Как минимизировать риски при покупке квартиры без первоначального взноса и с завышенной ценой?

199₽ VIP

В таком случае составляется предварительный договор купли-продажи и дают продавцу задаток, берут с него расписку, что задаток такой-то сумме получен. Предварительный договор составляется в простой письменной форме, у нотариуса не надо заверять. При отказе продавца заключать основной договор купли-продажи обращается покупатель в суд и понуждает к заключению договора или требует вернуть задаток в двойном размере, Ст.429,454 ГК РФ.

ГК РФ

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Добрый день.

От продавца нужно взять расписку о том, что он получил денежные средства в размере первоначального взноса (указать сумму, ту которая будет указана в договоре) за продаваемую квартиру площадью.. кв. м., расположенную по адресу... Обязательно, написать, сто продавец получил денежные средства в полном объеме и претензий, в том числе финансовых не имеет.

Расписку не нужно удостоверять у нотариуса. Расписка в простой письменной форме, будет иметь юридическую силу. Расписку продавец должен написать собственноручно.

В самом договоре купли продажи, так же дополнительно добавить пункт в котором указать, что продавец получил первоначальный взнос, до подписания настоящего договора купли продажи квартиры.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По поводу прописки: В договоре купли-продажи обговорите в какой срок, продавец обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства. Если продавец не сделает этого в предусмотренный договором срок, то его можно будет снять с регистрационного учета в судебном порядке. Суд удовлетворит требования, поскольку ваша мама будет собственником квартиры, но придется затратить время и приложить усилия для обращения в суд.

Здравствуйте! Минимизировать риски можно соблюдая все условия договоров, законодательство! А ВАша схема завышение цены это махинации риелтеров.

В вашем случае завышение цены обычная практика риелтеров, которые эту схему знают! В случае если он у ВАс участвует, вероятно пусть все и разъясняет! Если нет, то самостоятельно Вы может лучше обратитесь в банк в ипотечное кредитование для разъяснения ситуации по выдаче ипотеки и так далее! Поскольку квартиру если Вы будете оформлять по ипотеке, то она будет в залоге у банка) ст.334 ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С продавца расписку Вы возьмете, но она не будет иметь никакого отношения к тому договору который у Вас будет заключен по условиям купли-продажи согласно ст.549 ГК РФ, так как все условия ВНЕ ДОГОВОРА не будут законны и действительны!

В договоре купли продажи Вы можете отразить все условия по снятию с регистрационного учета продавца! Вы в договоре прямо и укажите, что

- по истечении такого то времени продавец обязуется сняться с рег. учета.

В случае если он не снимется, просто можно его выписать по решению суда. ПРоблем в этом просто нет.

Такая схема довольно распространена. Ей пользуются в случаях, когда у покупателя не хватает денег на первоначальный взнос. Работает это так: покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Главный из возможных рисков для Вашей мамы в том, что если об обмане узнает банк, то она не получит кредита.

Второй риск в том, что данное действие квалифицируется как мошенничество по ст. 159 УК РФ.

Третий риск в том, что при не удачно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — маме будет очень сложно доказать, что она продавцу ничего не должена.

Здравствуйте, уважаемая Сабрина!

Во-первых, условия о цене квартиры, о порядке оплаты денег за квартиру, в т.ч. о времени снятия с регистрации в квартире продавца и его членов семьи, все это должно быть оговорено в договору купли-продажи квартиры согласно статей 454, 549 ГК РФ.

Во-вторых, Вы пишите о покупке квартиры в ипотеку.

ИПОТЕКА в банке - это заключенный заемщиком кредита с банком договор о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) согласно положений Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поэтому договор купли-продажи квартиры придется вам с продавцом согласовать с Банком, который Вам может выдать ипотечный кредит. Банки рисковать не любят, а поэтому Банк может настоять (и правильно это будет!), что бы в договоре купли-продажи этой квартиры были условия:

1) Продавец обязан с членами семьи до получения денег за квартиру сняться с регистрации в квартире.

2) Продавец обязан до получения денег за квартиру освободить квартиру от своего имущества и сдать квартиру и ключи от нее покупателю до получения денег за квартиру.

При этом и у покупателя квартиры меньше будет рисков при покупке этой квартиры, так как всегда в таких сделках больше рискует покупатель своими деньгами.

Удачи Вам.