Продажа квартиры без дополнительного соглашения - проблемы и вероятность взаимозачета налоговой.

199₽ VIP

Здравствуйте!

Право на получение имущественного налогового вычета возникает с момента государственной регистрации права собственности на него, удостоверяемой выпиской из Единого государственного реестра прав. Имущественный налоговый вычет предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды, вне зависимости от того, когда были понесены расходы. Зарегистрировав право собственности на построенный дом в 2017 году, Вы сможете вернуть подоходный налог за 2017 и последующие годы.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.08.2016) Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав

1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.

Письмо Министерства Финансов России №03-04-05/32307 от 09 августа 2013 года

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса (прим: не действующая редакция, в наст. Время — п.п.3 п. 1 ст. 220 НК РФ), предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Не очень понятно по датам, но если НЕ В одном налоговом периоде, то откажут. Вот документ.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397 О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже одной квартиры и покупке другой в одном налоговом периоде

22 июля 2013

Вопрос: В октябре 2009 г. приватизировала квартиру: 1/2 на себя и 1/2 на грудного ребенка. В августе 2012 года продала за 7 000 000 руб. и купила за большую сумму квартиру большей площади в пропорции 1/2 мне, а 1/2 ребенку. В налоговой по месту продажи сказали, что будет взаимозачет суммы и на налоги мы не попадем. По факту мне объясняют в налоговой по месту покупки, что я должна заплатить налог с 6 000 000 руб. - 780 000 рублей, а мне должны с покупки 260 000 рублей. Итого этот взаимозачет составил 520 000 рублей. Каким образом я должна заплатить налоги? Возможно ли учесть взаимозачет за проданную квартиру в другом городе России в 2011 г.?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Согласно абзацу двадцать второму подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Освобождение от уплаты налогов по своей природе - льгота, которая является исключением из вытекающих из статей 19 и 57 Конституции Российской Федерации принципов всеобщности и равенства налогообложения, в силу которых каждый обязан платить законно установленный налог с соответствующего объекта налогообложения. Льготы всегда носят адресный характер, и их установление относится к исключительной прерогативе законодателя. Именно законодатель вправе определять (сужать или расширять) круг лиц, на которых распространяются налоговые льготы.

В данном случае законодатель установил прямую зависимость освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц от срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика, а именно: три года и более.

Налогоплательщики самостоятельно решают вопрос о том, использовать ли им право на налоговый вычет до истечения трехлетнего срока нахождения имущества в собственности, или через три года получить освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 21 Кодекса налогоплательщики вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Кодексом.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 63 Кодекса принятие решений об изменении срока уплаты налога на доходы физических лиц, подлежащему уплате физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, в части доходов, при получении которых налог не удерживается налоговыми агентами, входит в компетенцию налоговых органов по месту жительства этих лиц. Решения об изменении сроков уплаты налога с указанных доходов принимаются в части сумм, подлежащих зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации, местные бюджеты, по согласованию с финансовыми органами соответствующих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 64 Кодекса отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных главой 9 Кодекса, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой суммы задолженности.

В пункте 2 статьи 64 Кодекса установлены основания, при наличии хотя бы одного из которых заинтересованному лицу может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по уплате налога.

В соответствии с пунктом 5 статьи 64 Кодекса заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в соответствующий уполномоченный орган, в данном случае - налоговый орган по месту жительства физического лица. К заявлению о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога прилагаются документы, указанные в данной статье Кодекса.

Таким образом, для получения отсрочки (рассрочки) по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи квартиры, налогоплательщик может обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Обзор документа

Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в его собственности менее 3 лет, но не более 1 млн руб. При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между его совладельцами пропорционально их доле. Доход от продажи квартиры, превышающий размер вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

В данном случае физлицо самостоятельно решает, использовать ли ему право на вычет до истечения 3-летнего срока нахождения имущества в собственности или через 3 года получить освобождение от уплаты НДФЛ.

Кроме того, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им в том числе на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб. Документом, подтверждающим право на вычет, является свидетельство о госрегистрации права собственности на указанную недвижимость.

По мнению Минфина России, если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о госрегистрации права собственности на другую произведены в одном налоговом периоде, физлицо вправе воспользоваться одновременно обоими вычетами.

Сообщается также, что налогоплательщик может получить отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит. Отсрочка (рассрочка) по уплате налога - это изменение срока его уплаты при наличии предусмотренных НК РФ оснований на срок не более года с единовременной (поэтапной) уплатой суммы задолженности. Решение об изменении срока уплаты НДФЛ физлицами, не являющимися ИП, в части доходов, с которых налог не удерживается налоговыми агентами, принимают налоговые органы по месту жительства этих лиц. Следовательно, для получения отсрочки (рассрочки) по уплате НДФЛ с доходов от продажи квартиры налогоплательщик может обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:[b][/b]

Здравствуйте. Проблемы в Вашем случае могут быть.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Здравствуйте.

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме;

ст. 223, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018)

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).

В соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. Расписка должна содержать ФИО продавца, его паспортные и адресные данные, запись о размере полученной суммы денежных средств, подпись продавца и дату совершения сделки.

Гражданский кодекс РФ особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении на отдельном листе, не устанавливает. Следовательно, стороны договора купли-продажи недвижимости могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом. В этом случае исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору также можно считать подтвержденными.

Если договор купли-продажи не содержит указанной выше информации о произведенных сторонами сделки расчетах, но налогоплательщиком представлен акт приема-передачи, содержащий все элементы расписки, в том числе данные о размере денежной суммы, полученной продавцом, представление расписки не является обязательным. При этом наличие в акте приема-передачи указания на то, что деньги получены продавцом от покупателя в полном размере, не является достаточным условием для подтверждения факта уплаты денежных средств.

УФНС России по г. Москве от 16.01.2012 N 20-14/002451@

То есть если расписка датирована 2018 годом, доход от продажи можно учесть в 2018 году.

Здравствуйте! Давайте по порядку. Смотря как приобрели первую квартиру и когда была регистрация права собственности на проданную квартиру, т.к. согласно ст.8.1 ГК РФ право переходит с момента государственной регистрации. Если регистрация была в 2017 году, то высока вероятность отказа в зачете по покупке новой квартиры от 2018 года, т.к. сама продажа и доход были в 2017 году, то и обязанность по уплате налога согласно ст.220 НК РФ также возникла именно в этом году, если право собственности было зарегистрировано в 2017 году. Тот факт, что окончательный расчет был произведен в 2018 году правового отношения не имеет, т.к. налогооблагаемая база возникла согласно ст.210 НК РФ возникла в 2017 году. Соответственно налог должен был быть уплачен до 15 июля 2018 года.

Если же регистрация права собственности по проданной квартире была в 2018 году, то и налогооблагаемая база возникла в этом году, а если в ом же году купили новую квартиру, то можете претендовать на зачет налога к уплате суммой к возврату по приобретенной квартире.

Кроме того, если первую квартиру приобрели возмездно, то можете претендовать на получение вычета с года покупки этой квартиры, но не более чем за 3 год (если не пенсионер), а если купили после 1 января 2014 года, то можете довыбрать вычет по второй покупке. И тогда точно без вариантом можете претендовать на зачет даже если продажа была в 2017 году. Но важно, как приобрели квартиру. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Добрый день!

Из вашего вопроса не совсем понятно, когда конкретно был зарегистрирован переход права собственности в 2017 голу или в 2018 м? Предполагаю все же, что в 2018. А ДКП, подписанный в 2017 имеет силу передаточного акта.

Мое мнение по вашему вопросу:

Обязанность уплаты налога у нас возникает с момента перехода права собственности.

Вот почему:

Согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей исчисления НДФЛ признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Однако судебная практика по этому вопросу противоречива. Часть судов поддерживают аналогичную позицию, другие считают, что обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи.

В любом случае, момент оплаты тут не имеет значения.

Кроме того, как я понимаю декларацию за 2017 вы не подавали. И налоговая вам не присылала никаких уведомлений на этот счёт. Поэтому подавайте декларацию за 2018 год и указывайте в ней продажу и покупку. Если по результатам камеральной проверки, налоговый инспектор с вами будет не согласен, то сдадите корректировку и дополнительно подадите декларацию 2017 г. Вычет вам все равно выплатят в этом году, с него и налог заплатите.