Аренда офиса - вопросы к договору и путь к профессиональной помощи

398₽ VIP

Здравствуйте.

Условия данного договора считаю кабальными, но в соответствии со статьей 421 ГК РФ арендодатель имеет право выставлять такие условия, а Вы или соглашаетесь на них, или отказываетесь.

Я бы отказался.

Слишком много он хочет. Только его "хотелки" не противоречат закону прямо.

Либо попробуйте предложить протокол разногласий со своими условиями.

Спросить

Доброго вам времени суток. В любом случае это Ваше право подписывать данный договор или не подписывать. Ознакомьтесь со статьей 421 ГК РФ. Это право арендодателя выставлять условия. Не думаю что он пойдет на компромисс.

Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

Спросить

Здесь все просто. Условия договора действительно ненормальные с явным перекосом в сторону арендодателя, поэтому я вам рекомендую не заключать данный договор и все. Существует свобода договора, установленная ст.421 ГК РФ. Если арендодатель не хочет изменить договор, то и вы не обязаны его подписывать. Найдите нормального арендодателя.

Спросить

Ст.421 ГК РФ - говорит о свободе договора. Но как правило сначала дают арендатору болванку - хотелку. В таком виде подписывать не надо. Но у арендодателя тоже есть свои резоны. Если он действительно хочет заключить договор, то надо вести переговоры.

Например если включить в договор пункт о том, что момент исполнения платежа по арендной плате - по дню отправки, то получается что если деньги до арендодателя не дошли, то все равно вы свои обязательства выполнили, хотя денег у арендодателя нет.

Вообщем надо понимать и резоны арендодателя.

Спросить

Здравствуйте, пишите протокол разногласий к договору, прописывайте все ваши замечания по условиям договора.

По случаю ремонта укажите, что при обнаружении недостатков ремонта, выполненного арендодателем, вы вызываете его представителя, составляете акт с указанием виновного в повреждении имущества лица, ремонт производится за его счет (ст. 612 ГК РФ)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По случаю фост-мажорной ситуации, также нужно прописывать в протоколе разногласий риски, вследствие которых вы не сможете освободить помещение.

Но если арендодатель не подпишет данный договор, то он будет заключен на его условиях, увы. В данном случае спор будет урегулирован только при обоюдном согласии на ваши условиях договора

по урегулированию споров по аренде смотрите судебную практику ФАС Поволжского округа от 10.10.2000 г. по делу № А 12-3359/00-С 23)

Спросить

1. По пункту 1. Надо прямо так и указать, что да он не несет ответственность, это понятно. НО, допустим, охрана на входе какая то есть? Или нет?

Также прописать: Арендодатель не вправе посещать помещение в отсутствие Арендатора, время посещения обязан согласовать по телефону с Арендатором за ___часов или приходить в его присутствии, в целях проверки состояния помещения. Понятно, если авария, тогда могут и без Вас.

2. По второму пункту, вообще его убрать, так как у Вас договор то на 11 месяцев, всего. С чего бы Вам делать там ремонт. Укажите в договоре: Ремонт проводки, розетки кранов, замков осуществляет Арендодатель по заявке Арендатора по телефону, не позднее 2 х суток со дня оповещения о неисправности.

3.Пункт 3. Ну. Здесь он вообще на Вас повесил значимую функцию собственника помещения по сохранности имущества и его надлежащей эксплуатации.

Я, понимаю, если бы У Вас было холодильное оборудование в аренде и помещения и т.д. Но здесь обычная аренда и такие обязанности, это не приемлемо. Пункт 1.3. в частности. Надо убрать совсем. Вы субарендатор, а он Арендатор, вот и пусть обеспечивают всю эксплуатацию. Кстати. Разрешение и право на сдачу в субаренду у них есть?

4. По 4 пункту, не ясно, что имеется ввиду, если право оставить себе товар, в случае не оплаты аренды. Произведя удержание, то так прямо и написать, что в случае долга по оплате аренды, имеет право удержать предметы, товары Арендатора, Субарендатора.

5. По пункту пять. Все верно пишет Арендодатель. Но Вы Добавьте предложение: В случае ареста счета, введении процедур лишения Банка лицензии и т.д., оплата считается выполненной Арендатором надлежащим образом, если денежные средства списаны с корсчета Арендатора в его банке и перечислены на р\с Арендодателя.

6. По тройной оплате-это нахальство. Получается, решили расторгнуть договор, предупредили за 90 суток и еще и штраф плати!

Просто надо указать, без штрафов, что стороны вправе расторгнуть договор досрочно, предупредив другую сторону за 30 дней до расторжения.

Вот, если бы по ст.610 ГК РФ у Вас был заключен договор без указания срока его действия, тогда да, 90 дней:

Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Не стоит подписывать, надо вносить изменения.

Спросить

Давайте по пунктам разберемся.

1.п.3.1.4.Арендодатель не несет ответственность за сохранность материальных ценностей, находящихся в арендуемом помещении - пункт нормальный. Ибо Вы арендуете и Вы как арендатор несете ответственность.

2.. Читаем п. 3.1.6: "Обеспечивать представителям Арендодателя по предварительному уведомлению (уведомление направляется не менее чем за 4 часа) временный беспрепятственный доступ в арендуемое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора. В случае отсутствия представителя Субарендатора в момент прибытия Арендодателя, доступ осуществляется в отсутствие Субарендатора. "

В данном случае первое предложение нормальное, второе нет. Допишите в первом предложении - например, не позднее чем за 2 дня и в Вашем присутстви и обязательно как Субарендатора.

3.Нормальный пункт про ответственного, если Вы будете арендовать - значит Вы и должны назначить.

4.Пункт стоит на защите интересов арендодателя, можете требовать исключить.

5.Можете прописать свой пункт

6.Требуйте исключить этот пункт про тройную оплату

7.Можете прописать, что по истечени и 11 месяцев при отсутствии письменных возражений действие договора продлевается на 11 месяцев.

В такой редакции договор не подписывайте. Если Вы дорожите этим объектом напишите протокол разногласий - возможно удастся договориться. Ст.421,612,616 ГК РФ.

Спросить

Первое - объект не достаточно индивидуализирован ("часть части" - нет такого объекта недвижимого имущества вообще). Далее - указывается, что принадлежит арендодателю на основании договора аренды (данных о регистрации договора в ЕГРН нет). Возникает вопрос - а кто тогда собственник?!, никаких данных в договоре о нем (запись в ЕГРН например) - не имеется (а по факту - Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду - ст. 615 ГК РФ). Получается - у Вас договор без согласия собственника имущества. Уже одно это, нарушение существенных условий. Также, соглашусь с Вами, что и указанные Вами другие пункты договора по сути являются кабальными. Но у Вас имеется право, предусмотренное ст. 421 ГК РФ - свобода договора, т.е. можете согласиться, можете направить протокол разногласий, либо отказаться от заключения договора. Более того - пока в договоре срок указан 11 месяцев, но если Вы решите пролонгировать договор и зарегистрировать его в Росреестре, это не "пройдет", т.к. арендуемые помещения самостоятельно не выделены.

Спросить

Вы можете предложить отредактировать условия договора, это ваше право согласно ст. 421 ГК РФ. также из договора непонятно на основании каких документов арендодатель сдает эту площадь. Непонятно, есть ли у него право сдавать в субаренду. Нужно читать договор между собственником и арендатором, там должно быть указано право на субаренду.

Спросить

Здравствуйте! На такой случай, есть статья ГК РФ. Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

...

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На то он и договор, чтобы стороны договорили об его условиях и пришли к соглашению. Конечно надо поменять ряд пунктов, разговаривайте об этом с арендодателем, а теперь немного конкретики. 1. п.3.1.6 я бы поменял, осмотр в присутствии субарендатора, по другим пунктам претензий нет. 2. п. 3.1.12-тема для обсуждения о порядке проведения ремонтных работ. 3. п.3.1.13 Проведение электротехнических работ может осуществлять человек имеющий допуск и аттестацию, но считаю, что назначать отдельного работника для этого излишняя роскошь, правда зависит от того что за помещение у Вас, какова его площадь и т.д. 4. п.4.4 также вопрос договоренности. 5. п.5.4 Верно мыслите, надо менять. 6. п. 6.8 тройная оплата, многовато, п. 7.1; п.7.4 что Вас смутило, это опять же надо разговаривать по срокам. Хотя, согласно ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды предусмотрено только в судебном порядке. 7. Срок действия договора. 11 месяце потому что если указать 1 год и более, то требуется государственная регистрация договора, а вот условие о пролонгации можно добавить. Резюме следующее: договаривайтесь по условиям, надеюсь придете к общему решению.

Спросить