Владелец комнаты в коммунальной квартире в Питере выясняет, что жильцы выкупила вторую комнату без его согласия - Возможно ли оспорить сделку? Срок давности и шансы на успех

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан "известить" в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности" извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Также согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 22

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Добрый день!

1. Вы можете перевести права покупателя на себя, если внесете сумму, равную стоимости комнаты, на депозит суда, и докажете, что продавцом не было соблюдено правило о преимущественной покупке.

2. Срок давности с момента, когда Вы узнали о нарушенном праве.

3. Перспектива успеха велика, если Вы располагаете деньгами в размере стоимости комнаты.

Дмитрий, добрый день.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ:

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вы вправе требовать перевода прав покупателя по договору на Вас.

Если был заключен не договор купли-продажи, а договора дарения - его нужно оспаривать в судебном порядке.

Здравствуйте, Дмитрий.

1. У Вас всего 3 месяца для обращения в суд с иском о переводе прав покупателя по договору на себя. Срок начинает течь со дня, когда Вы узнали о нарушении своего права.

2. Обязанность доказывания суду момента, когда Вам стало известно о нарушении Вашего права возложена по закону на Вас.

3. К исковому заявлению надо приложить документ, подтверждающий внесение Вами на счет управления Судебного департамента всей суммы, указанной в договоре купли-продажи.

4. Самое главное в Вашем деле: Вам, скорее всего, надо запастись доказательствами того, что продавец комнаты знала перед продажей о том, где Вы фактически проживаете, по какому адресу. Если же Вы не сообщили ей адрес своего места жительства, то она могла по закону Вас уведомить 10 лет назад по последнему известному ей месту Вашего жительства, т.е. по тому же самому адресу, какой и у нее. И это являлось надлежащим уведомлением. Тогда в удовлетворении исковых требований Вам могут отказать. То, что Вы отсутствовали по адресу проживания и не получали уведомление (если оно было) - это Ваши проблемы. То, что о Вашем месте проживания знала покупатель (наниматель) никакого значения не имеет.

Если же Вы на тот момент официально были зарегистрированы в Москве и в Росреестре при получении выписки из ЕГРП покупатель должна была узнать Ваш адрес в Москве, но не направила уведомление по этому адресу, тогда это нарушение и исковые требования обоснованны.

Я так и не понял по поводу целесообразности оспаривания сделки...

Я правильно понял, что если я не получал письменного извещения о продаже доли, то время когда я узнал о совершенной сделке может быть практически любым на мое усмотрение? В данном случае, я действительно узнал об этом только неделю назад, но должен ли я доказывать, что это действительно так и я не знал об этом раньше? Или нет?