Подлежит ли госрегистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости на арендованном земельном участке в случае передачи права аренды по договору продажи - анализ ст. 552 и 389 ГК
Разъясните, пожалуста, подлежит ли госрегистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости расположенная на арендованном долгосрочно земельном участке, если согласно п.1 ст.552 и п.2 ст.389 ГК РФ права аренды передается непосредственно по договору продажи? Или при этом переход права аренды состоится в силу прямого указания закона, ст.387 ГК РФ?...Если у вас практика по такому вопросу? И возможность участия в суде?,,,
Договор купли-продажи нежилой недвижимости подлежит гос.регистрации, независимо на арендованном и собственном участке земли она находится. В соответствии с Законом - ст.271 ГК РФ, земельный участок переходит вслед за недвижимостью, если в соответствии со ст.273 ГК РФ иное не предусмотрено Договором купли-продажи недвижимости. Т.е. в нормальных условиях земельный участок следует за недвижимостью и все права на землю переходят к новому собственнику недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что прежний собственик. Указанные Вами статьи не подходят к данному случаю, т.к. там речь идет о собственности на землю, а Вы пишите о долгосрочной аренде земли. На основании Договора купли-продажи недвижимости Вы должны в Земельном комитете переоформить земельный участок - на тех же условиях в пределах оставшегося срока аренды. Это можно оформить двумя способами: расторгнуть прежний Договор и заключить новый (что сложнее - дольше и дороже), или заключить дополнительное соглашение к имеющемуся Договору аренды земли (если не будет возражать Земельный комитет - вообще это допускается) об изменении одной из сторон Договора аренды - Арендатора. И зарегистрировать эти изменения. Это обычная практика и Суд для этого не нужен. Нужно просто подать заявление и соответствующий пакет документов в Регистрационную службу и в Земельный комитет.
СпроситьВы бы определились, что Вас интересует. Или регистрация договора купли-продажи недвижимости и оформление права аренды земли, как Вы пишите в вопросе. Я на него ответил. Или все же расторжение договора, как Вы после уточнили - не ясного какого только - аренды земли или купли-продажи недвижимости. Этим я не занимаюсь - это дело адвоката - я этим не занимаюсь и тоже
писал Вам об этом. И после этого Вы присылаете мне ссылку на приказ о регистрации земли, где сказано тоже, что я писал в первом своем письме. Не понял зачем - я это знаю и Вас это изложил. К тому же там о регистрации земли, если есть договор приобретения недвижимости. А как же расторжение какого-то договора, если опять речь о регистрации. Изъясняйтесь более внятно, что Вы хотите. И еще, как я писал уже - я работаю только в Москве, Вы, как я понял не в Москве. Насчет оплаты - минимум 10 тыс. долл. в месяц независимо от результата, т.к. это моя зарплата, а мне придется брать отпуск и терять много. И плюс в случае успеха 30% от суммы выигранного (в частности недвижимости, т.к. земля арендованная и цены не имеет). А таких договором и по недвижимости и по земле я регистрировал более 10 в Москве по недавижимости наших фирм на Арбате в частности.
Спросить
Договор купли-продажи здания (сооружения)
Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости расположенной на арендованном земельном участке, если права аренды земельного участка по правилам п.1.ст.552 ГК РФ передано одновременно и по договору продажи в порядке п.2 ст.389 ГК РФ?
Или переход права аренды происходит в силу закона по правилам ст.387 ГК РФ?
Сколько будет стоить надзорная жалоба с вашим участием по этому делу.
Заранее благодарен!
Договор купли-продажи нежилой недвижимости, не зависимо от решения вопроса по земле, в соответствии с действующим законодательством не подлежит обязательной государственной регитсрации. При заключении такого договора, в регистрирующий орган подаются документы только на регистрацию перехода самого права собственности на нежилую недвижимость.
Вопрос же по земле решается деффиренцированно, т.к. права на землю в силу законодательства Покупателю преходят, то переоформлять ли на себя сответствующие договоры, в том числе аренды, решать пкупателю в ависимости от количества бумаг, возникающей необходимости, условий договоров купли-продажи и аренды и других обстоятельств.
К сожалению, я не смогла понять о какой надзорной жалобе Вы говорили в своем вопросе. Если захотите, напишите подробнее.
Желаю удачи!
С уважением, Куташевская М.И.
СпроситьПодлежит ли гос. регистрации договор купли-продажи здания (сооружения) расположенная на арендованном долгосрочно земельном участке, если передача прав аренды по правилам п.1 и п.3 ст.552 ГК РФ и п.2 ст.389 ГК РФ передана по договору?
А может при продаже здания приобретение права аренды земли по правилам п.3 ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ происходит в в силу закона в порядке ст.382 ГК РФ?
Спасибо заранее..
1. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Т.е. по общему правилу государственной регистрации такого договора не требуется. исключение составляет договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем, государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости. С практической точки зрения можно сформулировать следующее: подписав договор купли-продажи нежилой недвижимости у сторон возникают права и обязанности по данному договору. в том числе и по регистрации перехода прав на данный объект. На основании данного договора можно в судебном порядке понудить Продавца к регистрации перехода прав на объект недвижимости.
2. Право аренды земельного участка (как вы правильно указали) возникает в силу закона, однако договор аренды земельного участка с собственником земельного участка должен быть заключен с новым собственником объекта недвижимости и, в случае долгосрочных отношений, он подлежит государственной регистрации. Для большей наглядности приведу пример. Собственник трех объектов недвижимости, расположенных на одном арендованном им земельном участке, продает вам один из объектов. Вы, в силу закона, получаете права на земельный участок. расположенный под этим объектом, однако границы земельного участка, на который вы, как Покупатель, имеете право, отличаются от границ того участка, который арендует Продавец. Поэтому Арндатору необходимо отмежевать участок под зданием, в результате чего образуется как минимум два участка (а может быть и три), поставить их на кадастровый учет. Согласие собственника потребуется при постановке участков на кадастровый учет и заключить уже два договора аренды как с Продавцом, так и с Покупателем.
СпроситьПри переходе права собственности на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Следовательно, приобретя право собственности на недвижимое имущество, новый собственник вступает в права арендодателя по договору аренды в силу прямого указания закона. То есть, при регистрации права собственности, новый собственник становится стороной договора, не зависимо зарегистрирован договор аренды или нет.
В соответствии ст. 385 п. 1. ГК РФ Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. Вопрос, значит смена стороны в договоре происходит в момент регистрации права собственности, не зависимо, уведомлён ли об этом арендатор.
Планируем заключить договор куп-продажи недвижимости, находящейся на арендованном у муниципалитета земельном участке. Правильно ли составить смешанный договор или лучше разделить два договора: купли-продажи зданий и передачи (переуступке) прав аренды? Ведь договор купли-продажи нерегистрируемый, регистрируется только переход права, а переуступка прав по договору аренды - регистрируемый договор. Не возникнет ли в случае смешанного договора отказ от регистрации сделки в органе регистрации?
Добрый день.
Переход права собственности на здание и аренда земли должны оформляться разными договорами.
Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
1. Уведомить собственника участка;
2. Собрать комплект документов;
3. Заключить соглашение;
4. Зарегистрировать договор.
Уведомление собственника происходит в письменной произвольной форме. Период действия соглашения переуступки не может превышать периода действия первоначального арендного договора, при этом он может быть заключен на меньший срок, по истечению которого права аренды снова перейдут к прежнему арендатору.
Стороны могут заверить соглашение у нотариуса, однако данное требование не является обязательным.
Заключенное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заявление установленного образца заполняется непосредственно в МФЦ, кроме того, к заявлению необходимо приложить следующие документы:
— паспорта сторон;
— договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
— соглашение о переуступке арендных прав;
— подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
— письменное согласие на сделку, если оно требуется;
— кадастровая выписка из ЕГРН;
— квитанция об оплате госпошлины.
Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов (устав, ОГРН, ИНН), а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса. Если земельный участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашения по переуступке арендных прав оформленное в письменном виде и удостоверенное у нотариуса.
Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем.
СпроситьВ связи с вступлением с силу ФЗ 302 правильно ли я понимаю, что договоры купли-продажи жилой недвижимости не подлежат регистрации? Т.е. при подаче договора купли-продажи регистратор будет сразу регистрировать переход права собственности? Каковы действия регистратора, если в договоре купли-продажи будет пункт, что право собственности на переданную покупателю недвижимость сохраняется за продавцом до полной оплаты недвижимости? Он не примет договор для регистрации перехода права до полной оплаты? Или он зарегистрирует переход права собственности с обременением?
В части не регистрации сделки - закон изменили, вернули как было ранее.
Если в договоре будет такой пункт, как вы описали, вам скорее всего не зарегистрируют.Для регистрации перехода права собственности с обременением в пользу продавца укажите: "до полной оплаты недвижимости, она считается находищейся в залоге у продавца"
СпроситьПодлежит ли гос. регистрации договор купли продажи здания (сооружения) расположенное на арендованном земельном участке на 49 лет, если сторонами в договоре не установлено передача права аренды дополнительным соглашением?
Доброго времени суток. По закону, при покупке недвижимости к покупателю автоматически переходить право пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена. Ст. 551 ГК Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.!!! статья 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу (как в вашем случае) на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Следовательно право аренды земельного участка переходит к вам в силу Закона а не договора между Вами и продавцом. То есть по сути вам просто нужно будет перезаключить договор аренды с владельцем земли на тех же условиях, на которых он был заключен с продавцом.
Договор купли-продажи регистрировать обязательно.
СпроситьПрошу разъяснить ч.3 ст.250 ГК РФ, неясно с какого дня следует отсчитывать процессуальный срок - три месяца: Со дня подписания договора купли/продажи недвижимости, или со дня государственной регистрации перехода права собственности?
Вопрос не так прост, как кажется. По новому закону договор купли/продажи не регистрируется, а, следовательно, он вступает в законную силу со дня подписания участниками сделки. Статья же когда говорит «При продаже доли» именно договор купли/продажи имеет в виду, ведь раньше он подлежал регистрации. Теперь же по новому закону регистрации подлежит лишь переход права собственности, но статья это не учитывает, и поэтому толковать ее сейчас можно двояко. И только судебная практика может внести ясность в этот вопрос.
Выводов, какие Вы делаете норма закона не содержит.
"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".
Где здесь сказано о дате подписания договора или регистрации перехода права собственности?
Если сособственником нарушено преимущественное право покупки, трехмесячный срок подачи иска исчисляется со дня, когда другой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Спросить
Добрый день. Коротко и ясно. 3-х месячный срок начинает течь с момента когда другой участник долевой собственности узнал о продаже доли на которую имел п ляетсоформреимущественное право покупки. А факт продажи оформляется договором купли продажи при условии передачи денег, который желательно оформить актом приема передачи.
А когда покупатель оформит на себя право собственности-это уже другой вопрос.
Из практики...
Спросить
Ваш ответ означает, что подачи ходатайства о восстановлении срока обращения в суд, которое удовлетворять суд вовсе не обязан и в большинстве случаев не удовлетворяет, не избежать. А я вот не желаю так рисковать и хочу просто взять и уложиться в предусмотренный законом трех месячный срок. Из Вашего же ответа следует, что права такого у меня просто нет.
СпроситьВ 2013 году был заключен договор купли-продажи земельного участка. Оплата покупателем не произведена. Право собственности не оформлено. Есть решение суда о взыскании задолженности. Согласно условиям договора до перехода права собственности земельный участок находится на правах аренды. На земельном участке есть нежилое здание, собственность на которое оформлено. В настоящее время в отношении покупателя введена процедура банкротства. Что делать?
Позвоните мне 972401, я с вами в одном городе. Встретимся в офисе и всё разъясню.
СпроситьЗдравствуйте! Можно ли в договоре купли-продажи жилого дома расположенного на арендованном участке указать сведения о данном участке (адрес участка, кадастровый номер участка, права продавца на данный участок), если будет заключен отдельный договор замены сторон в аренде участка? И можно ли и нужно ли сделать ссылку в договоре на куплю-продажу дома на договор о замене сторон по аренде участка?
В договоре продажи дома нет сведений о земле.
Ст. 549 ГК РФ указывает на дом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Зачем указывать о земле?
Она никуда не денется.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
А менять договор аренды придётся на отдельном листе бумаги.
Вы же не указываете источник денег на покупку дома?
Спросить
Александр Вы можете включить любые условия договора, которые Вы считаете необходимыми
Статья 421. Свобода договора
Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание. Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Спросить
В договоре купли-продажи дома должен быть указан адрес и кадастровый номер земельного участка, по которому покупателю передается право аренды земельного участка. На земельный участок составляется отдельно договор о переводе прав и обязанностей по договору аренды в порядке ст.22 ЗК РФ с уведомлением собственника земли. Если такой договор на землю уже имеется, то ссылку в договоре купли-продажи надо сделать.
Спросить
В договоре купли-продажи недвижимого объекта указываются только данные этого объекта, данные земельного участка указывать не нужно, потому что в Росреестре есть все сведения относительно этого участка, если он включен в Реестр. Также в договоре нет никакой необходимости делать ссылку на соглашение о замене лиц по договору аренды, потому что в силу закона переход прав на объект недвижимости влечет автоматически переход прав и на земельный участок, занятый этим объектом недвижимости.
Гражданский кодекс РФСпроситьСтатья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Здравствуйте! ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществоСведения об арендуемом участке земли можно указать, но без всяких условий и обязательств по этому участку, поскольку это не имеет никакого отношения к продаже дома, указывать такие условия в договоре купли-продажи будет излишним, такой договор просто не примут в Росреестре на регистрацию перехода права.Спросить
Уважаемый Александр!
Указания в договоре на земельный участок, на котором стоит дом, нет необходимости в силу норм части 2 Гражданского Кодекса.
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования...
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Т.е, вы продаете дом, а участок следует его судьбе.
Спросить
Указать можно но совсем необязательно и ссылку тоже сделать можно при желании ст 421 ГК РФ говорит о свободе договора можно указать все что не противоречит законодательству.
Спросить
Добрый день!
Закон не делает специального различия, на какой земле простроен дом, поскольку купля-продажа оформляется по одним и тем же правилам. В договоре купли-продажи обязательно указывается, кто является собственником земли, на которой построен дом. То обстоятельство, что земля под домом не принадлежит владельцу дома, никоим образом не влияет на процесс регистрации недвижимости. Земля - самостоятельный объект, недвижимость в виде построек - другие самостоятельные объекты. На каждый объект оформляется свой пакет документов. Купля-продажа дома, расположенного на арендованной земле, происходит при перезаключении договора аренды. В связи с этим есть несколько вариантов оформления документов в рамках закона: Если Вы как продавец дома выдадите доверенность на уже имеющийся договор аренды земельного участка, то перезаключать договор аренды на имя нового собственника дома не потребуется. По истечении срока договора аренды, он будет перезаключен с новым собственником дома. Так поступают в тех случаях, когда аренда заключена на длительный срок (больше 5 лет). Согласие арендодателя на такую манипуляцию не требуется, следует лишь своевременно уведомить его надлежащим образом о смене арендатора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Можно прекратить прежний договор аренды, чтобы заключить новый на имя нового владельца дома. Если новый договор аренды будет заключен на срок от 1 года, тогда потребуется зарегистрировать его в ЕГРП.
СпроситьПомогите пожалуйста! Нужен образец договора купли продажи произведенных улучшений на арендованном под ИЖС земельном участке для дальнейшего оформления договора на переуступку права аренды. Спасибо!
