не являются 2016 годом, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ применяется к вам именно в той редакции, которая действовала до 1 января 2016 года. Вот она:

"Не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами - налоговыми резидентами РФ от продажи жилых домов (квартир), находившихся в собственности налогоплательщика три года и более."

С 1993 года, да, три года прошли уже несколько раз, но это только по одной доли в размере 1/3.

А вот по второй доли в размере 2/3 три года не прошло даже один раз, так как пока не наступил 2017 год (2014+3).

Значит, при продаже всей квартиры сейчас, то есть пока не пройдет три года со дня, когда вы приобрели в 2014 году по договору дарения (пункт 2 статьи 218 ГК РФ) долю в размере 2/3, вы должны будете подать декларацию показав доход от продажи этой доли и уплатить НДФЛ именно с продажной стоимости доли в размере 2/3.

При этом в декларации вы можете указать вычет по подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Так как у вас не от всей целой квартиры будет уплачиваться НДФЛ, а от 2/3 ее продажной стоимости, то соответственно и вычет по НДФЛ у вас будет не один миллион, умноженный на 13 %, а 2/3 от этого одного миллиона, умноженного на 13 %, то есть 86 667 рублей (666 667 рублей, умноженный на 13 %). То есть на вот эти 86 667 рублей вы сможете уменьшить свой НДФЛ, рассчитанный от продажи доли в размере 2/3, подав соответствующую декларацию по НДФЛ.

Кстати я применил подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ той редакции, которая действовала до 2016 года по тем же основаниям, которые были для применения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

Вот и все. Если не хотите носиться с декларацией и с НДФЛ с 2/3, то можете подождать, когда в 2017 году исполнится три года со дня, когда оставшиеся 2/3 на квартиру перейдут к вам в собственность.