Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения со злостным неплательщиком в условиях пандемии?

995₽ VIP

Здравствуйте, Андрей! Статья 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации: см. постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее: Требования).

Т.е. арендатор вправе попросить отсрочку ввиду введения подобных мер ввиду пандемии. Причем это право закрепили законодательно. При этом согласно пп."в" п.3 Требований:

отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Так что 50% относится к отсрочке. В итоге обязательства ему придется погашать в полном объеме. Пока же можно взыскать в рамках оговоренных выше требований с учетом отсрочки. Для расторжения пока нет оснований (ст.450-453 ГК РФ) ввиду того, что за такое нарушение обязательств законодатель предусмотрел отсрочку платежа, т.е. в удовлетворении требований о расторжении договора на этом основании будет отказано.

Вы вправе подать исковое заявление в Арбитражный суд по месту нахождения ответчика, либо по месту заключения договора аренды в соответствии со ст.35,37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Требование о снижении арендных платежей не имеет юридического значения, поскольку, в любом случае, имеет место не исполнение арендатором своих обязательств, принятых на основании заключенного договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, у Вас есть все законные основания для расторжения договора аренды и взыскании задолженности.

Вот это условие - досрочное внесудебное расторжение в одностороннем порядке возможно - имеет значение.

НО в любом случае решение о расторжении договора аренды принимает суд.

Поэтому, с учетом постоянной деятельности арендатора - имеете законные основания для обращения в районный суд с соответствующими исковыми требованиями на основании части 2 статьи 450 ГК РФ.

Здравствуйте Андрей!

Согласно статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор имеет право внести с вами изменения в договор аренды по отсрочке им платежей.

Расторгнуть договор можно на основании ст.450 ГК РФ.

Можете в судебном порядке расторгнуть договор подав иск в суд, ст.619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Иск в суд подается по правилам ст.125 АПК РФ:

"Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 08.06.2020)

АПК РФ Статья 125. Форма и содержание искового заявления

1. Исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем. Исковое заявление также может быть подано в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 228-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Исковое заявление, подаваемое посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", содержащее ходатайство об обеспечении иска, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 220-ФЗ)

2. В исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;

2) наименование истца, его адрес; если истцом является гражданин, его место жительства, дата и место его рождения, место его работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 N 228-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии) и место жительства, а также дата и место рождения, место работы (если они известны) и один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства), для организации - наименование и адрес, а также идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер, если они известны;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них;

5) обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;

6) цена иска, если иск подлежит оценке;

7) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;

8) сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;

(в ред. Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;

(п. 8.1 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 197-ФЗ)

9) сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;

10) перечень прилагаемых документов.

В заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, могут содержаться ходатайства, в том числе ходатайства об истребовании доказательств от ответчика или других лиц.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Всего доброго решить вам ваш вопрос!

Это самый верный способ, что не производиться своевременно оплата арендованной площади, сложности могут возникнуть только в связи с этим короновирусом. Обращаться в арбитражный суд. Дело в том, что в данном постановлении речь идет об аренде государственного/муниципального имущества, НО НЕ ЧАСТНОГО,

ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Добрый день!

В таком случае у Вас есть право на обращение в суд.

Но с учетом того обстоятельства. Что статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" предусмотрено право арендатора на получение отсрочки по арендной плате говорить о Ваших перспективах в суде говорить сложно. Наверняка ответчик будет ссылаться на вышеуказанную норму закона. А также на указанные в Вашем вопросе нормативные акты.

Если ответчик подготовит возражения, то напишите отзыв на возражения, указав, что в постановлениях и НПА речь идет об аренде НЕ ЧАСТНОГО, а государственного (муниципального имущества).

В любом случае окончательное решение за судом. Ст.450-452 ГК РФ.

Здравствуйте, Андрей!

Надо смотреть договор, чтобы сказать однозначно есть основания для расторжения или нет. Если там иных оснований кроме как, установленных законом нет (ст. 619, 620 ГК РФ), То расторгнуть не сможете.

Арендатор имеет права требовать отсрочки. Но это не значит что он не должен будет платить.

Что касается снижения на 50 % , то это много. И законом размер снижения не установлен. Поэтому тут можно побороться.

Андрей, здравствуйте!

Согласно Федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор действительно может просить у вас предоставить отсрочку платежей по аренде.

Но отсрочка - это совершенно не означает, что Арендатор освобождается от оплаты платежей.

К огромному сожалению, из вашего вопроса следует, что арендатор не собирается покидать помещение, расторгать с вами договор, а также оплачивать платежи, соответственно единственный выход, это обращение в суд (ст. 450 ГК РФ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в суде вам необходимо доказать факт нарушения договорных отношений.

Уведомление вы уже направили, соответственно досудебного-претензионный порядок учли.

Всех благ Вам!

Ответ отключен модератором