Вопросы оформления сделки с использованием материнского капитала при продаже квартиры двумя собственниками

Материнский (семейный) капитал - это одна из мер государственной поддержки семей с несколькими детьми. Его можно использовать в том числе для улучшения жилищных условий, в частности на покупку жилья (ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862).

Для заключения договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

- долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского (семейного) капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые особенности.

1. Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

В противном случае необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после перечисления ПФР денежных средств; при рассрочке платежа - в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере; при использовании целевого жилищного займа - в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения (пп. "г" п. 8 Правил N 862).

2. При покупке жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Примечание. Если договор купли-продажи заключается с привлечением заемных денежных средств, то залог регистрируется также в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

3. ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского (семейного) капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил N 862).

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр

Для государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона обратитесь в Росреестр с заявлением и необходимыми документами (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 3. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и необходимые документы

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского (семейного) капитала, а также размер направляемых средств.

Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении (п. 5 Правил N 862).

К заявлению следует приложить следующие документы (п. п. 6, 8 Правил N 862; п. п. 2, 5 Правил, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606 н; п. 3 Перечня документов, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606 н):

1) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;

2) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, - если заявление подается через представителя;

3) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, - если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;

4) свидетельство о браке - если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг владельца сертификата;

5) копию договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

6) выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);

7) обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата - если такое право не возникло на основании договора;

8) справку лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору - если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.

Шаг 4. Обратитесь в ПФР, дождитесь его решения и перечисления денежных средств

Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и необходимые документы можно представить (направить) в территориальный орган ПФР (п. п. 6, 8 - 12 Правил N 606 н; п. п. 56, 57 - 58 Административного регламента, утв. Приказом Минтруда России от 29.10.2012 N 346 н):

- лично или через представителя (по месту жительства/пребывания либо фактического проживания), в том числе по предварительной записи через Единый портал госуслуг, сайт ПФР и информационную систему ПФР "Личный кабинет застрахованного лица";

- по почте или через МФЦ;

- в форме электронного документа через Единый портал госуслуг, сайт ПФР или информационную систему ПФР "Личный кабинет застрахованного лица".

Примечание. Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства (пребывания) на территории РФ, подают заявление в ПФР и представляют заявление о месте своего фактического проживания на территории РФ (п. 7 Правил N 606 н).

Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов (ч. 1 ст. 8 Закона N 256-ФЗ; п. 14 Административного регламента N 346 н).

В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (абз. 2 п. 17 Правил N 862).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).