Может ли дольщик отказаться возвращать несущие стены квартиры в исходное состояние?

199₽ VIP

Добрый день. Придётся узаканивать перепланировку в установленном законом порядке или приводить в первоначальное положение. ГЛАВА 4 ГК РФ.

Здравствуйте Николай

Обязательства по дду считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта

Но если такой пункт в дду указан как возврат стен в первоначальное положение то застройщик при не соблюдении договора имеет право рассторгнуть договор на передачу недвижимости, если право собственности не зарегистрировано в Росреестре

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации

https://www.garant.ru/

Уважаемый Николай!

Так как акт приема передачи подписан сторонами, то обязательства по ДДУ считаются с этого момента исполненными, ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). Отказаться он конечно может возвратить квартиру в первоначальный вид. Последствия могут быть, что кто то обратиться в ГЖИ, на предмет проверки нарушения дольщиком несущих конструктивных элементов дома и т.п. Проверки, и при подтверждении нарушений норм, - санкции. Начиная привести все в соответствие, вернув первоначальный вид.

Всего вам доброго!

С момента подписания передаточного акта квартира поступает в полное распоряжение дольщика. Перед застройщиком после получения квартиры по передаточному акту не обязан отчитываться за произведенную дольщиком перепланировку. Данный пункт договора юридически пустой.

Дольщик несет ответственность за незаконную перепланировку только перед органом местного самоуправления, который вправе потребовать дольщика узаконить перепланировку, либо привести помещение в первоначальное состояние в порядке ст. 29 ЖК РФ.

Николай, поскольку в ДДУ оговорены данные условия, то в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ, стороны должны следовать условиям оговоренным в ДДУ. В Вашем случае застройщик прав и факт того, что между сторонами был подписан передаточный акт, ровным счетом ни о чем не говорит, так как условия ДДУ являются главенствующим звеном. Единственное, что можно предпринять в данном случае, это заключить между сторонами дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части исключения пункта о возврате квартиры в первоначальный вид в соответствии со статьёй 450 ГК РФ, как нарушающее права собственника на распоряжением своего имущества.

Здравствуйте, уважаемый Николай! Возможно дам ответ, который Вам не совсем понравится, поэтому не судите строго. Давайте по порядку. В данном случае будут нарушены условия договора долевого участия согласно ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иного законом не установлено. Иными словами полноправным собственником жилого помещения дольщик становится после государственной регистрации права собственности в Росреестре.

В силу ст.29 Жилищного кодекса РФ самовольная перепланировка или переустройства в МКД запрещено:

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

В этой связи последствия могут быть таковы, что жилищная инспекция выдаст предписание о том, чтобы вернуть жилое помещение в исходное состояние, а в случае отказа обратиться в суд с тем же требованием. Прошу прощения, что длинно, но как-то так...

Всё зависит от того, что написано в договоре ДДУ (ст.310 ГК РФ).

Николай, поскольку Вы не зарегистрировали право собственности на квартиру, то Вы не являетесь полноправным собственником данной квартиры.

Момент перехода прав на квартиру в едином реестре не зарегистрирован, соответственно, застройщик вправе взыскать с Вас в судебном порядке компенсацию за причиненный ему ущерб, вызванный несогласованной перепланировкой квартиры (ГК РФ, статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда), если Вы откажетесь оформлять госрегистрацию права собственности.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 1

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.