«Продажа комнаты в коммунальной квартире - вопросы передачи ключей и риски для продавца»

199₽ VIP

Не нужно дожидаться регистрации права собственности за покупателем (ст.8.1 ГК РФ). Если де-юре подписан акт приема-передачи, то ключи должны быть переданы, т.к. жилое помещение продано. Конкретных сроков регистрации нет. Но если покупатель будет затягивать, то Вы вправе предпринять комплекс действий по регистрации права.

Добрый день. Передача ключей обычно в договоре не регулируется, т.к. само по себе это действие ничего не означает. Действительно должен быть составлен акт о передаче недвижимости (ст. 556 ГК РФ) либо должен быть иной документ о передаче (например, как будет введена запись в договор купли-продажи). Вообще принято так, что ключи передают в момент передачи квартиры по акту (или как у Вас по записи в договоре). В-принципе, после передачи квартиры покупатель вправе и вскрыть замок, т.к. отсутствие у него доступа в его имущество будет незаконным препятствием.

Условия договора, в том числе и в отношении передачи ключей, вы с покупателем вправе определить самостоятельно, как договоритесь, статья 421 Гражданского кодекса РФ. Сроков для обращения в Росреестр за регистрацией нет - можно через год обратиться, можно хоть через 10 лет. До регистрации права вы де-юре будете считаться собственником.

Здравствуйте. По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Схема обычно следующая:

1. Оплата

квартиры Покупателем Продавцу

производится в течение 1 (Одного) банковского дня с момента государственной регистрации (но у ВАс оплата раньше это хорошо)

перехода права собственности на Квартиру

по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по… путем уплаты Покупателем Продавцу

суммы в размере… рублей 00 копеек через банковскую ячейку («эксперт-сейфинг» — отдельно пакет с деньгами и отдельно пакет с распиской).

Настоящий Договор считается

исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

— передачи Покупателем

Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемую КОМНАТУ;

— передачи Продавцом

Покупателю указанной КОМНАТЫ по подписываемому сторонами передаточному акту.

А ключи передавать ТОЛЬКО после получения денег.

Желаю удачи. В.

Здравствуйте, Наталья!

Акт приема-передачи квартиры и подразумевает, и передачу ключей. Отдельно такие условия не прописываются, и всегда стороны договариваются между собой.

Для регистрации права собственности на недвижимость должны присутствовать две стороны.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 14.08.2018)

Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;

4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;

5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;

9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;

10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;

(п. 11 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.

(п. 12 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.

Каким образом и в какие сроки передавать ключи от комнаты Покупателю законодательством не урегулировано. Этот вопрос решается исключительно по договоренности между Продавцом и Покупателем

Так как закон не устанавливает вашу обязанность передать ключи Покупателю именно при подписании договора купли-продажи стст 549-550 ГК РФ

И вы можете поставить условие Покупателю, о том что вы передадите ключи только после подачи документов на госрегистрацию

В законодательстве конкретные сроки, когда Покупатель должен обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности не установлены.

В пункте 3 ст 551 ГК РФ по этому поводу сказано только следующее:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

А ваш риск в чем здесь заключается, в том что пока Покупатель не зарегистрирует на себя право собственности Вы будете вынуждены оплачивать коммунальные услуги, потому что согласно ст 153 ЖК РФ обязанность Покупателя по оплате коммунальные услуг возникает только после государственной регистрации права собственности.