Применение прямых договоров в многоквартирных домах - влияние на дом на 1/3 муниципальный и новый закон об ОДН, вопросы капремонта и изменений в обязанностях РСО, функции управляющей комп

Здравствуйте.

Прямые договоры, относительно чего?

Здесь ответы на все Ваши вопросы:

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2018, N 5

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ С РСО

В Жилищном кодексе реализована возможность заключения собственниками помещений в МКД прямых договоров с РСО, в рамках которых последняя выступает в роли исполнителя коммунальных услуг во взаимоотношениях с потребителями, а плата за коммунальные услуги вносится ими РСО. То же самое касается регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Соответствующий Федеральный закон - от 03.04.2018 N 59-ФЗ - вступил в силу 03.04.2018.

Когда заключаются прямые договоры по новым правилам?

На основании новой ст. 157.2 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам и нанимателям помещений в доме могут предоставляться не лицом, занимающимся управлением домом, а непосредственно РСО, региональным оператором по обращению с ТКО. Прямые договоры о предоставлении коммунальных услуг (об оказании услуг по обращению с ТКО) заключаются РСО (региональным оператором) с каждым собственником помещения в МКД по желанию собственников или по инициативе РСО при наличии определенных обстоятельств. При наличии прямых договоров плата за коммунальные услуги вносится собственниками помещений в МКД соответствующей РСО и региональному оператору. То же самое касается нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в доме (новая ч. 7.5 ст. 155 ЖК РФ).

Прямой договор -

волеизъявление собственников помещений в МКД

Прямые договоры имеют место, если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о заключении прямого договора с РСО - договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (для принятия решения достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании). Причем считаем, что такое решение может быть принято в отношении отдельных коммунальных ресурсов (допустим, только по электроснабжению).

Лицо, инициировавшее общее собрание, должно:

- разместить решение и протокол общего собрания в ГИС ЖКХ;

- передать подлинники решения и протокола УК, правлению товарищества или кооператива в течение 10 дней после проведения общего собрания. В свою очередь, УК (правление) должна (должно) направить их, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в пятидневный срок с момента получения в орган ГЖН для хранения в течение трех лет;

- направить копии решения и протокола РСО, региональному оператору, с которыми будут заключаться прямые договоры (тоже в 10-дневный срок).

Напомним, копии решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

В описанной ситуации прямой договор считается заключенным РСО со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников. По решению РСО этот срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца, о чем лицо, по инициативе которого было созвано собрание, должно быть уведомлено не позднее пяти рабочих дней со дня получения РСО копий решения и протокола общего собрания. Тогда договор будет считаться заключенным с даты, предложенной РСО.

Инициатор заключения прямого договора - РСО

Причиной заключения прямого договора может стать односторонний отказ РСО от исполнения договора ресурсоснабжения (договора на оказание услуг по обращению с ТКО), заключенного с лицом, осуществляющим управление домом, в связи с наличием признанной этим лицом или подтвержденной судебным актом, вступившим в законную силу, задолженности перед РСО как минимум за два месяца.

Точнее, речь идет о среднемесячной величине обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, получаемой путем деления суммы обязательств за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, на 12. Если взаимоотношения между УК (ТСЖ, ЖК) и РСО длятся менее 12 месяцев, расчет среднемесячной величины обязательств производится с учетом фактического количества месяцев исполнения договора. Сумма долга, равная двойной среднемесячной величине обязательств или превышающая ее, - основание для прекращения (и, как следствие, изменения или расторжения) договора ресурсоснабжения, заключенного РСО с лицом, управляющим МКД.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Последующий факт погашения задолженности не является препятствием для прекращения действия указанного договора по инициативе РСО, за исключением случая полного погашения долга до вступления в силу судебного акта.

Процедура расторжения договора ресурсоснабжения с УК

по инициативе РСО

По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения этого уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1). В нашем случае предусмотрено иное.

Начнем с уведомления, без которого не обойтись. РСО должна уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, лицо, управляющее домом. Уведомление направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, и считается полученным, даже если данное лицо фактически не находится по обозначенному адресу. Уведомление также должно быть направлено в орган ГЖН субъекта РФ.

Кроме того, о предстоящих изменениях должны знать собственники и наниматели помещений в МКД. Соответствующее уведомление размещается в общедоступных местах (на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом) и публикуется в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления. Также это уведомление подлежит размещению в Интернете на официальном сайте РСО и в ГИС ЖКХ.

По истечении 30 дней с даты направления (обратите внимание: не получения) уведомления лицу, осуществляющему управление МКД:

- договор на оказание услуг по обращению с ТКО считается прекращенным полностью (то есть расторгнутым);

- договор ресурсоснабжения признается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения КР на СОИ (то есть измененным);

- прямой договор между РСО (региональным оператором) считается заключенным со всеми собственниками помещений в МКД одновременно на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, которые должно утвердить Правительство РФ. Заключать договор в письменной форме не нужно. Пока типовых договоров нет, следует ориентироваться на Правила предоставления коммунальных услуг.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Старые прямые договоры сохранены

Продолжают действовать прямые договоры, заключенные между РСО и собственниками помещений в МКД до 30.06.2015, если, несмотря на изменение способа управления домом или выбор УК после указанной даты, на общем собрании собственников принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и осуществления расчетов за коммунальные услуги, действовавшего до принятия данного решения. Эти договоры действуют до истечения срока действия или отказа одной из сторон от их исполнения (см. ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ). О том, что решение общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО сохраняет сложившиеся до 30.06.2015 договорные отношения между собственниками (пользователями) помещений и РСО, сказано в ч. 18 ст. 12 указанного Закона. Минстрой в п. 3 Письма от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04 подчеркнул, что данное решение не нужно путать с решением о прямых расчетах с РСО, предусмотренным ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ (эта норма признана утратившей силу, прямые расчеты без прямого договора с РСО теперь Жилищным кодексом не предусмотрены).

Если до 03.04.2018 было принято решение о внесении собственниками платы за коммунальные услуги напрямую РСО, такой порядок расчетов сохраняется до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении с РСО прямых договоров. Внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками и нанимателями своих обязательств по оплате коммунальных услуг перед УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК), которые отвечают за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (п. 6 ст. 3 Федерального закона N 59-ФЗ).

Также напомним, что наличие договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в МКД, заключенного до 30.06.2015, и решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и осуществления расчетов за коммунальные услуги является основанием для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с лицом, осуществляющим управление домом. Это следует из п. 13 Правил заключения договоров ресурсоснабжения.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.

В части 3 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ уточнено, что в описанной ситуации прямые договоры с РСО считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты заключения договоров, действовавших до принятия решения об изменении способа управления домом или выборе УК.

Про обязанности УК (ТСЖ) при наличии прямых договоров

Во-первых, при наличии прямых договоров между РСО и собственниками помещений организация, занимающаяся управлением домом, должна учитывать, что ее обязанностью является обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме, к предоставлению коммунальных услуг. При этом неважно, когда был заключен договор управления домом.

Во-вторых, лица, осуществляющие управление МКД, обязаны (в порядке, который должно установить Правительство РФ):

- предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (если таковые поступают от собственников и нанимателей помещений) и ОПУ, установленных в МКД. В обратной ситуации - когда показания ИПУ собственники или пользователи помещений передают РСО - данная информация должна предоставляться в том числе с использованием ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающей организацией лицу, управляющему МКД;

- осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в доме;

- принимать от собственников и нанимателей помещений обращения о нарушении требований к качеству коммунальных услуг и непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;

- взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений по нарушениям, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, который опять же должно прописать Правительство РФ;

- обеспечивать РСО доступ к общему имуществу в МКД для приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг.

Обозначим еще один важный момент, закрепленный в п. 6 ст. 3 Федерального закона N 59-ФЗ. Если лицо, занимающееся управлением МКД, выставит собственникам, нанимателям помещений в доме платежные документы для внесения платы за коммунальные услуги за период после заключения РСО с собственниками прямых договоров, у него возникнет обязанность уплатить собственникам и нанимателям штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате. Ответственности можно избежать в случае устранения нарушения до внесения пользователем платы за коммунальные услуги на основании "неправильных" платежных документов. По всей видимости, речь идет о выставлении новых платежных документов, содержащих необходимые сведения. Пользователи, внесшие плату на основании "неправильных" платежек, признаются надлежащим образом исполнившими обязанность по оплате коммунальных услуг, поэтому к ним не применяется мера ответственности в виде уплаты пеней, предусмотренная ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Следует обратить внимание, что в норме отсутствие ответственности не ставится в зависимость от того, своевременно ли внесена плата. Полученные от пользователей суммы должны быть перечислены РСО.

* * *

Прямые договоры РСО с пользователями помещений в МКД могут заключаться в случае принятия собственниками помещений на общем собрании соответствующего решения или по инициативе РСО, если лицо, управляющее домом, имеет долг перед РСО за два месяца (при условии, что задолженность признана должником либо подтверждена судебным актом, вступившим в законную силу). Также продолжают действовать прямые договоры, заключенные до 30.06.2015 между РСО и собственниками помещений в МКД, которые на общем собрании приняли решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и осуществления расчетов за коммунальные услуги, несмотря на изменение способа управления домом или выбор УК после указанной даты.

О.В. Давыдова

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

07.05.2018