Можно ли выкупить соседскую часть общего балкона в коммунальной квартире?

Судебная практика о том, является ли балкон общим имуществом является неоднозначной.

С одной стороны, в ст. 15 ЖК РФ, дающей понятие жилого помещения, установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

[i][/i] Как установлено в пп. "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Получается, что балконы и лоджии, представляя собой конструктивное сочетание балконных плит и фасадных ограждающих конструкций и являясь общим имуществом, не входят в состав квартиры, не становятся объектом индивидуального права владельца квартиры.

С другой стороны, в целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.. Данные правила указывают на техническую принадлежность балконов (лоджий) не к зданию в целом, а к конкретным квартирам.

Более того, вывод о включении балконов и лоджий в состав общего имущества собственников квартир многоквартирного дома вовсе не так однозначен, как это может показаться при поверхностном прочтении норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36, 38 ЖК РФ и упомянутых в пп. "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Дело в том, что указанные нормы определяют юридическую принадлежность всем сособственникам не балконов и лоджий, а балконных плит и иных конструктивных элементов здания. Само же балконное пространство (помещение лоджии), как правило, предназначено для удовлетворения бытовых нужд собственника только той квартиры, которая оборудована соответствующими конструкциями

Очевидно, по этой причине в судебных актах появляются суждения о том, что прилегающий к конкретной квартире балкон по своему целевому назначению является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения собственником данной квартиры бытовых и иных нужд, связанных с его проживанием в этой квартире; что балкон является, по существу, принадлежностью конкретной квартиры и в силу ст. 135 ГК РФ следует ее судьбе

. Видимо, именно такой подход к пониманию юридического режима балконов и лоджий позволяет судьям принимать решения о признании права собственности на балконы (лоджии) за индивидуальными собственниками.

См.: п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам (2-е полугодие 2007 г.) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Республики Мордовия. 2008. N 14.

См.: решение Ленинского районного суда г. Курска от 14 октября 2011 г. по делу N 2-3081/14-2011; решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 октября 2010 г. по делу N 2-2234/10. О проблеме правового режима самовольно возведенных балконов см. также: Балкаров А. Снести балкон нельзя оставить! // ЭЖ-Юрист. 2012. N 29. С. 14.

{Статья: Проблема согласования цены квартиры с балконом (лоджией) по договору участия в долевом строительстве (Микрюков В.А.) ("Семейное и жилищное право", 2013, N 4) {КонсультантПлюс}}