НДФЛ при продаже и покупке недвижимости в 2016 году

Добрый день.

Ограничения по определению договорной цены недвижимости с 2016 г. не вводилось, однако продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости может повлечь негативные налоговые последствия.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом, закон не ограничивает физическим и юридическим лицам установить цену ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Однако для налогообложения занижение цены может повлечь неблагоприятные последствия, в т.ч. при совершении контролируемых сделок.

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Кроме того, с 1 января 2016 года, в связи с вступлением в силу ФЗ от 29.11.2014 № 382-ФЗ цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70?% от его кадастровой стоимости.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Основные изменения налогового законодательства, вступающие в силу в 2016 году.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Из-за поправок по НДФЛ выгоднее купить квартиру в 2015 году«Период владения. При продаже недвижимости от налога будут освобождены только «физики», которые владели жильем не менее пяти лет, а не трех лет, как ранее (ст. 217.1 НК РФ в ред. Федерального закона от 29.11.14 № 382-ФЗ). Прежний срок, три года, останется для «физиков», которые получили жилье по наследству или в подарок от близкого родственника, приватизировали квартиру либо платили ренту. Региональные власти вправе уменьшать пятилетний срок владения, но не обязаны.

При продаже имущества со сроком владения до пяти лет надо будет подать декларацию по НДФЛ. Доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке либо заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (при продаже квартиры, дачи, комнаты) либо 250 тыс. рублей (при продаже гаражей, автомобилей и иного имущества).

Цена продажи. Если владелец недвижимости продаст ее в 2016 году дешевле кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходы надо будет увеличить на разницу. Этот коэффициент региональные власти вправе снизить.

На цифрах

«Физик» купил в 2016 году квартиру и перепродает ее в том же году за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года — 3 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости — 2,1 млн рублей (3 млн руб. ? 0,7). Это выше, чем стоимость, по которой «физик» продал квартиру (2,1 > 2). В доходы надо включить 2,1 млн рублей.