Опасности продажи земельного участка в рассрочку - как избежать подводных камней и правильно оформить сделку?

995₽ VIP

Никаких, просто в договоре купли-продажи пропишите обременение до полного с вами расчета за участок.

Здравствуйте. В вашем случае возможная простая письменная форма предварительного договора. Т.к. договор о продаже недвижимости не требует обязательного нотариального удостоверения

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надо смотреть условия договора. Основная проблема - не полностью оплатит. И если в договоре не будет указано на то что в связи с этим его можно расторгнуть, то сможете взыскать только деньги (ст. 429, 450, 452, 454 ГК РФ)

Регистрировать предварительный договор не нужно.

Если это предварительный договор (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), то его не нужно регистрировать. И больше рискует здесь покупатель, начав строительство, не будучи собственником. ГлавныЙ риск для продавца в том, что покупатель будет отказываться заключать основной договор купли-продажи согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и придётся понуждать его к заключению договора через суд и взыскивать остаток оплаты по договору.

Людмила Васильевна! Возможная простая письменная форма предварительного договора. Договор о продаже недвижимости не требует обязательного нотариального удостоверения, ГК РФ Статья 429.

Всего вам доброго в разрешении Вашего вопроса!

Предварительный договор регистрации не подлежит. При продаже участка в рассрочку в договоре должно быть в обязательном порядке указано условие о рассрочке.

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Здравствуйте. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, достаточно простой письменной формы (ст. 429 ГК РФ). Если договором предусмотрена предоплата, и порядок ее внесения - в рассрочку - то для Вас это не создаст никаких подводных камней.

Единственное, Вы вправе настаивать (если уверены в своем желании продать участок), чтобы эти суммы были поименованы как "задаток", и тогда, в случае отказа покупателя от заключения основного договора, эти суммы не будут подлежать возврату. А вот предоплату в этом случае Вы должны были бы вернуть.

Вот последствия отказа от сделки с условием о задатке.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор признается заключенным в момент его подписания сторонами и передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом ст. 433 ГК РФ

Регистрация договора о рассрочке покупки земельного участка необходима так же в нем укажите все необходимые пункты и при его регистрации следует наложить обременение в силу закона до полного погашения долга.

Если дкп не будет зарегитсрирован под обременением, то построив жилой дом покупатель может оформить земельный участок через суд.

1) по поводу регистрации.

Регистрировать не нужно!

С 2014 года в гражданском законодательстве произошли изменения и договоры вовсе не регистрируются (за исключением договора аренды). Даже нотариальная форма не требуется (т.е. заверить можно, однако, это необязательно)

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Путеводитель по судебной практике

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2) Подводные камни.

Вы их можете создать сами, если составите не очень грамотный договор! Отнеситесь к этому серьезно и детально регламентируйте все условия!

Ключевые моменты:

1. предмет договора (земельный участок, с кадастровым номер и т.д). 2. цена

3. сроки и порядок оплаты - этот пункт детально пропишите, т.е. когда и как передаются деньги. Советую передачу денег (предоплату) зафиксировать отдельным документом - распиской. 4. Установите ответственность за просрочку

Опасность только одна - в декабре Ваш покупатель не заплатит деньги. Однако в этом случае Вы вправе обратиться в суд.

Рисков нет, если сделка будет совершена и зарегистрирована с обременением. Предварительный договор не подлежит регистрации. В договоре предусмотрите сроки заключения основного договора и передачи денежных средств. Ст. 489 ГК РФ. Тем самым сведете риски к минимуму. Удачи Вам и всего хорошего.

Здравствуйте! Если участники сделки чудить не будут, то и камней не будет. Согласно ст.ст. 429, 478 ГК РФ Вы можете заключить предварительный договор, согласно которому в будущем заключите основной. А можете сразу заключить основной договор с рассрочкой оплаты, которым будет предусмотрено, что в декабре Вам выплатят деньги, а до этого времени участок будет у вас в залоге. В этом случае - если денег не получите - участок вернется к Вам.

Опасность заключается в том, что покупатель просто может перестать платить и вам придется расторгать сделку в судебном порядке в соответствии со ст.450 ГК РФ. А это дополнительные расходы и дополнительные хлопоты. Кроме того, человек внезапно смертен. Что вы будете делать, если он вдруг попадет в аварию и погибнет или просто умрет на ходу от инсульта? Вот вам и подводные камни.

Что касается регистрации предварительных договоров, то эта регистрация не требуется.

В общем вам совет, найти нормального покупателя, который готов заплатить сразу без всяких рассрочек и отсрочке.

Регистрировать предварительный договор не нужно, он составляется в простой письменной форме. Регистрировать нужно основной договор купли-продажи.

У Вас два варианта. Первый - составить предварительный договор купли-продажи, по которому часть суммы Вам выплатит покупатель сразу, а другая часть в рассрочку или при подписании основного договора. Здесь риск в том, что если Вам не выплатят деньги и по вине покупателя основной договор не будет заключен Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор и выплате полной цены договора.

Второй вариант. Заключаете обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа и регистрацией в Росреестре. До полной выплаты Вам цены договора на земельный участок будет наложено обременение. И снимется оно только после полного погашения долга. Ст.421,429,454, 489,550 ГК РФ.

Ситуация, которая описана Вами, может повлечь для Вас массу головной боли.

Если через некоторое время он откажется заключать основной договор, а Вы поставите вопрос о возврате проданного товара (ст. 489 ГК РФ), то неминуемо встанет вопрос о компенсации Вами его затраченных средств на строительство, поскольку Вы знали о начале строительства до оформления основного договора. Получится навязанная Вам услуга.

Если покупатель добросовестный, а не хитроумный мошенник, пусть покупает земельный участок в ипотеку через банк.

Основная опасность в том, что в случае расторжения предварительного договора, например, в связи с невнесением платежей за участок, покупатель потребует возмещения за все что он успеет соорудить на участке. А если он платил за работы третьим лицам сумма может оказаться значительной.

При этом, никакой необходимости в заключении подобного предварительного договора нет. В таких обстоятельствах заключают обычную куплю-продажу с рассрочкой. До полной оплаты участок будет у Вас в залоге в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ).

Если сделать все правильно, то рисков не будет, во первых по предварительному договору участок в собственность не передается, следовательно, если просто предварительный договор, а не основной договор с рассрочкой платежа, то основное это вовремя заключить договор купли продажи, что бы не выплачивать задаток в двойном размере, если сделка не будет заключена по Вашей вине.

Если продажа с рассрочкой платежа условия иные уточните, что У Вас.

Все риски с началом строительсва несет сам покупатель, так как переход права собственности на участок не перешло и не оформлено, так что если начнет строить, его проблемф.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)