Подводные камни - как безопасно купить квартиру с необычной сделкой и отсутствием официальной суммы

199₽ VIP

Риски всегда в том, что при отмене сделки вернете только то, что указано в договоре, а предварительным договором - этот риск более чем весомый, т.к. по предварительному договору Вы не получите имущества взамен (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор оформляется также как и основной (в той же форме).

Юрист не может советовать заключать притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), поэтому рекомендую воздержаться от сотрудничества на таких условиях.

1. Это допустимо.

Ст. 421 ГК РФ гарантирует свободу.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

2. Нужно указать там существенные условия - предмет, дату, цену, и обязательства сторон.

Здравствуйте

Советую в договоре купли продажи указать полную стоимость. Если в дальнейшем будите оспаривать сделку или расторгать, то Вам вернут именно ту сумму, которая указана в договоре (ст 454 ГК РФ 0

Предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Главное укажите существенные условия, такие как: срок заключения основного договора, сумму договора, ответствтенность сторон.

Здравствуйте.

1.Предварительный договор, это основной.

Можете прописать в нём необходимые для вас условия.

2. По данной статье ориентируйтесь.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор

Здравствуйте! Решать в конечном счете Вам, такие сделки практикуются достаточно часто с целью уйти от налогообложения, только не понятно, зачем это в Вашем случае, возможно он несколько объектов в налоговый период реализовал. В случае расторжение Вы ему ремонт ведь не вернете, поэтому возместите только 400 т.р., даже если расписку возьмете. Предварительный договор закрепляйте для надежности задатком ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Алексей, согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Если предварительный договор купли-продажи (который лишь только обязывает заключать основной договор в будущем и не предполагает передачи имущества по нему) не будет заключен в установленный срок, то взыскать аванс, уплаченный по договору вы сможете только в том размере, который указан в предварительном договоре (400 000 руб.).

Риски могут быть также в том, что в итоге право собственности на такую квартиру к сроку, установленному в предварительном договоре, зарегистрировано не будет (либо не будет вообще). В данном случае вам придется надеется на добросовестность продавца.

Жилые помещения в общежитии относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, которые не подлежат отчуждению и предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст.ст. 92, 94 ЖК РФ). Поэтому, в данном случае подлежит проверке снятие этого специального статуса (общежития) со здания, в котором находится указанное жилое помещение.

При этом комната от квартиры в юридическом смысле отличается отсутствием в ней помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст.16 ЖК РФ).

В дальнейшем, возможность приобретения комнаты статуса квартиры обуславливается не признанием Администрации её таковой (выдачей документа), а соблюдением определенного порядка, который состоит из подготовки и подачи заявления о проведении перепланировки с пакетом необходимых документов, включая оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения.

Согласно п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Сама перепланировка жилого помещения должна осуществляться на основании решения о согласовании перепланировки жилого помещения, выданного органом, осуществляющим согласование, по результатам рассмотрения представленных документов (ст.25 ЖК РФ).

Завершается этот процесс оформлением Акта приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав (ст.28 ЖК РФ).

Вот Вы и смотрите, все ли указанные документы имеются в наличии у Продавца, поскольку нарушение указанного порядка перепланировки влечет последствия, предусмотренные ст.29 ЖК РФ:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Собственно, предварительному договору посвящена ст.429 ГК РФ. По этому договору Вы не приобретаете права собственности на объект недвижимости, а только право требовать заключения основного договора. Соответственно, и исполнить (а возможно, и понудить к заключению) этот основной договор не получится, даже в судебном порядке, если эта квартира (которая, насколько можно понять, еще не является квартирой), уже будет принадлежать другому лицу (например, при двойной продаже) или по другим обстоятельствам; только вернуть уплаченные за нее деньги, если должник будет платежеспособен. Вот здесь и возникает нюанс: деньги за ремонт Вы можете не вернуть, поскольку сами работы по ремонту будут выполнены надлежащим образом, а при наличии договора на ремонт, скорее всего, не получится возвратить их по нормам о неосновательном обогащении (поскольку Вы вправе самостоятельно распорядиться своими денежными средствами).

Поэтому, если решили заключать предварительный договор, то лучше без оплаты по нему денег (по основному оплатите) либо оплатить небольшую часть, оформив это как договор задатка. Непонятна Ваша спешка в этом вопросе. Если хотите переехать в эту квартиру (комнату) сейчас, можно оформить пользование этой квартирой другим договором. Основной договор подлежит государственной регистрации, поэтому Вам необходимо будет его подписывать лично, либо оформлять для совершения всех этих действий нотариальную доверенность на другое лицо.

Продавец скупает подобные комнаты, делает ремонт, оформляет их как квартиру, и продает. Отсюда и неполная сумма в ДКП.