Установка вытяжки в кальянную на первом этаже многоквартирного дома - особенности и решения

398₽ VIP

Здравствуйте, Михаил! Без решения общего собрания собственников МКД (ст.36, 44-46 Жилищного кодекса РФ) не получится решить вопрос. Тут одно решение: инициирование общего собрание собственников МКД, в протоколе по результатам которого будет выработано решение о такой возможности. В противном случае ждите суда, что понудят все вернуть обратно.

Законодательством РФ на сегодняшний день нет запретительных мер по размещению и осуществлению деятельности кальянных в нежилых помещениях многоквартирных домов. Курительная зона должна быть отделена от помещения для приема пищи в силу ст. 12 Федерального закона от 23.02.2013 N 15-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма, последствий потребления табака или потребления никотинсодержащей продукции"

Здравствуйте, Михаил!

В связи с тем, что кальянная установлена в многоквартирного доме, для того, чтобы протянуть вытяжку на крышу (крыша - это общее имущество МКД), необходимо проводить собрание собственников жилья, согласно ст. 44 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В противном случае, если установите без решения собственников, которое должно быть принято большинством голосов ЗА, вас обяжут все убрать, а это ненужные для вас расходы.

Поэтому, однозначно, изначально проводите собрание собственников, пообещайте им в конце концов что-нибудь, как это делают многие организации при открытии таких объектов в МКД.

Всех благ Вам!

Здравствуйте на самом деле здесь сразу консультация одна без проведения общего собрания, которое должно быть интциировано тсж или ук вы вытяжку не проведете, поэтому вам для начала нужно обратиться в ук дома для созыва общего собрания, там под протокол, если в порядке ст 44-47 жк большинство долевиков общей собственности дадут разрешение вам на вытяжку То вы сможете ее провести.

Добрый день. Безусловно опыт есть. Подскажем.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме нужно получать только в случае, если при монтаже вытяжки изменится назначение использование фасада здание (происходит реконструкция, переустройство или перепланировка).

Это предусмотрено ст.40 ЖК РФ:

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно

п.14) ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Теперь посмотрим

ст.25 ЖК РФ

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Однако, из вышеприведенных определений закона очевидно, что в Вашем случае нет реконструкции, переустройства или перепланировки. Поэтому и нет необходимости получения согласия всех собственников.

Собственникам помещений в многоквартирном доме согласно

ст.36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Согласно

ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Если руководствоваться данной ст. 247 Гражданского кодекса РФ то согласие нужно получать от всех собственников квартир. Т.к. стена МКД вне всякого сомнения является общим имуществом всех собственников помещений в доме.

Однако, нужно учитывать, что нормы ст. 247 ГК РФ являются общими, а нормы ЖК РФ в данном случае специальными. И согласно правил юриспруденции при противоречии общей нормы специальной, применению подлежит специальная норма.

Изучаем нижеуказанную статью:

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, как видим, к нашей ситуации применимы только п. 3) и п.5) части 2 приведенной статьи 44 ЖК РФ, остальные говорят о другом.

Но если мы говорим о том, что другие собственники квартир дают согласие на проведение вытяжки по общей стене МКД такому же собственнику, как они, то п.3) ч.2 ст.44 ЖК РФ отпадает. Так как в данном пункте говорится о принятии решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. А иные лица по определению не могут быть собственниками.

Иным лицом может быть и сам арендатор нежилого помещения. А вот если сам собственник обращается к другим собственникам и испрашивает у них согласие на использование общего имущества, то полагаю, есть все основания применить п.5) ч. 2 ст.44 ЖК РФ – то есть:

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть благодаря тому, что мы применяем п.5) ч.2 ст.44 ЖК РФ,а не применяем иные нормы (например, п.3) ч.2 ст.44 ЖК РФ) нам не требуется квалифицированное большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Достаточно лишь провести общее собрание собственников МКД и принять решение по вопросу дачи согласия на проведение вытяжки в МКД большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Теперь о том как получить согласие собственников, в какой форме это можно оформить и можно ли упростить с учётом пандемии коронавируса.

Общее собрание собрать довольно затруднительно, но нужно соблюдать процедуру, предусмотренную ЖК РФ.

Поквартирный обход собственников помещений многоквартирного жилого дома с целью сбора подписей за то или иное решение, оформленный впоследствии как решение общего собрания собственников, нарушает установленный Жилищным кодексом РФ порядок проведения собраний собственников.

Нынешняя ситуация с пандемией коронавирусом и ограничительными мероприятиями не даёт возможность упростить процедуру получения согласия и произвести поквартирный обход, например. Но чтобы не собирать очные собрания, на которых вынуждены будут присутствовать достаточно большое количество людей, можно это сделать в форме, например, очно-заочного голосования. Общее собрание в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса) также возможно, но оно может быть проведено только при отсутствии кворума при проведении собрания в очной форме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум) применительно к Вашему вопросу, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст.45 ЖК РФ).

Установленный ЖК РФ порядок (ст.44.1,47) включает лишь три формы проведения общего собственников помещений в многоквартирном доме посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 Жилищного Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, пандемия коронавируса не внесла какие-либо существенные коррективы в порядок проведения общих собраний собственников МКД, не облегчило, но и не осложнила саму процедуру.

Вывод: По вопросу дачи согласия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Провести его можно в любой из предусмотренных ст.44.1 ЖК РФ трех форм проведения собрания.

При этом собственники должны быть извещены о проведении собрания в установленном законом порядке (ст.45 ЖК РФ).

Кроме того, должен быть составлен протокол такого общего собрания с соблюдением требований Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр “Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор”

Здравствуйте.

Есть достаточно обширная практика по такому вопросу.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания данной нормы неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

ТО ЕСТЬ В ПРИНЦИПЕ НАДО РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ.

Но при этом, такая система вентиляции не всегда будет демонтирована судебным решением.

То есть один из собственников нежилого помещения в жилом здании, имеет право на пользование общим имуществом здания. Использование им части общего имущества без соответствующего решения в соответствии с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица.