Как решить ситуацию с завещанием на квартиру в условиях реновации и проблемами с переделкой при 95-летней матери?

В соответствии с п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

На основании ст. 1111 ГК РФ завещание является одним из оснований наследования.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности, право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

При этом в ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» предусмотрено следующее.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.

Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

В случае смерти собственника жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом либо иными лицами, указанными в ст. 1026 ГК РФ. Доверительный управляющий осуществляет установленные Законом РФ «О статусе столицы Российской Федерации» права собственника жилого помещения, в том числе права, связанные с голосованием, заключением договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и с направлением заявления о предоставлении равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если наследство не принято, до выдачи свидетельства о праве на наследство городу Москве в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение, в Едином государственном реестре недвижимости указывается город Москва и одновременно в него вносятся сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, невозможности обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, исключает указанные сведения из Единого государственного реестра недвижимости при государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику жилого помещения, которое подано на основании такого свидетельства.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что поскольку при наследовании по завещанию наследство, а именно имущество, в том числе имущественные права и обязанности, переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, в зависимости от момента открытия наследства к наследникам перейдет либо право собственности на квартиру в доме, попавшем в программу реновации, либо право на заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, либо право собственности на новое жилье.

Однако необходимо иметь в виду, что если в завещании содержится фраза: "Завещаю все принадлежащее мне имущество, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось", у вас точно не возникнет проблем с наследованием; если же завещание составлено именно на квартиру в доме, попавшем под реновацию, в случае открытия наследства, когда собственность наследодателя на новую квартиру уже будет оформлена, есть вероятность возникновения судебного спора, в котором придется доказывать свое право наследования по указанным ваше основаниям.

Если Ваша мама в завещание указала адрес конкретной квартиры, то у Вас возникнут серьезные трудности при оформлении наследства. И скорее всего по этому завещанию, Вы не сможете наследовать новую квартиру. А сможете наследовать ее по закону наравне с другими наследниками первой очереди, если они есть.

И потому, нужно либо изменить завещание, либо заключать с мамой договор дарения на новую квартиру.

Если кроме Вас наследников у мамы нет, то Вы в любом случае будете наследовать все ее имущество.