Необходимость регистрации дополнительного соглашения в Росреестре при изменении формулировки договора

Для сделок с недвижимостью необходима регистрация права собственности. Если дело остановилось на договоре купли-продажи, то она не вступила в силу.

Здравствуйте

Право собственности на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации Росреестре

Юридическую силу договор имеет Однако собственником недвижимого имущества по данному договору покупатель становится в полной мере только с даты государственной перехода права собственности на отчуждаемое имущество Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.01.2020)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения.

Добрый день! Право собственности на объект недвижимости, в частности на нежилое помещение, возникает с момента его госрегистрации в Росреестре. Переход права собственности не дооформлен. Сторонам договора купли-продажи нужно подать заявление о госрегистрации перехода права собственности на объект с приложением необходимых документов в Росреестр (через МФЦ).

Переход права собственности на обьект должен быть зарегистрирован в Росреестре. Вы вправе самостоятельно получить через МФЦ выписку об обьекте, где будет указан собственник обьекта. Только собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Имеет силу.

Но почему не был сдан договор?

Если сторона уклонялась, то по суду надо было перехода права добиваться. А сейчас срок исковой давности истек...

Может и имеет, нужно изучить сам документ и приложения, а затем подавать в МФЦ для регистрации перехода прав.

ДКП силу имеет, но сам по себе ДКП - это только основание для перехода к покупателю права собственности на объект. Следовательно, поскольку арендодатель, о котором вы упомянули в ВИП-вопросе, собственником не является, никаких претензий он к арендатору предъявить не может, а арендатор вообще имеет право в судебном порядке признать сделку аренды недействительной.

Р.S.: два ответа на вип-вопрос не верны.

Имеет ли право предъявить претензию к арендатору арендодатель, который имеет договор на куплю-продажу арендуемого помещения, но его не зарегистрировал?

Здравствуйте, Татьяна!

Данный пункт предусматривает следующую последовательность: и передача недвижимости и оплата производятся до подписания договора. Только после этого Вы подписываете договор. Достаточно рисковый вариант.

На практике делается следующим образом:

подписывается договор, закладываются деньги в банк, и только после получения свидетельства о государственной регистрации права у покупателя появляется доступ к деньгам. Затем подписывается акт приема-передачи недвижимости.

С уважением, Орлова С. А.

8 926 258 67 60

svetlanaa.orlova@yandex.ru

Татьяна, рекомендую взять с продавца квартиры расписку о том, что он получил денежные средства в такой то сумме за продаваемую квартиру. Либо дополнительно заключить с продавцом квартиры договор аренды банковской ячейки, согласно которому, Вы совместно произведете закладку денежных средств в ячейку, а продавец сможет получить доступ к этой ячейки только предъявив сотруднику банка зарегистрированный в рег. палате договор купли-продажи. Таким образом, у Вас будет гарантия того, что Вы получите право собственности на квартиру.

Здравствуйте, Ирина!

Если объекта не будет, то есть риск того, что сделка не состоится.

Однако, если Вы подпишите договор и все передадите по акту, то отвечать уже за то что там будет происходить будет покупатель. И нести все риски. В том числе связанные с причинением ущерба (ст. 15, 1064 ГК РФ).

Обратной силы договор иметь не будет.

Но вам как продавцу выгоднее конечно сначала деньги получить.

Такое редко практикуют, чтобы сначала передать все, а потом ждать денег.

Если покупатель недобросовестный, то вполне может как говориться, загадить все, а потом будете за ним бегать и пытаться с него что-то стрясти.

Риск большой, та как риск случайной гибели имущества лежит на собственнике, пока Вы собственники, несете данные риски, такие случаи не редки, на момент регистрации дом сгорел, сторона отказывается, так как покупать уже нечего.

ГК РФ Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так предусмотрено законом. Ст.211 ГК РФ.

Вам нужно указать в договоре, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет покупатель с момента подписания акта-приема передачи дома.

Договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) обратной силы иметь не будет.

Добрый день

Договор купли-продажи объекта недвижимости вступает в силу только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Если вы просто подпишите договор не сдавая его в Росреестр, то все риски которые могут произойти с недвижимостью возлагается на вас если иное вы не пересмотрите в самом тексте договора

По условиям вашего вопроса договор купли-продажи покупатель заключает с использованием кредита, следовательно обязательно будет проходить регистрацию перехода права собственности и возникнет ипотека

Только при этих условиях, при наличии ипотеки, банк сможет рассчитаться с продавцом за недвижимое имущество

Риски продавца следующее: если не предусмотреть в договоре ответственность покупателя с момента передачи имущества то риски остается на собственнике, поскольку регистрации ещё нет (сТ. 211. ГК РФ)

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Здравствуйте, нет для Вас какого то серьезного риска, то что Вам тут понаписали, это юристы, которые никогда не имели практики в работе с недвижимостью. Такие случаи как Ваш не редки и достаточно часто происходит передача имущества до регистрации перехода права согласно ст.131 ГК РФ. Даже если что то произойдет с домом до момента перехода права собственности ответственность за это уже будет нести покупатель, поскольку оформлен акт приема передачи и, как я понимаю предварительный договор ст.429. Вся ответственность за причиненный ущерб будет лежать на покупателе, в силу подписанных документов и ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Фразу о том, что земельный участок в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ следует судьбе продаваемого объекта недвижимого имущества и что объем прав, принадлежащих предыдущему собственнику, переходит в силу Закона к новому собственнику:

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В договоре купли-продажи должен быть указан собственник земли, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на землю с целью соблюдения требования ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Добрый день!

В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вам в договоре необходимо указать, что покупателю здания переходят права и обязанности в полном объеме, принадлежащие продавцу.

Здравствуйте, я советую вам занести в договор положения статьи 35 Земельного кодекса РФ т.к. у вас будет преимущественное право на выкуп участка или взятия его в аренду. Укажите на право пользования участком на тех же условиях, что и у предыдущего собственника

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение (действующая редакция)

Земельный кодекс РФ Глава V Статья 35

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Я вам советую обратиться к собственнику участка - то есть администрации муниципального образования - они вам могут предложить выкупить участок - также провести торги. Ст. 39.3 ЗК РФ.

Согласно ст.552 ГК РФ Вы будете пользоваться земельным участок на тех же правах, что и прежний собственник.

Если при продаже здания, земля не принадлежит собственнику здания, то необходимо указать следующее:

4.3. Здание, передаваемое по настоящему Договору, располагается на земельном участке по адресу: , кадастровый номер (если есть), целевое назначение , разрешенное использование .

4.5.Продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, в связи с чем продажа допускается без согласия собственника этого участка и покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

И в скобочках, прямо в договоре (ч.3 ст.552 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 552 ГК РФ сказано: Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Обязательно нужно указать в договоре что Покупатель по настоящему договору приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях что и Продавец, а поэтому в соответствии со статьей 552 ГК РФ не требуется согласие собственника земельного участка на совершение данной сделки.

Чтобы у Росреестра не возникало вопроса: а как относится к данной сделке собственник участка.

Ответ отключен модератором

--- Здравствуйте уважаемый посетитель, см. мой ответ выше. В нём всё подробно описано. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Так на землю даже кадастрового номера нет, он не выделен. Может еще какие фразы есть?

Нужна точная фраза чтобы вставить в договор, напишите кто-нибудь.

А как я буду делать кадастровый паспорт, если не являюсь собственником здания?

Если земля не оформлялась под этим зданием предыдущим собственником?

В принципе условия не противоречат закону. Но больше защищают покупателя. Касаемо последнего пункта - с момента передачи объекта возможно, что он не будет находиться в залоге у продавца.

Касаемо аккредитива-перечень документов для его получения подходящий.

ГК РФ Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву

1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.

2. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.

В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива исполняющему банку предоставляется право списывать всю сумму аккредитива с ведущегося у него счета банка-эмитента.

3. Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

Здравствуйте.

Денежные средства за проданную квартиру вы получите в любом случае. Но необходимо иметь в виду, что указаные пункты растягивают получение денежных средств. И денежные средства вы получите только после регистрации права собственности на покупателя, при этом квартира на момент получения вами денежных средств будет не в залоге.

Думаю, что вам следует более четко прописать крайний срок оплаты денежных средств по договору. Также Укажите непосредственно в самом договоре купли-продажи счет на который должны быть перечислены денежные средства. Не следует давать право покупателю диктовать условия оплаты по договору купли-продажи. Вам следует разъяснить вашу позицию и просить провести оплату таким образом, каким будет выгодно именно вам (ст 421 ГК РФ).

Здравствуйте, Татьяна!

Я советую вам для составления такого договора обратиться к нотариусу, хотя это и не носит обязательный характер.

Если сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это можно сделать в добровольном порядке (ФЗ-218 «О государственной регистрации регистрации недвижимости»).

Нотариальные конторы специализируются на таких договорах, они подскажут Вам как лучше прописать все интересующие Вас пункты.

Желаю Вам удачи!

Последний пукнт не защищает Продавца. Нужно указать ипотеку в силу закона до полной оплаты. Ограничение снимается Росреестром на основании совместного заявления сторон сделки, доказательство полной оплаты представлять не нужно, гос.пошлина не взимается.

Расчет по аккредитиву соотвествует гражданскому законодательству.

При осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Ст.862 ГК РФ.

Статья 869 ГК РФ. Безотзывный аккредитив

1. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

2. По просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.

Безотзывный аккредитив, подтвержденный исполняющим банком, не может быть изменен или отменен без согласия исполняющего банка.

Здравствуйте.

Нет не защищён продавец.

Сделайте его безотзывным.

ГК РФ Статья 869. Безотзывный аккредитив

1. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

2. По просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.

Безотзывный аккредитив, подтвержденный исполняющим банком, не может быть изменен или отменен без согласия исполняющего банка.

Конечно, можно улучшать в интересах продавца заключаемый договор, имея в виду, что сейчас, всё-таки, рынок покупателя, не на все предлагаемые условия изменения проекта договора покупатель может согласиться.

Тем не менее, в п.2.4.3 проекта договора указано:

2.4.3. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачиваться продавцу посредством покрытого безотзывного аккредитива. Покупатель в течение одного рабочего дня с даты заключения договора купли-продажи Объекта открывает (выставляет) безотзывной, покрытый, безакцептный аккредетив в банке ПАО «ВТБ» (далее «Банк-Эмитент») вразмере … рублей сроком на 60 календарных дней.

Как правило, при заключении договора сторонами подписывается и акт приёма-передачи квартиры и все документы в тот же день представляются в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В этом случае, скорее всего, Вы подпишите все документы о продаже квартиры, а покупатель пойдёт открывать аккредитив в банк только на следующий день. При этом условие об оплате (будут выплачиваться) указывают на его длящийся (неединовременный) характер. Рассматриваются случаи, если он не откроет по каким-то причинам этот аккредитив (Вы не сможете повлиять на этот процесс).

В интересах продавца было бы, если покупатель откроет данный аккредитив до заключения договора купли-продажи, а его реквизиты были бы указаны в самом договоре: Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачены продавцу посредством безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива….. (реквизиты аккредитива), открытого (выставленного) в банке ПАО «ВТБ».

В пункте 2.4.2. проекта договора можно было бы указать конкретные документы, которые подтверждают переход права собственности к покупателю (выписку и её нотариальную копию) или сослаться на пункт 2.4.3 проекта договора (указанные в пункте 2.4.3 договора).

В соответствии с п.6.7 "Положением о правилах осуществления перевода денежных средств" (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П) в аккредитиве должна быть указана, в том числе, следующая обязательная информация: порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков, реквизиты получателя средств; способ исполнения аккредитива; срок представления документов.

Поэтому, в проекте договора можно было бы, во избежание споров и убеждения в том, что покупатель к этому готов и понимает это, уточнить, что аккредитив открывается за счёт покупателя, который несёт все расходы (включая комиссионное вознаграждение банков), связанные с его исполнением, и оплачивает их при открытии аккредитива (несмотря на то, что его обязанность установлена в силу закона - п.2 ст.870 ГК РФ, в котором указано, что расходы, связанные с исполнением аккредитива, возмещаются плательщиком). Также указать в договоре свои платёжные реквизиты и срок, в течение которого представляются в банк документы для совершения платежа, а также способ исполнения аккредитива (перечисление на текущий счёт продавца в таком-то банке, или выдача наличными).

Кроме того, смысла делать нотариальную копию выписки ЕГРН нет, лучше уж заверить нотариально сам договор либо, хотя бы, засвидетельствовать подлинность подписи сторон на акте приёма-передачи квартиры, включив его в перечень документов, подлежащих представлению продавцом в банк для получения денег (п.2.4.3 проекта договора).

В интересах продавца изменить смысл пункта 2.5 договора на противоположный – «будет считаться находящимся в залоге у продавца», хотя, лучше было бы заключить отдельный договор залога и осуществить его (залога) государственную регистрацию (ст.ст. 334, 339, и 339.1 ГК РФ).

Добрый день. На п.2.5 не соглашайтесь.

Если до сделки деньги за квартиру Вы не получаете, то при регистрации в Росреестре на квартиру будет наложено обременение в силу закона. Это не позволит покупателю распорядиться квартирой до тех пор, пока он не погасит перед Вами долг. После этого Вы и покупатель снимите обременение. Только так. Не рискуйте!

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Если Вы являетесь залогодержателем (по ипотеке) то нужно было подавать иск об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Здравствуйте.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, ДКП составляется по императивным требованиям закона. В силу ст. 6 ГК РФ составляется и Акт приема - передачи. Согласно ст.130, 131 ГК РФ договор подлежит регистрации по ФЗ№ 218. Нужно ознакомится с договором, актом.

Здравствуйте! Факт оплаты - подтверждается документально. Необходимо ознакомиться с документами. Есть возможность - осуществить госрегистрацию договора и перехода права собственности на основании решения суда.

Виктор Анатольевич подтверждение оплаты есть! Как я поняла из Вашего ответа, в арбитраж с иском, только не понимаю каким.