Проблема нецелевого использования жилого дома как гостиницы на земельных участках ЛПХ и Садоводства - возможен ли переход к другому виду деятельности?

597₽ VIP

Здравствуйте.

Надо, конечно, знать более подробно все обстоятельства.

В принципе это возможно при определенных стараниях.

Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 утверждён классификатор видов разрешённого использования земельных участков, куда также входят участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Несоблюдение целевого назначения земельного участка приведёт к потере собственности, которая будет изъята.

На участке под ИЖС можно построить частный дом для постоянного проживания, в котором можно оформить регистрацию. А вот такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям. Все правила и нормы прописаны в Градостроительным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также в строительных нормах и правилах (СНиП).

Но нужно знать, что участки под ИЖС являются земельными участками в границах населённых пунктов, а значит по закону можно изменить их целевое использование. Поэтому, чтобы построить гостиницу и не нарушить закон собственнику необходимо получить разрешение на коммерческое использование земельного участка.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТАКОВЫ. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Виды разрешенного использования делятся на основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.

Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.

Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.

Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.

Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.

Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. №540.

Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Изменить вид разрешенного использования не представляется возможным в следующих случаях;

- по требованию арендатора - если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

- у арендатора самостоятельно - если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

- если градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов государственной власти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.

Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.

Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.

Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.

Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.

rosreestr.ru

Необходимые документы

ГПЗУ

документ, удостоверяющий личность заявителя

для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей необходима выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ

документы, подтверждающие права на собственность

планы участка, которые дают четкое представление о местоположении и границах земельного участка

Формы КВ-1 (площадь участка, разрешенное использование, указание собственника, адрес, категория земель), КВ-2 (план коммуникаций на территории, расположение объектов и схема участка) КВ-3 (сведения о частях участка, в случае если участок поделен на несколько частей, информация об обременениях и ограничениях наложенных на участок

проект планировки территории

документы на все объекты, расположенные на участке

в случае, если интересы заявителя представляет третье лицо необходима доверенность, подтверждающая наличие у последнего необходимых полномочий с копией паспорта доверенного лица.

Правовое обоснование:

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Здравствуйте

Действия Ваши следующие

1. Вы обращаетесь за Постановлением в администрацию населённого пункта в отдел имущественных отношений с заявлением и выпиской ЕГРН и документом основанием на право собственности на выдачу Постановления на перевод ВРИ по п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, сейчас во многих населённых пунктах непосредственно в МФЦ для обращения в администрацию

2. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, выдаст Постановление или отказ на перевод (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Если у Вас в основных указан ВРИ гостиница, то решение будет положительным

3. И потом с этими документами (выписка ЕГРН и постановление о переводе ВРИ снова в МФЦ для подачи заявления о внесении изменения в ЕГРН

Итог: Вы получаете выписку ЕГРН с ВРИ - гостинца Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709)

Полная расшифровка кода земельного участка 4.7:

Код земельного участка 4.7 / Классификатор видов разрешенного использования земельных участков / Предпринимательство / Гостиничное обслуживание.

Здравствуйте.

Надо смотреть также правила землепользования и застройки конкретного муниципального образования.

Вам нужно обратиться в администрацию с заявлением об изменении ВРИ в порядке ст.37,39 ГрК РФ.

Если у Вас в основных указан ВРИ гостиница, то шансы решить данный вопрос безусловно имеются.

Здравствуйте Надежда

Согласно требованиям п. 5 СП 257.1325800.2016

5.1 Размещение гостиниц должно соответствовать требованиям [6], ГОСТ Р 51185, СП 42.13330, генеральным планам и проектам планировки функциональных территорий городов и населенных пунктов размещения.

5.2 Площадь участка для размещения гостиницы устанавливается заданием на проектирование.

В составе участка гостиниц предусматриваются:

- жилая зона;

- площадки для стоянки легковых автомобилей и экскурсионных автобусов;

- хозяйственная зона, изолированная от жилой зоны

- зеленые насаждения с элементами благоустройства;

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) согласно ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (с изменениями и дополнениями) Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства

следовательно нужно сменить вид разрешенного использования

В соответствии с п. 2.1 ст. 37 Гр.К Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент

И если как вы пишите, что у вас по документам отражено о праве использования земельного участка под гостиницу, то можете сменить ври земельного участка

Здравствуйте, Надежда!

В принципе, такой перевод осуществить возможно. Для этого необходимо через МФЦ с соответствующим заявлением и пакетом документов обратиться в Администрацию МО, которая должна будет организовать и провести публичные слушания по Вашему вопросу. В случае положительного итога таких слушаний руководитель Администрации МО издаст НПА на перевод ВРИ. Учитывая, что в основных ВРИ земельных участков имеется пункт "Гостиница", проблем с переводом возникнуть не должно. После того, как получите Постановление Администрации МО, необходимо будет обратиться через МФЦ в Росреестр с заявлением о внесении изменения в ЕГРН.

Перевод осуществляется на основании статьи 39 Градостроительного кодекса РФ, которая называется «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Удачи Вам!

Я всю информацию уже видела в интернете, найти её несложно, вопрос был для практикующих земельных юристов, меня практика интересует, а не общие сведения из закона.

Икаева М.Н. это не земли сельзозназначения а ЛПХ земли населенных пунктов.