Как защитить свои интересы при продаже квартиры через ипотеку?

597₽ VIP

Абсолютно всё правильно понимаете. Это абсолютно не в ваших интересах. При расторжении договора купли-продажи (454 ГК РФ) в судебном порядке придётся вернуть 4 млн. Риэлтора слушать не надо. Он действует в первую очередь в интересах покупателя чтобы получить более высокую комиссию.

В данном случае желательно не под расписку такие вещи брать а оформить 300 000 как авыанс в случае если он расторгает договор купли продажи то аванс остается у вас либо задаток оформите эти 300 000 чтобы у вас был стимул ст 381 ГК,так что даже если покупатель расторгнет договор то вы ему вернете только 3700 миллиона а 300 000 как задаток останутся у вас

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Здравствуйте! Не советую. Несмотря на то что в договоре вы пропишите пункт о расторжении, его при желании можно признать недействительным, ст 450 ГК РФ. А вот сумму договора и сумму в расписке оспорить практически нереально.

Соглашайтесь. Сделка на 4000 т. р., Покупка за 3700 т. р. В договоре прописано будет, что при расторжении возвращается только 3700 т. р..

При получении денег Вы тоже должны дать расписку.

Так вот расписка должна быть в получении только на 3700 т.р. лично, но не по перечислению, только предоплата. Если они расторгают то получать только 3700 тр..

Тогда Вы ничего не теряете. А дальше - это их дела. Можете просить процент добавки за их интерес.

Здравствуйте! Я бы не согласился на такое. Во первых - действительно, то ли по основаниям ст.ст. 166-183 ГК РФ, то ли по ст. 451 ГК РФ, но есть риск, что сделку расторгнут и тогда придется возвращать всю сумму. А Расписки, задатки - это все относительно. Да есть определенные правила для задатка. Если покупатель, давший задаток отказался от сделки, то задаток остается у продавца. Ст. 381 ГК РФ. Но если суд посчитает, что имел место не задаток, а аванс, то он должен быть возвращен. Если неправильно оформите задаток, То его посчитают авансом и с вас взыщут. Зачем вам это надо? Единственный выход - заключить соглашение (ст. 779 НК РФ) с любым адвокатом, можно и с нашего сайта, чтоб он сопровождал Вашу сделку. Это минимизирует риски.

Добрый день. Не рекомендую совершать сделку на ткаих услових, если определенные риски в данной ситуации, в частности признать сделку недействительной или расторгнуть договор - ст.450, ст.454 ГК РФ, что не в ваших интересах.

Здравствуйте Иван

Риск все равно остается, даже в том случае если вы как то иначе оформите сумму в 300000 руб.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Риск огромный. При расторжении договора купли-продажи (454 ГК РФ) в судебном порядке нужно Вам будет возвоащать 4 млн. Руб. Риэлтор деньги свои получит, ему продажа нужна. На сделку в таком варианте соглашаться не стоит. Стоит отказаться от такой сделки. Пусть ищет другого покупателя.

Здравствуйте, Иван"

Как уже указали коллеги, риск появляется очевидный — в случае признания сделки недействительной (ст.167 ГК РФ), Вам придется вернуть полную сумму по договору.

Чтобы подстраховаться вижу два варианта:

1. Заключить соглашение о задатке на 300 000 тыс. рублей.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное

2. А лучше оформить просто расписку от покупателя (с датой после регистрации сделки), что он 300 000 руб. получил обратно на руки. И хранить эту расписку не менее трех лет.

Это самый простой и безопасный вариант.

В случае наступления отрицательных последствий расписка Вас защитит от непредвиденных расходов.

Также, отмечу, если Ваша квартира в собственности менее трех лет, Вам придется платить налог в том числе с той суммы, на которую Вы увеличили стоимость квартиры.

В случае если квартира в собственности более трех лет, рисков больше у покупателей. Всего Вам хорошего!

Не стоит соглашаться на такую сделку. Вам от этого никакого интереса. А последствия могут быть непредсказуемыми как для Вас, так и для покупателя. Расписку, которую Вам предлагает написать риэлтор бессмысленна. Суд Вас обяжет вернуть именно 4000000 руб согласно условиям договора, а не расписке, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав.

Советы риэлтора не соответствуют законодательству.

И во всяком случае не защищают Ваши права.

Поскольку статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что

если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

А в соответствии со статьей 555 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества

То есть Вам при возврате суммы не удастся доказать, что Вы не получали полную сумму.

Добрый день.

Конечно не соглашайтесь, т.к. предельный размер стоимости, с которой он может получить вычет это 2 000 000 руб.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Здравствуйте. Риск есть, т.к в случае признания сделки недействительной ст.167 ГК РФ Вам придется вернуть полную сумму по договору.

Это решать только Вам. Покупатель может написать Вам расписку где дата расписки должна быть позднее регистрации перехода права собственности на квартиру о том, что получил обратно 300 тыс. руб. по данной сделке. Либо просто получил от Вас займ в размере 300 тыс. руб. Вы храните эту расписку три года ст. 196 ГК РФ. Если вдруг, сделку признают недействительной что маловероятно, Вы в суде предъявляете эту расписку, получаете обратно квартиру и возвращаете только ту сумму, которую в действительности получили. Обычная практика.

Здравствуйте, уважаемый Иван!

Все правильно понимаете: в случае расторжения договора (ст.450-453 ГК РФ) или признания его недействительным (ст.166-181 ГК РФ) Вы должны будете вернуть 4 млн. руб. А условия договора о возврате меньшей суммы могут быть также признаны недействительными. Так что есть риск, что будете возвращать как минимум на 300 т.р. больше, чем взяли.

Но если нужно продать быстро, а других покупателей нет, то несмотря на то, что риски есть, вероятность того, что покупатель будет расторгать сделку или признавать ее недействительной мала. Ведь квартиру он покупает не для того, чтобы с ней расставаться. А вычет возможно хочет поделить на двоих с супругой, каждому по 2 млн. руб., чего не сможет сделать, если стоимость будет ниже 4 млн. руб. и потом придется добирать вычет.

Чтобы выкрутиться из этой ситуации, как вариант, оформить расписку дополнительное соглашение об уменьшении стоимости квартиры к основному договору купли-продажи о передаче от Вас к покупателю суммы 300 т.р., по которому покупатель реально получит от Вас эту сумму обратно, где будет сказано, что сумма передана по дополнительному соглашению об уменьшении стоимости объекта. Само соглашение в Росреестр и налоговую никто не понесет, но это будет Ваша страховка от претензий покупателя. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! Не стоит соглашаться НИ НА ЧЬИ условия, которые нарушают изначально ваши права! А если это простые мошенники, вы что тоже согласитесь на все их условия? Срочно продать квартиру, не значит, в будущем задолжать мошенникам миллион рублей. Вы продавец, и ТОЛЬКО ВЫ ДИКТУЕТЕ СВОИ УСЛОВИЯ! А если квартира менее 5 лет в собственности, ещё и налог приличный заплатите. Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности (действующая редакция)

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.