Арендодатель столкнулся с неуплатой арендной платы - нужно ли предъявлять претензию в отсутствие договоренности?

Здравствуйте.

Да, крайне желательно, чтобы досудебный порядок был соблюдён, поскольку некоторые суды и судьи могут "развернуть" иск с соответствующей мотивировкой. А после претензии, в случае неудовлетворительного результата, уже обращаться спокойно в суд.

Нужен претезионный порядок, сначала претензию, потом исковое, иначе вернут.

Светлана, претензионный порядок в договоре аренды может считаться обязательным как в силу закона, так и в силу договорных условий. Претензионный порядок по договору аренды предполагает обязательное досудебное урегулирование споров сторон.

Верховный суд (ВС) опубликовал обзор практики по соблюдению досудебного претензионного порядка (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). В нем ВС рассказывает, на какие требования этот порядок не распространяется, как и кому направлять претензию и в каких случаях досудебный порядок можно считать соблюденным. В этом материале — основные выводы из обзора ВС.

На какие требования претензионный порядок не распространяется

Требования об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1) и о возмещении вреда (п. 3). В ч. 5 ст. 4 АПК обязательный досудебный порядок для таких требований не предусмотрен. Он обязателен для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, или если такой порядок прямо установлен в законодательстве или в договоре. В примерах, которые ВС приводит в обзоре, этого нет.

В каких случаях направление претензии не требуется

Изменение размера требований. Например, при увеличении суммы неустойки в связи с увеличением периода просрочки (п. 11). «Несовпадение сумм неустойки, указанных в претензии и исковом заявлении, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора», — пишет ВС. Другой пример — увеличение взыскиваемого долга по аренде в связи с включением в иск новых периодов (п. 15): «Факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требования об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора». Вывод из этих примеров можно сделать такой: достаточно просто потребовать уплаты суммы долга и связанных с просрочкой санкций, а конкретизировать ее в иске.

Привлечение правильного ответчика (п. 16). Замена ответчика происходит уже после обращения истца в суд. У истца нет возможности направить претензию новому ответчику до его смены. «Требование безусловного соблюдения досудебного порядка в такой ситуации фактически блокировало бы процессуальный институт замены ответчика и привлечения к участию в деле соответчика, то есть создавало бы необоснованные препятствия в доступе к правосудию», — указывает ВС. Если выяснится, что истец намеренно обратился не к тому ответчику, «пытаясь извлечь из этого какие-либо необоснованные преимущества», то суд может отнести на истца все судебные расходы, независимо от итогов рассмотрения спора.

Предъявление встречного иска (п. 17).