Покупка незавершенного помещения в многоквартирном доме - риски и возможные проблемы

398₽ VIP

Здравствуйте, риски могут быть связаны с тем что при банкротсве данную сделку могут оспаривать. Потом будут проблемы.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О несостоятельности (банкротстве)"

КонсультантПлюс: примечание.

О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок должника, см. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63.

1. Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

2. Для целей настоящего Федерального закона сделка, совершаемая под условием, считается совершенной в момент наступления соответствующего условия.

3. Правила настоящей главы могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, в том числе к оспариванию соглашений или приказов об увеличении размера заработной платы, о выплате премий или об осуществлении иных выплат в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации и к оспариванию самих таких выплат. К действиям, совершенным во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти, применяются правила, предусмотренные настоящей главой.

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 409-ФЗ, от 22.12.2014 N 432-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Положения пункта 4 статьи 61.1 (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ) применяются по отношению к заявлениям, поданным с 1 октября 2015 года.

4. Сведения о подаче в арбитражный суд заявления о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе, о вынесении судебного акта по результатам рассмотрения заявления и судебных актов о его пересмотре подлежат включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, не позднее трех рабочих дней с даты, когда арбитражному управляющему стало известно о подаче заявления или вынесении судебного акта, а при подаче заявления арбитражным управляющим - не позднее следующего рабочего дня после дня подачи заявления.

(п. 4 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

Доброго Вам времени суток. Росреестр откажет в регистрации права собственности на недвижимое имущество из-за того что дом не введен в эксплуатацию. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.Удачи вам и всего наилучшего.

Фактически такой объект не является законной постройкой. Значит, оформить в собственность помещение не получится, равно, как и регистрация фирмы.

Основание -

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.08.2017)

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

--- Здравствуйте Анастасия, уже то что застройщик банкротиться, должно насторожить. Так как потом все незаконные сделки будут отменены в судебном порядке, а решать только вам. Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Подготовлены "редакции" документа с изменениями, не вступившими в силу

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О несостоятельности (банкротстве)"

""1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

""2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

КонсультантПлюс: примечание.

Положения абзаца второго пункта 2 статьи 61.2 (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 222-ФЗ) применяются к поданным после 1 сентября 2016 года заявлениям о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 222-ФЗ).

""Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Если это помещение согласно ст 8.1 ГК РФ зарегистрировано в Росреестре, то данное помещение может быть объектом гражданско-правовых сделок И здесь не нужно дожидаться введение всего дома в эксплуатацию

Риск же в приобретении этого помещения связан с банкротством застройщика, когда могут конкурсный управляющий предъявит иск о признании сделки недействитеьной Но насколько это реально исходя из информации, содержащейся в вашем вопросе, судить невозможно

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

См. также:

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

КонсультантПлюс: примечание.

О применении судами положений статьи 8.1 см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

""1. В случаях, предусмотренных "законом", права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

""2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено "законом".

""3. В случаях, предусмотренных "законом" или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

""Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

""4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

""5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные "законом" обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

""Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

""6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

""При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

""7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть "оспорены" в суде.

""9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

При приобретении данного помещения не может быть регистрации в нем фирмы.

По крайней мере - до введения дома, включая пристройки, в эксплуатацию.

Вот например, позиция ФАС ВСО, изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А 58-6030/2005-Ф 02-2029/06-С 2.

Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды.

Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, также подтверждают. Что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

Здравствуйте, уважаемая Анастасия.

Вы задали юристам очень важный для себя платный юридический вопрос, надеясь получить от них более полные разъяснения с ссылками на нужные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты.

Во-первых, согласно п.2 части 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В вашем случае это нежилое помещение, которое Вы планируете (думаете) приобрести у Застройщика.

Во-вторых, Вы пишите, что "Застройщик банкротится". Вот из-за этого у Вас могут быть определенные риски при покупке этого нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, который не сдан пока еще в эксплуатацию, но будет сдан рано или поздно.

Более подробно Вам можно разъяснить данный юридический вопрос при получении от Вас информации о наименовании Застройщика.

Знать свои права и обязанности, определенные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться на практике ими с пользой для себя, а не наоборот.

В этом может помочь более подробно разобраться конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения более полной и нужной информации по юридическому вопросу и (или) копий нужных документов.

Удачи Вам.

Собственнику помещение принадлежит на основании договора долевого участия в строительстве, право собственности зарегистрировано на основании решения суда.

То есть помещение Росреестром уже зарегистрировано. Собственником является физическое лицо, а не банкрот-застройщик.