Подскажите, как грамотно оформить договор купли-продажи, какой налог мне придется заплатить?
У меня вопрос:
У нас с мужем 3-х комнатная приватизированная квартира в браке, мы полгода в разводе. Сейчас хотим оформить раздел квартиры. Он хочет продать долю в этой квартире, я согласна. Подскажите, как грамотно оформить договор купли-продажи, какой налог мне придется заплатить?
А может мне выгоднее оформить с ним дарственную? А если я оформлю продажу, вдруг муж через некоторое время передумает, может он опять вернуть себе эту долю?
С уважением Татьяна.
Лучше, с точки зрения минимизации налогообложения заключить все- таки договор купли-продажи.
Если муж передумает, он должен будет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной или о расторжении договора при неоплате Вами покупки (поэтому не забудьте с него получить расписку в полученеии с Вас денег за проданную ему долю квартиры - пусть так и пишет) . При этом, закон предусматривает исчерпывающий перечень обстоятельств, как оснований для признании сделки недействительной:
2. Недействительность сделок
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным
настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной
может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным
лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной
инициативе.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности
сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий,
за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана
возвратить другой все полученное по сделке, а в случае
невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,
когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной
работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в
деньгах - если иные последствия недействительности сделки не
предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может
быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку
недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей
закону или иным правовым актам
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая
сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий
нарушения.
Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью,
противной основам правопорядка и нравственности
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам
правопорядка или нравственности, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае
исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации
взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения
сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход
Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее
первой стороне в возмещение полученного.
При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все
полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а
полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение
исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида,
без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,
ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с
целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны
действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются
относящиеся к ней правила.
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной
гражданином, признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным
недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все
полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в
натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой
стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона
знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным
вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может
быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если
она совершена к выгоде этого гражданина.
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной
несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не
достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке
применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим
пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по
требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом
действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие
бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать
самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица,
выходящей за пределы его правоспособности
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями
деятельности, определенно ограниченными в его учредительных
документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие
соответствующей деятельностью, может быть признана судом
недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя
(участника) или государственного органа, осуществляющего контроль
или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее
незаконности.
Статья 174. Последствия ограничения полномочий на совершение
сделки
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены
договором либо полномочия органа юридического лица - его
учредительными документами по сравнению с тем, как они определены
в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными
из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении
такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка
может быть признана судом недействительной по иску лица, в
интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда
будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо
должна была знать об указанных ограничениях.
Статья 175. Недействительность сделки, совершенной
несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от
четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей,
усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие
требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может
быть признана судом недействительной по иску родителей,
усыновителей или попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно
применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим
пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки
несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной
гражданином, ограниченным судом в дееспособности
1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия
попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности
вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими
средствами, может быть признана судом недействительной по иску
попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно
применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим
пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие
бытовые сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности,
вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30
настоящего Кодекса.
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной
гражданином, не способным понимать значение своих действий или
руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но
находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не
был способен понимать значение своих действий или руководить ими,
может быть признана судом недействительной по иску этого
гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом
интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным
недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску
его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки
гражданин не был способен понимать значение своих действий или
руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании
настоящей статьи, соответственно применяются правила,
предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171
настоящего Кодекса.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под
влиянием заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего
существенное значение, может быть признана судом недействительной
по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы
сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые
значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного
значения.
2. Если сделка признана недействительной как совершенная под
влиянием заблуждения, соответственно применяются правила,
предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана
недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения
причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение
возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по
иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить
другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб,
даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от
заблуждавшейся стороны.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под
влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения
представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых
обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой
стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить
вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для
себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная
сделка), может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.
2. Если сделка признана недействительной по одному из
оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему
возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при
невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его
стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим
от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение
переданного другой стороне, обращается в доход Российской
Федерации. При невозможности передать имущество в доход
государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме
того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему
реальный ущерб.
Статья 180. Последствия недействительности части сделки
Недействительность части сделки не влечет недействительности
прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы
совершена и без включения недействительной ее части.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Иск о применении последствий недействительности ничтожной
сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда
началось ее исполнение.
2. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о
применении последствий ее недействительности может быть предъявлен
в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием
которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня,
когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах,
являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Спросить
В этой же квартире прописаны я, мой муж и моя дочура. Сейчас папа хочет оформить квартиру на меня. Он обратился к нотариусу, по своему участку. Ему там сказали, что он может оформить дарственную на меня и мне придется оплатить налог или можно оформить сделку купли-продажи, и я потом смогу вернуть налог за покупку квартиры Если я оформлю куплю-продажу, не возникнут ли у меня проблемы в дальнейшем (в жизни всякое бывает), при разводе с мужем, он (муж) сможет на нее претендовать? Вроде же как в браке приобретенная квартира? С чего нужно начинать? Куда обращаться?
Как лучше оформить квартиру? По дарственной или сделкой купли-продажи?
Насчет налога при дарении от отца дочери - пошутили.
При купле-продаже между отцом и дочерью вычет на покупку жилья не предоставляется.
НК РФ.
"Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов;
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"
СпроситьВ этой же квартире прописаны я, мой муж и моя дочура. Сейчас папа хочет оформить квартиру на меня. Он обратился к нотариусу, по своему участку. Ему там сказали, что он может оформить дарственную на меня и мне придется оплатить налог или можно оформить сделку купли-продажи, и я потом смогу вернуть налог за покупку квартиры. Если я оформлю куплю-продажу, не возникнут ли у меня проблемы в дальнейшем (в жизни всякое бывает), при разводе с мужем, он (муж) сможет на нее претендовать? Вроде же как в браке приобретенная квартира? С чего нужно начинать? Куда обращаться?
Здравствуйте, Ольга! Имущество, полученное супругом в порядке наследования или дарения не признается совместно нажитым. Так что-дарение!
СпроситьПосоветуйте пожалуйста как быть. Я одна прописана и живу в кооперативной квартире. Квартира куплена мне (теоретически), но была оформлена по договору купли-продажи на отца. Тогда родители были в браке, после развода прошло больше трех лет, раздела не было. Сейчас отец хочет продать квартиру. Мать согласна подарить мне свою «долю» в этой квартире (это ведь совместная собственность?!). Каким образом это сделать? Может есть какой то иной способ стать собственником этой квартиры?
Уважаемая Галина! Ваш вопрос имеет внутренние противоречия, квартира не может быть кооперативной, если она была приобретена по договору купли-продажи ( возможно, предудыщий собственник квартиры стал таковым после уплаты поаевых взносов). Поэтому, полагаю, что квартира была приобретена на общих основаниях. Действительно при отсутствии брачного договора имущество, приобретенное в период брака, становится общей совместной собственностью супругов ( ст.ст.253,256 Гражданского кодекса РФ). Однако супруги после расторжения брака вправе осуществить раздел имущества в судебном порядке только в течение 3 лет. Поэтому, как представляется, согласия вашей мамы не требуется. Однако учитывая фактически сложившуюся практику, рекомендую оформить нотариально удостовренное согласие Вашей мамы на дарение Вашим отцом квартиры ( пункт 3 ст.35 Семейного кодекса). Этого будет достаточно, чтобы отец оформил договор дарения Вам. Если Вы составите договор дарения в простой письменной форме, то Вам не нужно будет платить налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Если же Вы желаете оформить договор дарения у нотариуса, рекомендую Вам и отцу одновременно прописаться (зарегистрироваться) в указанной квартире ( после оформления сделки и регистрации в учреждении юстиции отец может выписаться). Согласно ст.4 Закона РСФСР от 12 декабря 1991 года "О налоге на имущество, переходящее в порядке дарения или наследования" Вы будете освобождены от налога с имущества, переходящего в порядке дарения.
Спросить
До тех пор, пока ваша мама в судебном или добровольном порядке (путем оформления соглашения о разделе имущества) не выделит свою долю, она не сможет ею распорядиться, в том числе подариь Вам. Если ваш отец всерьез намеревается продать квартиру, - обратитесь в суд как можно быстрее и ходатайствуйте о наложении ареста на квартиру. С уважением,
СпроситьПриобретена совместная квартира с участием материнского капитала, кредитных средств, средств с продажи квартиры моих родителей. Жена хочет подать на развод и раздел имущества и продать квартиру. Я против развода и продажи квартиры. Может ли суд обязать меня продать квартиру. Дети прописаны и имеют долю в этой квартире?
Суд никогда не принимает решений об обязывании продать кваартиру Это не в его полномочиях Суд можетпо иску вашей жены на основании стст38 и 39 СК РФ принять решение о разделе квартирыНо в вашем случае и делить то нечего так как квартира уже разделена в связи с тем что куплена с использованием средств маткапитала
Спросить
Никто вас не заставит ничего продать. будет раздел имущества определят доли, супруга сможет продать только принадлежащую ей долю, предварительно предложив вам ее выкупить, детские доли тоже продать не получится без разрешения органов опеки.
СпроситьКвартира приватизирован на меня, сейчас оформляю право собственности. С женой развожусь, жена даст развод после того как 1/2 квартиру переоформлю на неё. Если после оформления 1/2 квартиры на жену, она не захочет продавать свою долю, как можно будет продать квартиру? Или может есть какой то документ, чтобы не оформляя на жену 1/2 квартиры, что при продаже я отдаю ей половину стоимости. Пока она согласна продать квартиру, но вдруг получит 1/2 квартиры и передумает продавать. И если квартира была приватизирована с 1998 г, а собственность сейчас оформляю, нужно ли при продаже платить налог?
Ответ вот на такой вопрос...
Я состою в браке, во время этого брака мой муж путем купли-продажи своей доли в коммунальной квартире приобрел двухкомнатную квартиру, в которой прописан только он и она находится в его собственности.
Сейчас он хочет продать эту квартиру. Нужно ли мое разрешение на продажу квартиры. Если да, то могу ли я претендовать на долю в этой квартире при разводе (у нас есть ребенок)? Заранее спасибо.
Марина, доброе утро!
Ваше разрешение в таком случае не нужно. Несовершеннолетний ребенок в данной ситуации не учитывается, так как речь идет не о правах и обязанностях родителей по отношению к ребенку, а об имущественных правах и обязанностях супругов.
Разделу такое имущество подлежать не будет.
Всего доброго,
С уважением,
СпроситьПосле смерти мамы ее квартира перешла в наследство мне и двум моим родным племянницам (дочерям моего родного умершего брата). Мы хотим квартиру продать сразу после вступления в наследство. Какой налог с продажи квартиры мы должны будем заплатить, если квартира стоит около 1 млн. руб.
Посоветуйте пожалуйста когда выгоднее продавать квартиру. С уважением, Татьяна.
После продажи квартиры вам придется заплатить налог на доходы физических лиц 13%.
Вы можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, установленный стаьей 220 Налогового кодекса, он составляет 1000000 рублй, и тогда налог платить не придется или же придется заплатить совсем небольшую сумму.
Если же ранее Вы уже получали подобный вычет, то лучше ждать 3 лет..
СпроситьКак обезопасить себя на случай развода при покупке квартиры в браке, на деньги после продажи квартиры родителей, без составления брачного договора. Я нахожусь в браке, есть квартира оформленная на родителей, хотим её продать и на эти деньги купить себе новую квартиру. Родители могут мне её подарить и я буду сама заниматься продажей этой квартиры. Как нужно грамотно оформить покупку/продажу, чтобы в будущем, в случае развода с мужем он не смог претендовать на эту квартиру, т.к. она покупалась на деньги от подаренной моими родителями квартиры...
Лучше пусть родители продадут свою квартиру и купят другую, а потом уже подарят ее Вам.
СпроситьМожно ли при получении квартиры по программе сноса ветхого жилья оформить договор купли-продажи, через который оформляется новая квартира - изменить доли собственности?
Сейчас единоличный собственник муж, а раз сделка проходит через куплю-продажу по новым правилам оформления новых квартир при сносе домов - сразу прописать долю ребенку при регистрации этого договора? Как грамотно это сделать?
Моя родственница разведена с мужем, но уже некоторое время они снова живут вместе. У них есть сын. Проживали они в квартире, принадлежавшей Ей по праву наследования. Сейчас они продали эту квартиру, ОН взял кредит и они купили новую, большей площади. Но зарегистрировали новую квартиру на НЕГО. На момент подписания договора купли-продажи в браке они не состояли, однако подали в ЗАГС заявление о регистрации брака. Предполагается, что через какое-то время ОН по договору дарения передаст ЕЙ часть права собственности на квартиру. Вопрос: смогут ли ОН, либо ЕГО родственники и дальнейшем оспорить договор дарения? Может, есть смысл оформить передачу прав собственности договором купли-продажи? Можно ли вообще будет доказать, что квартира - фактически совместно приобретенное имущество, учитывая, что заявление о регистрации брака было подано до покупки квартиры, брак был зарегистрирован менее, чем через месяц после покупки, а купля и продажа обеих квартир (ЕЕ собственная и новая) были зарегистрированы в один день?
Доказывать надо будет через суд, но брак считается заключенным с момента регистрации. Дарение не оспоримая сделка.
Спросить
