Возможность залога права аренды земельного участка при наличии на нем двух зданий.

В договоре аренды земельный участок как-то распределен?

Как я могу давать Вам советы, если вы не знаете, что у Вас в договоре?

Вот почитайте судебную практику:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2011 г. N ВАС-12384/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей С.П. Бондаренко, М.В. Прониной, рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Ладога" от 23.08.2011 б/н о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 по делу N А 33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края

по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Железногорского отделения N 7701 (г. Железногорск Красноярского края; далее - Сбербанк) к обществу с ограниченной ответственностью "Ладога" (г. Красноярск; далее - общество "Ладога") об обращении взыскания на заложенное имущество - шести объектов незавершенного строительства, автозаправочную станцию и права аренды двух земельных участков, с установлением начальной продажной цены объектов в соответствии с залоговой стоимостью, согласованной сторонами в договорах, а в отношении незавершенных строительством объектов, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 - по их рыночной стоимости

встречному иску общества "Ладога" к Сбербанку о признании недействительным договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "СТК" (г. Красноярск; далее - Торговый дом) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (г. Красноярск; далее - Департамент).

Суд

установил:

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.10.2010 иск Сбербанка к обществу "Ладога" удовлетворен частично: обращено взыскание на имущество, заложенное по договору от 09.12.2008 N 3992 (в части объектов, конкретно названных в договоре) и от 04.12.2008 N 3985, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: признан недействительным подпункт "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 (согласно которому залог распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения), в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам от 25.11.2008 N 3971 и от 04.12.2008 N 3986, отменено, в этой части заявленные требования удовлетворены, в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении иска (по объектам, право залога которых возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992) и в части признания недействительным подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 отменено, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель (общество "Ладога") не согласен с выводами, сделанными судом кассационной инстанции в отношении подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992, полагает их неправомерными, а направление дела в отмененной части на новое рассмотрение необоснованным. В остальной части принятые по делу судебные акты заявитель не оспаривает.

Ознакомившись с материалами надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В обеспечение исполнения обязательств Торгового дома перед Сбербанком по кредитному договору, между обществом "Ладога" (залогодателем) и Сбербанком (залогодержателем) заключен договор об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 (с дополнительными соглашениями), согласно которому в залог банку переданы принадлежащие залогодателю на праве собственности 4 объекта незавершенного строительства, а также право аренды земельного участка, на котором они расположены.

Подпунктом "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 стороны установили, что залог права аренды земельного участка распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания и сооружения.

Обращаясь с настоящим иском, Сбербанк просил обратить взыскание на 4 объекта незавершенного строительства, поименованные в договоре, право аренды земельного участка, на котором они находятся, а также еще на 2 объекта незавершенного строительства, не поименованные в договоре, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора.

Общество "Ладога", в свою очередь, ссылалось во встречном иске на недействительность названого пункта договора.

Отказывая в иске Сбербанку об обращении взыскания на 2 непоименованных в договоре объекта незавершенного строительства, и признавая этот пункт договора недействительным, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что правило, установленное пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (согласно которому если в договоре ипотеки не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя) применимо только в случае, когда предметом ипотеки является сам земельный участок, в настоящем же случае предметом договора залога является право аренды земельного участка и названное правило применению не подлежит.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что подпункт "д" пункта 1.2 названого договора об ипотеке противоречии закону и является ничтожным.

Не согласившись с этим выводом, суд кассационной инстанции правильно указал, что согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал, что вывод судов о недействительности названного подпункта договора сделан с нарушением норм материального права.

Кроме того, суд кассационной инстанции обосновано сослался на нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правило о свободе договора, ограниченное исключительно случаями, предписанными законом и иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, стороны по своему усмотрению имели право согласовать названное условие в договоре.

Довод заявителя о том, что нормы пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяются только в случае, если земельный участок или право его аренды являются самостоятельным предметом залога, в то время как в данном случае право аренды земельного участка передано в залог в связи с ипотекой незаконченных строительством объектов, не принимается судебной коллегией.

В данном случае залог зданий, находящихся на земельном участке, право аренды которого передано в залог, установлен не только названными нормами права, носящими диспозитивный характер, но и волеизъявлением сторон при заключении договора. При этом данное условие договора действующему законодательству не противоречит.

Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 отказать.

Председательствующий судья

И.М.МАРАМЫШКИНА

Судья

С.П.БОНДАРЕНКО

Судья

М.В.ПРОНИНА.