Покупка недвижимости с обременением - как выбрать правильную схему сделки и избежать рисков?
398₽ VIP
Дано: На объект недвижимости наложено обременение, (собственник взял нецелевой кредит и заложил свой дом) готовим сделку по купли-продажи. Схему которую предложил продавец следующая: подписываем ДКП закладываем деньги в банковскую ячейку - доступ к ячейке снятие обременения и чистая ЕГРН с зарегистрированным переходом права собственности на покупателя. (два регистрационных действия)
Вариант который предлагает сторона покупателя: Покупка недвижимости вместе с обременением и последующее погашения кредита и снятие обременения (смена залогодержателя) - мотивирует тем, что если проводить сделку по схеме продавца, кредитор может после снятие обременения и перехода права собственности наложить его снова уже на нового собственника. Разве такое возможно? Т.е. логика такая - кредитор сначала снимает обременение далее регистрируются переход права собственности и кредитор якобы может снова наложить это обременение на нового собственника, и это основной риск для покупателя. Как юридически или практически такое возможно?
Здравствуйте, Федор! Вообще-то согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Т.е. при отсутствии согласия залогодержателя нельзя отчуждать такое имущество. Так что второй вариант здесь не подходит. Если бы было согласие, то новый собственник получил бы объект с обременением. А так нет.
Вам же предпочтительнее вариант с предварительным ДКП (где прописаны сроки, стоимость и все существенные условия заключения основного договора купли-продажи) сначала (ст.429 ГК РФ), когда продавец закрывает обязательство, обеспеченное залогом, а затем выходите на сделку купли-продажи (ст.549 ГК РФ), когда залог будет снят. До прекращения залога сразу на сделку Вы все равно не выйдете без согласия залогодержателя. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
СпроситьВариант покупателя предпочтительнее, более понятен, прямленеен и подвохов не видно и не завист о т будущей воли сторон и т.д. Покупка осуществляется за минусом суммы залога+% займа. Затем покупатель вносит сумму займа, то есть гасит долг и снимает обременение-залог.
ГК РФ Статья 352. Прекращение залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 352 ГК РФ
1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, вы хоть понимаете о чём вообще говорите? Никто и никогда не снимет обременение, пока не погашен долг, по которому оно наложено на дом. ВАМ ЭТО СКАЖИТЕ НАДО ЗАЧЕМ, за свои деньги решать нерешаемые вопросы. Хотите выбросить деньги на ветер, ну что же, имеете полное право. Если идёте на такой риск, вы должны полностью доверять продавцу, но этого не стоит делать, так как он получит двойную выгоду, а вы не факт что получите покупку. Также в соответствии ст. 346 ГК РФ, продавец не имеет права продавать залоговое имущество, это априори ст.159 УК РФ мошенничество.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Здравствуйте, Федор!
Конечно такое невозможно, как они пишут.
Такое обременение ни на чем не основано. Будет же справка о том, что обязательства исполнены.
Соответственно для возникновения залога снова не будет никаких оснований (ст. 309, 334 ГК РФ).
Юридически да и практически никак это не возможно.
Росреестр просто не зарегистрирует.
Думаю что вторая сторона просто либо отстаивает свою позицию, либо не понимает существа отношений и того как все оформляется.
Спросить
Здравствуйте!
Такого быть не может! Это уже подпадает под ст. 159 УК РФ мошенничество!
Вариант покупателя прозрачнее, т.е. в ДКП нужно прописывать обременение, иначе регистратор просто сделает приостановку при проверке документов (на обременение).
Всего Вам хорошего!
Спросить
Добрый день! Второй вариант, например, с заключением предварительного договора купли-продажи, предпочтительнее для покупателя
Главное обязательство, которое возникает у сторон предварительного договора, - заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из предварительного договора могут возникнуть и иные обязанности. Например, внести задаток или аванс, уплатить неустойку либо совершить какие-то действия. Так, договор может предусматривать обязательства продавца снять обременение на недвижимость.
В отдельных случаях при прекращении обязательства залог может быть сохранен. В частности, это возможно: при прекращении обязательства исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). В этом случае залог может сохраниться, если обязательство исполнил не должник, а его поручитель. Но данный случай не относится к Вашему случаю (с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог также прекращается).
Спросить
Здравствуйте Fedor
Схема, покупки недвижимости с обременением такая возможна:
1. Подписывайте дкп в котором должно быть отражено, что допустим продавец получает деньги через банковскую ячейку после снятия обременения
2. Так как покумаемый объект в залоге, то обременение снимается только с согласия залогодержателя
3. Между залогодержателем и залогодателем должен родиться еще 1 документ в виде договора, что после снятия обременения залогодержатель получает от залогодателя (продавца) деньги из банковской ячейки.
4. Обременение снимается в течении 3 х дней.
5. Риск в том, что после снятия обременения, когда сделка будет возможна к совершению - продавец не передаст деньги залогодержателю, а вас не выдаст расписку в получении денег за объект
6. Если все хорошо сложится, то а) снимается обременение б) залогодержатель получает свои деньги в счет долга в) регистрируется переход право собственности на покупателя
Повторно наложить обременение на квартиру без решения суда невозможно.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Спросить
Согласие от залогодержателя есть. Меня интересует вопрос. Возможно ли чтобы залогодержатель после снятия обременения м перехода права собственности наложил его снова на нового собственника недвижимости? На каком основании он это может сделать?
СпроситьДа никто обременение вообще не снимет, без полного погашения долга. А всё остальное может быть расценено как мошенничество ст. 159 УК РФ. не запаривайтесь зря. ст.346 ГК Р.
СпроситьНе возможно, без новых долговых обязательств от нового продавца, так как все залоги недвижимости регистрируются в Росреестре.
ГК РФ Статья 339.1. Государственная регистрация и учет залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 339.1 ГК РФ
1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:
1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);
2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).
2. Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами настоящего Кодекса и других законов о ценных бумагах.
3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета у.
СпроситьНет, залог (ст.334 ГК РФ) может быть наложен только на имущество, принадлежащее залогодателю либо с согласия залогодателя. Так что если Вы станете собственником имущества без обременение, то без Вашего согласия обременение наложить не смогут!
СпроситьДобрый день! Правовых оснований для этого не имеется. По общему правилу с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог также прекращается (п. 4 ст. 329, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Спросить
Заключен нотариальный договор купли-продажи земельного участка, с условием оплаты сделки (через банковскую ячейку) после регистрации права собственности на покупателя.
Вопрос:
- Когда продавец должен передать покупателю расписку о получении денежных средств по сделке (до заложения денег в ячейку, после заложения, перед вскрытием ячейки или непосредственно после получения денег из ячейки)?
- когда продавец должен передать покупателю расписку о получении денег и обязательство (в какой форме) снять обременение с права собственности (уже покупателя) в регистрационной службе?
- если продавец после получения денег не явится в регистрационную службу для снятие обременения? Как покупатель может подстраховаться от такого варианта?
ФЛ планирует приобрести имущество, на которое есть обременение - ипотека в силу закона в пользу ФЛ. Залогодержатель дает согласие на отчуждение. Условием договора купли-продажи имущества является снятие обременения Продавцом в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора, то есть на момент подписания договора объект с обременением, а на момент регистрации перехода права на Покупателя объект гипотетически должен быть без обременений. Если Продавец не снимет обременение, то как Покупатель сможет его заставить это сделать? Только в судебном порядке принудить исполнить условие договора купли-продажи о снятии обременения? И сможет ли залогодержатель потребовать от нового собственника исполнения долговых обязательств (которые возникли между продавцом и залогодержателем и из которых возник залог) лишь постольку, поскольку право на объект недвижимости перешло с обременением? Спасибо.
Какие риски у продавца квартиры в следующей ситуации:
1. Квартира с обременением в банке.
2. Расчеты через аккредитив (на сумму задолженности в Банке) и через ячейку (на оставшуюся большую часть суммы).
3. Условием раскрытия аккредитива является предоставление зарегистрированного договора купли-продажи с обременением на покупателя.
4. Условием доступа в ячейку продавцу является выписка из ЕГРП без обременения.
Если продавец не будет являться собственником жилья, а покупатель снять обременение на захочет, как продавец получит свои деньги из ячейки?
Какие расписки необходимо оформлять с учетом частичного расчета через ячейки?
Залогодержатель снял обременение на заложенное имущество 7.12 для продажи залогодателем имущества покупателю, сделал это вынужденно, поскольку продавец не хотел покупать имущество в залоге с обременением. Договор купли-продажи заключен 04.12, обязательства между сторонами исполнены 04.12, продавец передал имущество 04.12, покупатель деньги 04.12. (лежат в банковской ячейке на имя залогодержателя). Документы на переход права собственности направлены 7.12. В этот же день 7.12 наложен арест обеспечительные меры по определению суда от 3.12. (о взыскании задолженности c залогодателя по другому делу). Приостановлена регистрация права собственности. Покупатель не может вступить в права собственника, а залогодержатель получить денежные средства из ячейки, как преимущественный кредитор (ст.334 ГК РФ).
Продаем (3 собственника) земельный участок с домом. Покупатель вместе со своим риэлтором предлагают схему: заложить деньги в банковскую ячейку (ключ остается у покупателя), заключить ДКП без нотариуса (указав в нем, что взаиморасчеты после получения покупателем свидетельства о собственности и исключив возможность обременения), после получения свидетельства о собственности покупатель отдает ключ от ячейки, а мы (продавцы) отдаем расписку о получении денежных средств. Есть ли в этой схеме риски для продавцов?
Залогодержатель снял обременение на заложенное имущество 7.12 для продажи залогодателем имущества покупателю, сделал это вынужденно поскольку продавец не хотел покупать имущество в залоге с обременением. Договор купли-продажи заключен 04.12, обязательства между сторонами исполнены 04.12, продавец передал имущество 04.12, покупатель деньги 04.12. (лежат в банковской ячейке на имя залогодержателя). Документы на переход права собственности направлены 7.12. В этот же день 7.12 наложен арест обеспечительные меры по определению суда от 3.12. Приостановлена регистрация права собственности. Покупатель не может вступить в права собственника, а залогодержатель получить денежные средства из ячейки.
Каковы перспективы разрешения спора в пользу залогодержателя по заявлению об отмене обеспечительных мер в виде ареста?
Продаем дом и землю находящуюся в обще долевой собственности, продаем по соглашению сторон 3-ем лицам. У нас 3 участника сделки, 2 продавца и 1 покупатель. Риэлтор предлагает оформить сделку следующим образом: Все вместе идем в банк арендуем ячейку и закладываем всю сумму полностью, по договору право доступа к ячейке у меня и у содольщика равные, то есть он может попасть в ячейку только в моём присутствии и наоборот. По условиям договора ячейки сделка будет считаться завершенной когда покупатель получит свидетельство на дом и на землю, но, только я продаю свою долю не покупателю на прямую, а второму содольщику, он регистрирует весь дом и землю на себя, а далее продает уже покупателю, когда покупатель вступит в права, мы получаем доступ к ячейке. Скажите какие риски для меня присутствуют в данной схеме, и как можно себя обезопасить продовая по данной схеме? Заранее благодарен.
Покупаю квартиру. Для ускорения оформления риэлтор предлагает схему: деньги закладываются в ячейку, в договоре купли-продажи прописывается: (Покупатель обязуется уплатить вышеуказанную сумму ХХХХХ рублей за счет собственных средств Покупателя, путем передачи наличных денежных средств после регистрации настоящего договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
4. Стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную квартиру производится после полной оплаты «Покупателем» квартиры.)
Т.е. на квартиру накладывается обременение, которое снимается после того как продавец заберет деньги из ячейки, когда получим зарегистрированный договор. Грозит ли мне как покупателю чем-нибудь такая сделка. Может ли продавец забрав деньги откатить назад сделку?
Спасибо.
Планирую приобрести квартиру, которая находится под обременением ипотекой в Сбербанке. Риэлтор предлагает такую схему: договор купли-продажи подается на регистрацию, в нем указывается, что в течение, например, недели продавец обязуется снять обременение, я под расписку передаю ему средства на погашение ипотеки, банк передает соответствующие документы в регслужбу, на выходе - квартира в моей собственности уже без обременений. Продавец, естественно, получает оставшуюся сумму только после регистрации сделки.
Безопасен ли такой вариант?
Или лучше сначала квартиру с обременением зарегистрировать на себя, а потом решать вопросы со снятием обременения? Т. е. после получения собственности с обременением я передаю в банк средства на закрытие ипотеки, обременение снимается, только после этого продавец получает остаток.
Спасибо.
В росреестре сказали, что для снятия обременения требуется продавец. Зачем нужен продавец, если в договоре купли-продажи указано покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, после гос. регистрации перехода права собственности, что уже состоялось, с обременением в виде ипотеки, кредит погашен, зачем продавец?
