Как избежать НДФЛ 13% при продаже квартиры, приобретение доли в коммунальной квартире, завышенная цена сделки и приоритетное право приобретения.

995₽ VIP

Здравствуйте, Виталий Валерьевич! Т.к. продаете раньше минимального срока владения, то согласно пп.1 и 2 п.2 ст.220 НК РФ налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой (если право собственности перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение. Это по первой квартире.

Если ранее не пользовались вычетом в 2 млн. руб., то вправе им воспользоваться также на основании п.3 ст.220 НК РФ. И если обе сделки были в один налоговый период (год), то сможете зачесть на величину вычета сумму налога к уплате от первой сделки. Т.е. в каком-то смысл зачет возможен, но если уложитесь в 1 налоговый период - год.

Здравствуйте,

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Что делать? 13.12.18

Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Что делать? 03.08.17

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ, который должны заплатить.

Налоговый вычет за квартиру

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Взаимозачет НДФЛ на примере

Ваш вычет при покупке квартиры 2 000 000 Р

НДФЛ к возврату из бюджета 260 000 Р

НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку 26 000 Р

НДФЛ к уплате в бюджет 0 Р

НДФЛ к возврату из бюджета 234 000 Р

То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 тысяч, а 520 тысяч рублей налога. А по начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.

Если у вас ипотека, к вычету можно заявить еще и уплаченные проценты: с них тоже возвращают 13% налога. Если нет права на вычет при покупке квартиры, уменьшайте начисленный налог с помощью расходов на учебу детей, платное лечение или ИИС.

Если вы уже использовали часть вычета, заявите к зачету остаток. Так можно.

Как выжать максимум из ИИС

Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры

Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.

Расходы на другую квартиру, которую вы купили за эти деньги, здесь не подойдут.

Не зачтут Вам такую покупку доли в квартире 14 млн. руб,посчитают это мнимой сделкой и зачет покупки, с целью не уплаты налогов по ст.220 НК РФ не произведут, даже не сомневаюсь.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ >>>

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Здравствуйте.

В Вашем случае дохода от продажи не образуется, поэтому и налог платить не с чего, то есть не надо. Однако общее правило необходимо знать. Если же вы владели недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то вам нужно самим рассчитать налог (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ), а также подать в налоговую инспекцию декларацию. Ст.217.1 НК РФ Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ. Минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016) для целей освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи (ст. 217.1 НК РФ) Формула расчета налога выглядит так: НДФЛ = (сумма дохода от продажи — имущественный вычет) x 13%, или НДФЛ = (сумма дохода от продажи — расходы по приобретению недвижимости) x 13%. Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ): Сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Ссылка: pravoved.ru

По второму вопросу смотрите "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Желаю удачи. В.

Здравствуйте, Виталий Валерьевич!

Ну вообще-то зря Вы такую цену пишите.

Т.к. в случае чего - 14 млн надо будет вернуть. И никого не будет волновать что этих денег реально не было.

Такое бывает например, когда сделки признаются недействительными (ст. 166-181 ГК РФ).

А этом может произойти при определенных условиях.

Что касается зачета, то да, можете его произвести, если в течение года, т.е. в одном налоговом периоде будет продажа и покупка.

Т.е. у того кто покупает квартиру - проблем не должно быть.

Проблемы могут быть только у того кто за 14 мл долю покупает.

Здравствуйте, Виталий Валерьевич!

Налог платить придется, ибо еще не прошел минимальный срок владения.

Однако, если в течение года, в одном налоговом периоде будет продажа и покупка, то можно провести зачет и не платить НДФЛ в таком случае.

Можно таукже вопользоваться налоговым вычетом, ст.220 НК РФ.

Но до 2000000 рублей.

Если деньги по сделке реально платиться не будут - это повод для возможного оспаривания сделки, ст.166-181 ГК РФ.Сделку могут признать мнимой с соответствующими правовыми последствиями.

Здравствуйте, Виталий Валерьевич!

Что касается продажи квартиры.

Вы владеете ей меньше 3-х лет, т.е. менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного статьей 217.1. Таким образом, Вам необходимо будет заплатить НДФЛ (13%) от разницы между ценой продажи (не ниже 70% кадастровой стоимости) и фактическими затратами (или 1 млн. руб.).

Относительно приобретения недвижимости.

В соответствии со ст.220 НК РФ:

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

….

11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается.

Из чего следует, что Вы имеете право воспользоваться данным налоговым вычетом только 1 раз и, если Вы ранее им не пользовались, то сможете использовать данное право при оформлении ¬этой сделки. Взаимозачет возможен, если сделки будут совершены в течении одного календарного года (н-р, обе сделки в 2020 г.).

Согласен с некоторыми коллегами о возможных неприятностях по второй сделке (приобретения доли в квартире за 14 млн. руб,). В случае признания этой сделки недействительной на основании ст. 166 ГК РФ:

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Вам могут выставить счет именно на 14 млн. рублей.

Удачи Вам!