1. Администрация города подала иск о взыскании арендной платы за земельный участок, под зданием физического лица, по договору с истекшим сроком действия - как определить срок исковой давности и прав

Администрация города подала иск к физическому лицу о взыскании арендной платы за земельный участок, под зданием находящимся в собственности физического лица, по закончившемуся 01.12.2019. договору аренды.

1. Администрация требует оплатить стоимость аренды с 10.06.2017. по 10.06.2020., мотивируя тем, что 10.06.2020. комиссией был установлен факт неплатежей. Письмо с требованием было отправлено 01.08.2020., но вернулось обратно т.к. не было получено. Иск в суд был направлен 17.11.2020.

С какого момента правильно считать срок исковой давности и по какую дату правомерны требования платежей (срок договора закончился 01.12.2019.)?

2. В договоре аренды обговорено, что Администрация города в праве пересматривать стоимость аренды (процентную ставку от кадастровой стоимости) в одностороннем порядке. За это время было несколько постановлений о повышении ставок. В расчете требования оплаты аренды учтены ставки согласно постановлениям Администрации за соответствующий период. В каждом таком постановлении присутствуют строки "... считать предыдущее постановление № ... утратившим силу." На сегодняшний день действует постановление Администрации, в котором процентная ставка существенно снижена, почти в 2 раза, относительно тех, что действовали ранее, и в нем так же есть строки, что считать предыдущее постановление утратившим силу.

По каким процентным ставкам правомерно рассчитывать стоимость и требование оплаты аренды за прошедшие года, по действующим на тот момент или согласно действующему на сегодняшний день постановлению, которое отменяет предыдущее?